編者按：萬方地產(chǎn)（000638）公告稱，下屬控股子公司萬方天成中標(biāo)北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地一級開發(fā)項(xiàng)目，中標(biāo)價(jià)合計(jì)22.13億元。經(jīng)過本刊記者的分析和實(shí)地調(diào)查，卻發(fā)現(xiàn)萬方天成存在成立年限不符合規(guī)定、過往年度無實(shí)際業(yè)務(wù)、疑似虛假工商注冊、無人員的空殼公司四大問題，根本不具備參與本次投標(biāo)的主體資格，涉嫌騙取投標(biāo)資格，巨額合同應(yīng)為無效。同時(shí)，公司還有神秘的自然人入股、詭異毛利率背后涉嫌商業(yè)欺詐、財(cái)務(wù)操縱行為、二級市場內(nèi)幕交易等重重疑點(diǎn)。

　　經(jīng)本刊咨詢北京市土地整理儲(chǔ)備中心及法律界人士得知，招標(biāo)主體資格需嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行，因此，面對以上諸多疑點(diǎn)，我們不知道萬方天成用了何種手段，來蒙騙北京市土地整理儲(chǔ)備中心門頭溝分中心，順利將22億元合同攬到手？這應(yīng)該引起監(jiān)管部門和政府有關(guān)部門的高度重視，進(jìn)一步徹查在這背后是否隱藏著的利益鏈條。同時(shí)，萬方地產(chǎn)應(yīng)尊重廣大投資者的知情權(quán)，必須還市場一個(gè)本來的事實(shí)真相。本刊將進(jìn)一步關(guān)注該公司的事態(tài)發(fā)展。

　　萬方地產(chǎn)（000638）在2012年10月31日發(fā)布了《關(guān)于控股子公司競得北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地土地一級土地開發(fā)權(quán)的公告》，稱下屬控股子公司萬方天成收到了北京市土地整理儲(chǔ)備中心門頭溝分中心發(fā)來的《中標(biāo)通知書》，將其確定為北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地一級開發(fā)項(xiàng)目的一級開發(fā)中標(biāo)人，土地總面積為64.64萬平方米、建設(shè)用地面積為44.85萬平方米，中標(biāo)價(jià)合計(jì)22.13億元，其中土地一級開發(fā)項(xiàng)目為19.14億元。

　　這對于近年來主營業(yè)務(wù)始終難見起色的萬方地產(chǎn)而言，堪稱是天上掉下來的巨大餡餅，對該公司未來的經(jīng)營效益產(chǎn)生了重大影響。因?yàn)樵摴��?012年前三季度合并口徑下實(shí)現(xiàn)的全部營業(yè)收入才只有604萬元，尚不足本次巨額中標(biāo)價(jià)的零頭；而且過往的三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度，也即2009年到2011年期間實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入金額也僅分別為4.42億元、2.95億元和3.94億元，三年合計(jì)也不過大致相當(dāng)于本次中標(biāo)金額的一半。

　　但是，經(jīng)過本刊記者的分析和實(shí)地調(diào)查，卻發(fā)現(xiàn)萬方地產(chǎn)的本次中標(biāo)疑點(diǎn)重重，中標(biāo)主體萬方天成根本不具備參與本次投標(biāo)的主體資格，同時(shí)，本次中標(biāo)合同也應(yīng)當(dāng)被作為無效合同，其幕后隱情頗值得玩味。

　　騙取投標(biāo)資格，巨額合同應(yīng)為無效

　　根據(jù)萬方地產(chǎn)公布的中標(biāo)公告詳細(xì)信息，本次標(biāo)的土地的總面積多達(dá)64.64萬平方米、建設(shè)用地面積也高達(dá)44.85萬平方米。

　　由北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布、并于2002年12月12日起實(shí)施的《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》（京國土房管出【2002】1100號）文件中，其第五條規(guī)定了“參與投標(biāo)的土地一級開發(fā)單位，須具備相應(yīng)資質(zhì)”，但是在實(shí)際操作中，國家及北京市均未對“土地一級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)”進(jìn)行專門性規(guī)定。

　　但是，依據(jù)建設(shè)部于2000年9月下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令2000年第77號）文件，其中第18條則明確規(guī)定了：“一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級資質(zhì)及二級以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。”

　　同時(shí)，依據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》通知的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化明確了資質(zhì)相關(guān)要求：“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級。其中，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項(xiàng)目；三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項(xiàng)目；四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項(xiàng)目。”

　　從這些相關(guān)規(guī)定來看，萬方天成若想擁有本次投標(biāo)的主體資格、并最終正常攬下這宗金額高達(dá)22億元、涉及土地面積超過60萬平方米的大合同，必須要具備有“房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)”，但事實(shí)上萬方天成的各項(xiàng)條件，與這一資質(zhì)所要求的硬性標(biāo)準(zhǔn)存在非常大的差距。

