在中國消費市場日漸覺醒的20世紀90年代初期，王遂舟攜亞細亞這個“野太陽”為應(yīng)對中原國營商業(yè)大鱷的圍攻，挑頭大打價格戰(zhàn)，一時間中原商業(yè)刀光劍影、血肉橫飛，最終國營大佬敗北，亞細亞拔地而起，史稱“中原商戰(zhàn)”，也稱“鄭州商戰(zhàn)”。
20多年后，萬達這個號稱“所到之處，寸草不生”的商業(yè)巨擘開始陳兵鄭州，并以迅雷不及掩耳之勢，迅速入駐中原區(qū)、二七商圈、惠濟區(qū)等地，所到之處風聲鶴唳、狼煙四起，徹底打破了鄭州市多年來相對平靜的商業(yè)生態(tài)。
變、變、變，在萬達這條巨型鯰魚的刺激下，鄭州商業(yè)快速進入“變”車道，一直占據(jù)主導地位的零售百貨迅即向標準化的城市購物中心過渡，一場持續(xù)的商業(yè)爭奪戰(zhàn)像地火一樣開始在地下運行，奔突。
硝煙彌漫，局勢變幻，鄭州再起商戰(zhàn)?
“強龍”降臨
王健林這人是商界奇葩，經(jīng)常豪言迭出，什么“一個億的小目標”，什么“志向大小決定你成功的概率”，什么“13億人的市場就是我們角逐世界第一的基礎(chǔ)”，還有就是霸氣外露的“萬達進入的行業(yè)，其他企業(yè)沒機會做老大”。
正極力沖刺擁有萬億市值的A股絕對霸主之位的萬達無疑是一條強龍，其在國內(nèi)任何一個行業(yè)做出大的動靜都可能引起該行業(yè)的地震。
這樣的強龍近幾年來攜風帶雨開始登陸河南，力圖把中原商業(yè)圈納入自己的版圖。
2015年，萬達與河南省政府簽訂了總投資額1200億元的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，萬達集團將重點在商務(wù)中心區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、舊城改造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺建設(shè)和商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展方面與河南開展合作。
事實上，早在2009年，萬達就已經(jīng)開始布局河南，不過第一個項目沒有放在鄭州，而是先試水洛陽，隨后才開始舉重資不斷“砸坑”省會。數(shù)年間，萬達在鄭州接連排兵布陣且不斷升級，萬達廣場一個接一個地落地。
一個龐大的萬達商業(yè)帝國開始在鄭州顯露雛形，業(yè)內(nèi)人士驚呼，鄭州萬達時代真的已經(jīng)來臨了!
2011年10月28日，鄭州中原萬達廣場開業(yè)，當日納客38萬人次。這一創(chuàng)舉，不僅“刷單”鄭州震撼了業(yè)界，也徹底改變了西區(qū)的商業(yè)格局，讓一直“肌無力”的鄭州商業(yè)西翼開始“滿血”起飛。沃爾瑪超市、萬千百貨、萬達IMAX影城、永樂生活電器、大歌星KTV、大玩家超樂場、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、星巴克等眾多國內(nèi)外一線品牌一擁而入，把中原萬達廣場打造成鄭州其時體量最大、業(yè)態(tài)最全、最具時尚品味的城市綜合體。
“一座萬達廣場，一個城市中心”，萬達以其強大的造城能力，選擇在鄭州商業(yè)相對薄弱的西區(qū)安營扎寨，以其超大的體量在城鄉(xiāng)接合部創(chuàng)造了一個商業(yè)中心。這樣的創(chuàng)造與同樣看重鄭州西區(qū)動輒砸下數(shù)十億重金的幾個商家一起——寶龍城市廣場、中原新城商業(yè)廣場、西元國際廣場、錦藝城等，讓鄭州西區(qū)商業(yè)一步跨入城市綜合體時代。
