以投資3.5億元的“肉制品深加工”項目投石問路，再以投資額88億元的“花卉采供交易平臺”名義叩響地方招商引資大門，最終獲得3800畝規(guī)劃用地，其中近四分之三的建筑面積將用作住宅以及商業(yè)物業(yè)開發(fā)，雨潤控股集團(下稱“雨潤控股”)正計劃在武漢展開一場“造城”。
近年投資全國多個城市、項目占地動輒數(shù)千畝的雨潤控股，其擴張模式一直令外界感到不解，同時也飽受質(zhì)疑。
根據(jù)公開報道，在沈陽、河南漯河、河北石家莊、江蘇徐州、吉林長春等地，雨潤控股以農(nóng)副產(chǎn)品配送中心、農(nóng)產(chǎn)品(5.18,0.00,0.00%)全球采購中心的名義所獲得的規(guī)劃用地，無一不在千畝規(guī)模以上。這些在建以及待建的項目，成為雨潤控股擴張版圖中的一個個待解謎團，武漢項目正是其中之一。
3800畝拿地始末
2011年5月10日，當乘坐私人飛機抵達武漢的雨潤控股董事局主席祝義材出現(xiàn)在“武漢雨潤肉制品深加工暨武漢雨潤花都項目”開工奠基儀式現(xiàn)場時，兩個總投資91.5億元的項目開始進入公眾視野。
資料顯示，武漢肉制品深加工項目的投資方為香港盛宏投資公司和雨潤食品公司合資成立的武漢長江雨潤食品有限公司(下稱“武漢長江雨潤”)，投資規(guī)模3.5億元，項目用地面積200畝，計劃新建一條設計產(chǎn)能為3萬噸/年的肉食品深加工生產(chǎn)線。
這是一個對任何地方都充滿誘惑的招商引資項目。按照雨潤控股對項目前景的描述，肉制品深加工項目達產(chǎn)后年銷售額約9億元，年稅收約3000萬元，新增就業(yè)崗位約1500個。
根據(jù)武漢當?shù)孛襟w的報道，為了讓武漢長江雨潤盡快拿到營業(yè)執(zhí)照，辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)，項目所在的黃陂區(qū)工商分局在武漢長江雨潤尚未取得經(jīng)營資格的情況下，創(chuàng)造性為其頒發(fā)了帶有“籌建”字樣的營業(yè)執(zhí)照。
特殊照顧并不只這一例。由于武漢長江雨潤申請注冊資本為2000萬美元，區(qū)級工商分局登記注冊資本限于500萬美元以下，為了讓武漢長江雨潤能在區(qū)工商分局登記注冊，也給予了破例的處理方式。
不過，對于祝義材以及雨潤控股而言，肉制品深加工項目只是投資計劃中的一環(huán)，而規(guī)劃用地達3800畝，其中凈用地2600畝的花都項目或許才是其醉翁之意。
為了將3800畝規(guī)劃用地收入雨潤控股的囊中，雨潤控股與當?shù)卣恼勁羞M行了將近兩年。
雨潤控股原本有意效仿在其他地方的做法，在武漢投資一個農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。但由于談判之際，占地5000畝的“四季美農(nóng)貿(mào)城”已在當?shù)亟葑阆鹊�，雨潤控股最終決定以花都項目叩響當?shù)卣猩桃Y的大門。
為此，雨潤控股曾派人前往荷蘭考察，花都項目的概念正來源于目前全球最大的花卉交易中心——荷蘭阿斯梅爾花卉交易中心。
在花都簡介文件中，項目被介紹為“將發(fā)展成為中國規(guī)模最大、品種最齊全、設施最完善、服務最規(guī)范、業(yè)態(tài)最先進、輻射范圍最廣的綜合性全球花卉采供交易平臺”，每年將實現(xiàn)年交易額300億元，進出口額5億美元，直接增加就業(yè)5萬人。
不過，雨潤控股此前并沒有花卉采供交易平臺的投資記錄，而花都項目如何實現(xiàn)“綜合性全球花卉采供交易平臺”，在相關(guān)項目介紹中也語焉不詳。
知情人士透露，這一花卉交易平臺將采用點對點的電子商務交易模式。但這樣一個電子商務交易平臺項目卻獲得了3800畝規(guī)劃用地。
調(diào)整用地性質(zhì)
公開資料顯示，規(guī)劃中的花都項目主體功能包括花卉拍賣交易、加工倉儲、研發(fā)示范以及總部基地等；配套功能包括商業(yè)、綜合服務等，共九個不同的功能區(qū)。
而一份由雨潤集團委托南京城市規(guī)劃設計研究院有限責任公司制作的《武漢雨潤花都概念規(guī)劃設計》顯示：項目住宅配套的建筑面積達到107.6萬平方米，商業(yè)配套的面積更是達到151.4萬平方米，包括五星級酒店、購物廣場、服飾服裝商業(yè)街等，兩者占到整個項目建筑面積的近四分之三。