　　根據(jù)建設(shè)部于2000年3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)各級資質(zhì)需滿足的必要條件見表1。

　　反觀本次中標(biāo)的主體萬方天成，卻明顯不符合相關(guān)資質(zhì)要求，涉嫌騙取投標(biāo)資格。

　　騙標(biāo)鐵證之一：成立年限過短

　　根據(jù)北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)公開的信息，萬方天成是由萬方地產(chǎn)和自然人蔡宏煒在2010年8月2日共同出資組建，注冊區(qū)域就在本次中標(biāo)土地一級開發(fā)項(xiàng)目所在地的北京市門頭溝區(qū)，注冊資本5100萬元。這就意味著該公司至今成立的時(shí)間僅2年零5個(gè)月，別說是“房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)”中所要求的“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上”，就連“房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)”中所要求的“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上”的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。

　　這就意味著僅從成立時(shí)間這項(xiàng)指標(biāo)來考量，萬方天成至多也僅能擁有“房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)”，根據(jù)相關(guān)規(guī)定僅具備“承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下項(xiàng)目”的開發(fā)資質(zhì)，根本就沒有資格承攬“北京市門頭溝區(qū)石龍高新技術(shù)用地一級開發(fā)項(xiàng)目”。

　　畢竟該公司本次中標(biāo)的土地總面積和建設(shè)用地面積分別高達(dá)64.64萬平方米和44.85萬平方米，這構(gòu)成了該公司涉嫌騙取投標(biāo)資格的鐵證之一。

　　騙標(biāo)鐵證之二：過往年度無實(shí)際業(yè)務(wù)

　　再來看該公司過往的經(jīng)營業(yè)務(wù)。萬方天成自設(shè)立到現(xiàn)在僅承攬了“朝陽區(qū)的孫河家園（暫定名）四期40.3萬平米回遷安置房”這一個(gè)項(xiàng)目，而截止到2012年半年報(bào)披露時(shí)的進(jìn)展卻仍然停留在“正在辦理立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)”階段，這就意味著萬方天成在過往年度中并沒有任何竣工項(xiàng)目；同時(shí)，參照半年報(bào)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬方天成公司對應(yīng)少數(shù)股東權(quán)益為10.15萬元，折算其全部凈資產(chǎn)大致為5075萬元，相比其注冊資本5100萬元還少了25萬元，這意味著該公司的經(jīng)營狀態(tài)仍處在累計(jì)虧損中。

　　這部分信息對應(yīng)著萬方天成在過往年度中并沒有實(shí)際竣工業(yè)務(wù)發(fā)生，更談不上“房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)”中所要求的“近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額”的標(biāo)準(zhǔn)，這便構(gòu)成了該公司涉嫌騙取投標(biāo)資格的鐵證之二。

　　騙標(biāo)鐵證之三：疑似虛假注冊

　　本次中標(biāo)主體萬方天成公司，在北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)上注明的工商注冊地址為“北京市門頭溝區(qū)石龍南路6號1幢5A-295室”，毗鄰本次中標(biāo)承攬項(xiàng)目所在的北京市門頭溝區(qū)石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。單從這個(gè)地址來看，萬方天成公司應(yīng)當(dāng)是位處一棟寫字樓中的某一間或某幾間。

　　而當(dāng)記者于2012年12月26日（周三）來到此處，卻只看到了一片荒蕪，始終未能找到門牌號為6號的辦公樓或?qū)懽謽恰Ｔ谙喔舨蛔?00米的地方，便是門牌號為石龍南路12號的門頭溝區(qū)石龍工商所，當(dāng)記者詢問工商所內(nèi)工作人員“石龍南路6號”的具體位置時(shí)，對方稱早就被拆了，“車站那邊的空地就是原來的石龍南路6號”。

　　從石龍南路6號“原址”的現(xiàn)場情況來看，與毗鄰的門頭溝村鎮(zhèn)銀行頻繁進(jìn)出的人流迥然不同，這個(gè)原本應(yīng)是萬方天成公司辦公區(qū)的空地上，在這個(gè)本應(yīng)是人來車往的工作日里，卻是大門緊鎖、空無一人，僅留下殘破的幾間廠房和倉庫倍顯蕭條。從鐵門里的平整而罕有腳印的積雪來看，想必是許久無人進(jìn)出了（見附圖）。

　　那么，令人生疑的便是，萬方天成的注冊地址早已變成了一片空地，這家公司又隱身何處？甚至令人懷疑萬方天成是否真實(shí)存在，還是只不過是一間虛假注冊的空殼公司？至少如果我們依據(jù)這家公司的工商資料，是肯定無法找到它真實(shí)存在的證據(jù)。