可以這樣說，鄭州西區(qū)的商業(yè)時代是伴隨著中原萬達廣場的入駐才真正到來的。
僅僅一年之后，位于大學路航海路交叉口西南角的二七萬達廣場又開始“笑迎八方賓客”。這一次，二七萬達比中原萬達又大了一圈，建筑面積達到60多萬平方米，除了萬達百貨、萬達IMAX影城、大歌星KTV、大玩家超樂場等“標配”外，許多商界主流品牌也如影隨形，廣場涵蓋了國際、國內(nèi)334個時尚潮流品牌，Interx、Zeiss等38家國際品牌首次進駐中原，填補了大量的市場空白，也使二七萬達廣場一舉成為華中時尚潮流的引領(lǐng)者。
這一商業(yè)航母以第三代城市綜合體的全新升級形式，實現(xiàn)了餐飲、購物、休閑、娛樂365日一站式全齡層消費，在擁擠的二七商圈一旁硬生生地再造了一個大學路商圈，讓大學路一步邁入購物中心時代，也為一直不夠活躍的大學路商圈添了一把旺火。
與中原萬達廣場一樣，二七萬達這一商業(yè)航母以其超大的影響力再造了一個城市增長極。
在城鄉(xiāng)接合部，攜帶大量國內(nèi)外一、二線商業(yè)品牌，以超大的體量、超強的吸附能力打造新的城市中心，萬達不斷刷新鄭州商業(yè)地圖，對鄭州商業(yè)產(chǎn)生顛覆性的影響。
這一點僅僅從其驕人的客流量就可見一斑。
來自“滴滴”打車的旁證說，2016年元旦期間，“滴滴”打車的大數(shù)據(jù)顯示，鄭州市各大商圈打車量排名前10位的依次是：中原萬達、二七萬達、國貿(mào)360廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、寶龍城市廣場、丹尼斯七天地、大衛(wèi)城、人民路丹尼斯、王府井錦藝城百貨、二七廣場。其中，中原萬達、二七萬達占據(jù)前兩位。
2016年11月剛剛開業(yè)的鄭州惠濟萬達廣場更是直接奠定了自己在鄭州商業(yè)世界中的“中心”地位——一座鄭州市城市級標桿性生活中心，鄭州人娛樂、休閑、購物的旗艦商業(yè)中心，集購物、娛樂、體驗、兒童、生活服務(wù)于一體的全業(yè)態(tài)超級生活中心。
河南最全快時尚品牌聚集地——四大國際快時尚強勢入駐，國際院線IMAX、MX4D傾情加盟，河南最豐富的兒童全產(chǎn)業(yè)鏈組合，零售，體驗，孕嬰護理，教育培訓強勢來襲，河南首條文化創(chuàng)意潮流主題街區(qū)，河南最全美食聚集地……
惠濟萬達廣場的“問世”不僅提升了鄭州北區(qū)的商業(yè)國際化水平，使這一多年來的鄭州商業(yè)洼地迅速隆起，而且極大地改變了鄭州市的商業(yè)格局。
鄭州萬達中心、鄭州高新區(qū)萬達廣場、鄭州航空港區(qū)萬達廣場……“強龍”萬達在鄭州的商業(yè)版圖快速擴張。
“地主”丹尼斯
萬達入駐鄭州之前，丹尼斯這一本土品牌在華潤、大商新瑪特、世紀聯(lián)華、沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國內(nèi)外眾多一、二線品牌的拱衛(wèi)下一騎絕塵了十幾個年頭，生活一直過得很滋潤。
“盤踞”鄭州近20年，丹尼斯已深入鄭州人的生活。
1997年注定在鄭州商業(yè)史上是一個重要的年份，狂奔了多年的中原商戰(zhàn)主角——“野太陽”亞細亞轟然倒地，丹尼斯百貨卻應(yīng)運而生。