相比之下，項目與花卉交易相關(guān)的工程只有建筑面積約10萬平方米的拍賣交易大廳、10萬平方米的研發(fā)示范區(qū)、10萬平方米的花卉精加工區(qū)、13萬平方米的加工倉儲，以及以辦公樓為主的48萬平方米的總部基地，占全部建筑面積的四分之一。
據(jù)悉，由于花都項目的設計規(guī)劃與所在園區(qū)的控制性規(guī)劃并不符，當?shù)卣嚓P(guān)部門不得不對園區(qū)的城規(guī)以及土規(guī)申請調(diào)整，為此已經(jīng)運作了七八個月之久。
根據(jù)項目所在園區(qū)此前獲批的控制性詳細規(guī)劃，花都項目住宅配套以及部分商業(yè)配套所在位置土地多為二類工業(yè)用地，而根據(jù)項目設計規(guī)劃，必須將工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地或商務辦公用地及商業(yè)用地。
但調(diào)規(guī)并非易事。有開發(fā)商告訴記者，調(diào)規(guī)必須要有充分的理由，并經(jīng)控規(guī)原審批單位同意，已經(jīng)建好的基地調(diào)整更困難。另一方面，在土地市場受到調(diào)控的今天，將如此大面積工業(yè)用地調(diào)整為住宅以及商業(yè)用地，將是非常有爭議的做法。
知情人士告訴記者，雨潤控股在談判過程中，從一開始就流露出開發(fā)房地產(chǎn)的思路，理由是項目投資規(guī)模大，需要通過開發(fā)房地產(chǎn)平衡資金。
如今，肉制品加工項目的廠房已在建設中，預計年底完工。而花都項目預計也將在今年年底開始分批拿地。雨潤控股在武漢的計劃正一步步變成現(xiàn)實。
全國圈地
武漢項目只是雨潤控股全國投資的冰山一角。7月初，當祝義材辭去雨潤食品(01068.HK)執(zhí)行董事、董事會主席一職時，理由之一便是未來工作重點將更多地放在雨潤控股。
此前曾有報道指祝義材本人對地產(chǎn)業(yè)務非�？粗�，在2011年年初的內(nèi)部會議上提出，雨潤的房地產(chǎn)業(yè)在2015年要實現(xiàn)500億元銷售額，甚至還規(guī)劃了上市的目標。而這樣的說法與雨潤控股的投資軌跡不謀而合。
在武漢，以肉制品深加工以及花卉采供交易平臺名義，雨潤控股就此獲得大量住宅以及商業(yè)規(guī)劃用地，類似的做法在雨潤控股全國各地的擴張中也若隱若現(xiàn)。
在沈陽、漯河、石家莊、徐州、長春等地，雨潤以農(nóng)副產(chǎn)品配送中心、農(nóng)產(chǎn)品全球采購中心的名義均獲得大量規(guī)劃用地，項目中同樣不乏大面積住宅以及商業(yè)部分。
根據(jù)公開報道，位于青島的雨潤國際物流中心項目，總占地約1400畝，總投資約60億元，項目包括由兩座超百米辦公塔樓組成的科技金融中心、計劃投資16億元的五星級酒店、配套商住服務項目、計劃投資32億元的高檔居住區(qū)等。
此外還有規(guī)劃占地面積160多公頃、總建筑面積314萬多平方米的中山農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心；規(guī)劃總投資約80億元、建筑面積約300萬平方米的雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心；占地約2200畝的雨潤(徐州)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心項目；計劃總投資120億元、占地3276畝的雨潤天津食品全球采購中心……
事實上，外界對于雨潤控股這一發(fā)展模式的質(zhì)疑一直不斷。今年5月，新華社曾引用遼寧省肉類協(xié)會的統(tǒng)計，指雨潤控股在遼寧連續(xù)建設和籌建10座大型生豬屠宰場，獲取補貼資金數(shù)億元的同時，違規(guī)獲取國家免費土地3000多畝。
有業(yè)內(nèi)人士對記者分析，雨潤控股在獲得土地后可以進行抵押獲得貸款，也可以通過在二級市場轉(zhuǎn)讓或作為自身房地產(chǎn)項目的土地儲備，這正是大部分企業(yè)圈地的基本思路。
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