　　騙標(biāo)鐵證之四：無人員的空殼公司

　　從一般邏輯來看，連真正的辦公地址都沒有的話，就不大可能擁有多名固定工作人員。事實(shí)上這一點(diǎn)在萬方天成的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)。

　　根據(jù)萬方地產(chǎn)半年報(bào)顯示，萬方天成在2012年上半年實(shí)現(xiàn)的凈利潤為-13.07萬元。前文已經(jīng)闡述過，萬方天成此前并未有實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，也就不會(huì)產(chǎn)生任何營業(yè)收入和營業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，那么，這13.07萬元的虧損就應(yīng)當(dāng)是當(dāng)期發(fā)生的費(fèi)用，包括場所租賃、日常辦公和人員開支。

　　即便我們假設(shè)萬方天成的全部費(fèi)用都是人員開支，參照萬方地產(chǎn)合并口徑數(shù)據(jù)，上半年共有在職員工142人，當(dāng)期現(xiàn)金流量表下“支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”科目發(fā)生額為644.04萬元，這對應(yīng)半年人均人力成本大致為4.54萬元。

　　以此標(biāo)準(zhǔn)衡量，如果萬方天成確系空殼公司，無經(jīng)營場所成本和日常辦公費(fèi)用的話，以其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看也最多僅能容納3名工作人員。

　　與此相對應(yīng)的卻是地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)中要求的“中級以上職稱的管理人員數(shù)量”就需不少于20人，萬方天成遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　通過上述分析我們可以得出結(jié)論，萬方天成基本就是一個(gè)無業(yè)務(wù)、無人員、無辦公場所的空殼公司，從設(shè)立年限、歷史業(yè)績等方面來看根本不可能擁有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，進(jìn)而導(dǎo)致其根本就不具備中標(biāo)本次22億元巨額土地開發(fā)合同的主體資格。

　　針對此問題，記者電話咨詢了北京市土地儲(chǔ)備中心的相關(guān)工作人員，得到的答復(fù)是參與一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)所需對應(yīng)的資質(zhì)要求必須嚴(yán)格按照住建部下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》執(zhí)行，此外，還需要考評投標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)、資金儲(chǔ)備、現(xiàn)有業(yè)務(wù)規(guī)模等影響標(biāo)的項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的能力，主體情況則由各區(qū)縣分中心組織進(jìn)行。

　　然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，不知道萬方天成所用了何種手段，來蒙騙北京市土地整理儲(chǔ)備中心門頭溝分中心，順利將22億元合同攬到手。

　　但是毫無疑問的是，這是典型的違法違規(guī)行為，違反了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》和《關(guān)于北京市土地整理儲(chǔ)備中心和區(qū)縣分中心、重點(diǎn)功能區(qū)分中心職責(zé)分工（試行）的通知》等多項(xiàng)文件精神，本次中標(biāo)合同應(yīng)作為無效合同。這實(shí)在應(yīng)該引起政府監(jiān)管部門的高度重視，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步徹查在這背后又隱藏著何種利益鏈條？

　　神秘的自然人入股

　　針對萬方地產(chǎn)的本次巨額合同，首先值得懷疑的就是，為何選擇由萬方天成這個(gè)“三無”的空殼公司參與招標(biāo)，而不是選擇資本實(shí)力和資質(zhì)條件都更好一些的萬方地產(chǎn)母公司作為招標(biāo)主體？畢竟萬方地產(chǎn)母公司也同樣是注冊于北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此舉本身就引人深思。

　　提到本次中標(biāo)22億元合同的主體，也即由萬方地產(chǎn)控股99.8%的子公司北京萬方天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，就不能不提到另一個(gè)略顯神秘的自然人，也就是持有萬方天成另外0.2%股權(quán)的自然人蔡宏煒。

　　根據(jù)萬方地產(chǎn)在2010年7月30日發(fā)布的《對外投資設(shè)立子公司的公告》中披露：“萬方地產(chǎn)以現(xiàn)金方式投資人民幣5090萬元，占該公司注冊資本的99.8%；自然人蔡宏煒以現(xiàn)金方式投資人民幣10萬元，占該公司注冊資本的0.2%。”

　　這里面就產(chǎn)生了一點(diǎn)質(zhì)疑，就是萬方地產(chǎn)為何要拉著自然人蔡宏煒入伙？為何不單獨(dú)設(shè)立成全資子公司？既然5090萬元都掏出來了，顯然不可能是因?yàn)榇嬖趨^(qū)區(qū)10萬元的資金缺口而尋找投資方，那么蔡宏煒入股萬方天成的真正企圖又是什么？巧合的是，萬方天成是在2010年8月注冊成立的，彼時(shí)恰是門頭溝石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)立項(xiàng)開發(fā)第四期地塊，也即萬方天成此次中標(biāo)的標(biāo)的，二者之間又有著怎樣的默契？

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