因為地處繁華商圈，客流介于外地客層與鄭州本地客層的中間，加之純?yōu)榘儇浗?jīng)營而設(shè)計，經(jīng)營規(guī)模龐大，可自成一個集市，迅速得到鄭州人的青睞。
1年后，丹尼斯百貨又積極引進大賣場業(yè)態(tài)，開設(shè)鄭州市第一家量販店,開創(chuàng)了百貨與量販錯位經(jīng)營的多元模式，向鄭州市民展現(xiàn)全新的消費觀念和都市時尚，得到消費者的熱烈回響。以量制價、物美價廉的經(jīng)營理念從此深入人心，而零售店、專賣店、百貨商場、超級市場、大賣場、批發(fā)、倉儲等多業(yè)態(tài)共生共榮的大賣場業(yè)態(tài)也極大地豐富了鄭州的商業(yè)形態(tài)，帶動零售流通業(yè)蓬勃發(fā)展。
此后，丹尼斯不斷改進經(jīng)營方式并擴大連鎖規(guī)模，以鄭州市為核心，逐漸輻射整個中原地區(qū)，迅速成長為河南本土商業(yè)的“帶頭大哥”。
2010年9月28日，有亞洲最長Shopping Mall之稱的丹尼斯七天地鄭東新區(qū)CBD步行街盛大開業(yè)。七個業(yè)態(tài)各異的大型商場，鄭東新區(qū)CBD內(nèi)環(huán)首尾相連，全長1.5公里，總營業(yè)面積達26萬平方米，是一艘名副其實的商業(yè)航母，包含休閑業(yè)態(tài)、家具業(yè)態(tài)、GMS業(yè)態(tài)和流行Mall四大業(yè)態(tài)，這一全新零售模式預示著丹尼斯將向全方面、復合型的大型綜合業(yè)態(tài)發(fā)展，也讓丹尼斯在其時的鄭州商業(yè)拼圖中位置顯赫，占盡先機。
2015年醞釀多年的丹尼斯大衛(wèi)城正式營業(yè)。
公開的資料顯示，大衛(wèi)城建筑總面積達40萬平方米，涵蓋百貨、MALL、BETTER超市、五星級酒店等多種業(yè)態(tài)，是丹尼斯集團旗下首個集購物、餐飲、休閑、酒店于一體的超大型都市綜合體，也是丹尼斯集團首次將百貨公司與MALL結(jié)合的創(chuàng)新之舉。
丹尼斯旗下一座真正的城市綜合體誕生了，盡管在規(guī)模上大衛(wèi)城遠不及其時萬達在鄭州的兩家旗艦店——中原萬達廣場、二七萬達廣場，但大衛(wèi)城占據(jù)的是客流量大、知名度高、消費需求旺盛且趨于高端的二七商圈的核心位置，其超強的影響力從國際國內(nèi)知名品牌的首選度可見一斑——入駐大衛(wèi)城的國際國內(nèi)知名品牌多達1000多個，其中30%以上首次進駐河南，其高端范、國際范在省內(nèi)零售業(yè)首屈一指。
獨占鄭東新區(qū)CBD，于二七商圈核心區(qū)拔得頭籌，在成熟商業(yè)區(qū)占據(jù)重要位置并迅速完成自身嬗變的丹尼斯為自己在未來可能到來的大規(guī)模商戰(zhàn)中搶出了一個身位。
事實上，深耕多年，丹尼斯在鄭州乃至整個河南構(gòu)筑了自己堪稱強悍的商業(yè)優(yōu)勢，至少在中原地區(qū)，其任督二脈已經(jīng)完全被打通——遍布全省的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)零售互為依托，百貨、MALL、大賣場、便利店四大業(yè)態(tài)齊頭并進，丹尼斯購物卡更儼然是“丹尼斯幣”，為其源源不斷地注入“金融血液”。而其獨特商業(yè)模式下的高黏性、高穩(wěn)定性、高流通性及高轉(zhuǎn)移風險能力，皆非常人所能及。
事實上，相對于眾多進駐鄭州的國內(nèi)國際一線品牌，丹尼斯至少有三張王牌在手。其一，自持物業(yè);其二，獨特的招商優(yōu)勢與超強的招商能力;其三，在河南積攢下眾多VIP客戶。而且，沒有銀行貸款，不存在貸款利息等財務(wù)負擔，這樣的丹尼斯在成本結(jié)算上遠比其他商場來得簡單、便宜、快捷，自然能夠通過壓低價格等措施來吸引消費者。
丹尼斯唯一稱得上“敵手”的就是強龍萬達。
盡管萬達入駐鄭州最先選取的落腳點在城鄉(xiāng)接合部，是在商業(yè)最薄弱的地方打開突破口，這一行進路徑看上去與主打成熟商業(yè)圈的丹尼斯相異，但隨著一個又一個邊緣商業(yè)中心的誕生，成熟商業(yè)區(qū)客流被嚴重分流或截流，即使不會完全變成孤島，源頭水量不足的日子只怕會越來越少。而且，丹尼斯費盡心力招來的“房客”們也開始加速流失，倒戈萬達。最糟糕的是，鄭州市民開始慢慢適應(yīng)萬達的休閑引導，越來越多的人不再把節(jié)假日到丹尼斯消費作為首選。
雖然萬達目前有意從自己經(jīng)營毫無起色的百貨零售業(yè)中退出，惠濟萬達更是邀約丹尼斯入駐，但這樣的蜜月期注定是暫時的，隨著萬達在中原地區(qū)商業(yè)布局的全面展開，僅就鄭州而言，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后將只建購物中心的萬達勢必開始往城市核心區(qū)靠攏，真正從“農(nóng)村”包圍“城市”。
有競有合，未來一定會是“地主”丹尼斯與“強龍”萬達在鄭州乃至整個中原地區(qū)的生存常態(tài)，但生存空間越來越受到擠壓的丹尼斯勢必會反戈一擊，而萬達也不會放棄、甚至主動尋找與“地主”決斗的機會，在建的鄭州高新區(qū)萬達廣場與高新區(qū)丹尼斯相鄰即一例。
購物中心的戰(zhàn)爭
事實上，即使是從鄭州現(xiàn)有的商業(yè)格局來說，商戰(zhàn)也一觸即發(fā)。
中原萬達率先打開鄭州西區(qū)，但其獨領(lǐng)風騷的日子并不會太久，寶龍城市廣場、中原新城商業(yè)廣場、西元國際廣場、錦藝城等“親情加盟”勢必會讓曾經(jīng)的“這邊風景獨好”成為歷史。
從二七商圈核心區(qū)外圍撕開一道口子的二七萬達未來也會面臨激烈的競爭，且不說處于二七商圈核心區(qū)的商業(yè)大佬們不會坐視臥榻之旁他人安眠，就是大學路商圈的爭奪也會白熱化，丹尼斯大學路店、上上財富廣場、升龍國際廣場、紅星美凱龍家具大世界、世紀聯(lián)華等“同室操戈”也為期不遠。
惠濟萬達，目前盡管一枝獨秀，在短時間內(nèi)也會風采依然，但是隨著宜家、迪卡儂、麥德龍、紅星美凱龍等商業(yè)巨頭紛紛在鄭州北區(qū)安營扎寨，也勢必會有不小的分流。
2016年、2017年陸續(xù)亮相的幾個購物中心項目也一定不會作壁上觀——熙地港、杉杉奧特萊斯、新田360時代廣場(太康路店)、正弘城、建業(yè)凱旋廣場、璞麗蜻蜓廣場、清華城華貿(mào)中心、嘉里中心等也磨刀霍霍。
每一個購物中心的背后都站著一個或多個資本大佬，而購物中心的日益趨同化，將會加劇彼此之間的競爭。當然，城市購物中心的標桿萬達一定會是新生勢力的最大假想敵。
在新的購物中心不斷崛起下，鄭州商戰(zhàn)幾無可避免，而這樣的商戰(zhàn)，只是屬于購物中心之間的商戰(zhàn)，一般品牌的百貨零售幾無參戰(zhàn)機會，誰勝誰負都與它們無關(guān)。
(來源：企業(yè)觀察家 記者：張正良)
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