日前有報(bào)道稱，海航集團(tuán)計(jì)劃開價(jià)30億收購綠城集團(tuán)以及下屬公司，消息一出，地產(chǎn)界集體嘩然。盡管綠城對此一再否認(rèn)，宋衛(wèi)平亦親自回應(yīng)表示絕無此事，然而，關(guān)于綠城價(jià)值的討論仍然不絕。

　　姑且不論綠城到底值多少錢，不難發(fā)現(xiàn)，“賤賣”消息的背后，更多凸顯的是綠城愈發(fā)繃緊的資金鏈。而越賣越差的銷售業(yè)績，更令業(yè)界對其憂心忡忡。

　　銷售停滯

　　9月15日，綠城公布8月銷售簡訊，數(shù)據(jù)顯示，8月公司共取得合同銷售647套，銷售面積約13萬平方米，合同銷售金額為23億元，環(huán)比持平。

　　首8個(gè)月，綠城累計(jì)取得銷售金額約248億元，歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約160億元。換言之，綠城至今才完成年度550億銷售目標(biāo)的五成左右。

　　相關(guān)分析人士指出，下半年綠城的銷售壓力倍增，由于項(xiàng)目集中在長三角區(qū)域，而該地區(qū)受到調(diào)控的影響較大，在調(diào)控未放松的前提下，綠城要想實(shí)現(xiàn)較大的業(yè)績突破有一定的困難。

　　綠城相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)亦表示，全年目標(biāo)一定達(dá)不到，預(yù)計(jì)今年大概可以實(shí)現(xiàn)400億的銷售額。

　　依此推算，意味著未來四個(gè)月內(nèi)綠城的月度銷售額需要達(dá)到30億以上，“相信這還是可以的。”綠城相關(guān)人士笑言。

　　值得注意的是，綠城8月的去化率依舊偏低，僅30%左右。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月綠城集團(tuán)共有11個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷售，總推盤面積約15萬平方米，總成交面積約4.89萬平方米。

　　對此，綠城也承認(rèn)公司內(nèi)部相當(dāng)焦急。事實(shí)上，在去化率出現(xiàn)下滑之初，綠城曾透露，除了新盤靈活定價(jià)之外，公司還會(huì)在項(xiàng)目上多做加法。但從近幾個(gè)月的業(yè)績來看，似乎成效不大。

　　綠城相關(guān)人士指出，由于公司旗下項(xiàng)目多數(shù)為高端產(chǎn)品，受到限購的影響較大，而且公司不像一般走大眾化路線的房企，不想便宜出貨，因此銷售也一直不見好轉(zhuǎn)。

　　事實(shí)上，一直堅(jiān)稱不降價(jià)的綠城，近期對于其降價(jià)促銷的消息也不少：翡翠城8折，西溪誠園9折，明月江南9折。不過，綠城對此矢口否認(rèn)。

　　毫無疑問，銷售不濟(jì)，將直接影響到綠城的現(xiàn)金流，在下半年宏觀調(diào)控不會(huì)放松的前提下，綠城的資金壓力還會(huì)更嚴(yán)重。

　　早前曾有分析人士指出，綠城今年或?qū)⒂?0億左右的利息支出，與去年相當(dāng)，因此現(xiàn)金流是綠城目前最大的隱患，去化率更有繼續(xù)下降的可能。

　　為了補(bǔ)救，綠城企圖減少拿地，希望通過不斷地消化，把銷售周期拉長，以減輕資金負(fù)擔(dān)。

　　宋衛(wèi)平在接受媒體訪問時(shí)表示，綠城的財(cái)務(wù)狀況仍然穩(wěn)健，企業(yè)總體表現(xiàn)良好。但一個(gè)不爭的事實(shí)是，綠城的負(fù)債率依然高企。

　　資金挑戰(zhàn)

　　根據(jù)綠城2011年半年報(bào)所示，截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163.2%，較去年年末有所上升。

　　有媒體報(bào)道稱，綠城為了降低整體負(fù)債率，以公司在合作伙伴所占項(xiàng)目權(quán)益作為抵押向?qū)Ψ浇栀J，息率為銀行基準(zhǔn)利率加100至200點(diǎn)子(100點(diǎn)子等于1厘)。但隨后綠城予以澄清，指公司不涉表外借貸問題。

　　盡管如此，眼下如何紓解短期的資金壓力，對綠城而言，才是最大挑戰(zhàn)。

　　首當(dāng)其沖當(dāng)然是銀行開發(fā)貸，但是在房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)日漸提高的背景下，綠城要想取得銀行貸款并不容易。

　　為此，綠城與新湖中寶(600208,股吧)決定繼續(xù)建立以人民幣3億元額度為限的互保關(guān)系，互為對方貸款提供信用保證�；ケＦ谙逓楦髯韵蚪鹑跈C(jī)構(gòu)簽訂的融資到期日在2013年4月30日之前的融資。

　　相關(guān)分析人士指出，新湖中寶與綠城互為擔(dān)保，可以分散雙方的貸款風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)雙方皆有利。但由于雙方均為地產(chǎn)公司，當(dāng)市場向下時(shí)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)無法實(shí)現(xiàn)對沖，會(huì)加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，在融資渠道不斷收緊的情況下，綠城曾進(jìn)行內(nèi)部集資，面向員工進(jìn)行階段性融資，以期滿足下屬項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)的需要。

　　此外，信托顯然已成為綠城融資的主要渠道。綠城早前亦透露，公司將不會(huì)考慮股本融資或發(fā)債，而是傾向于信托融資。

　　8月15日，綠城與中信信托有限責(zé)任公司共同組建中信干景·綠色星城投資基金集合信托計(jì)劃，首期規(guī)模12億，其中2.04億元已由綠城認(rèn)購，其余9.96億元由公眾人士認(rèn)購。

　　此前，綠城還完成了委托給北京華融國際信托的綠城舟山等應(yīng)收轉(zhuǎn)賬款轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃，以及委托中泰信托的綠城御園股權(quán)收益權(quán)項(xiàng)目。

　　當(dāng)然，綠城將為此付出相當(dāng)“沉重”的代價(jià)。據(jù)報(bào)道，綠城信托融資的平均成本已經(jīng)達(dá)到15%以上。其中，綠城中國與平安信托發(fā)行的信托計(jì)劃，預(yù)期收益甚至已經(jīng)超過20%。

　　不僅如此，綠城日前與中海信托成立的中海綠城1號房地產(chǎn)投資基金，計(jì)劃融資9.92億元至19.83億元。

　　協(xié)議內(nèi)容顯示，如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價(jià)向中海信托出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無錫項(xiàng)目公司的所有剩余權(quán)益。該協(xié)議被業(yè)內(nèi)視為綠城“鋌而走險(xiǎn)”之作。

　　商業(yè)負(fù)累

　　眼下，綠城正在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備北京京杭廣場的開盤，綠城希望通過打造京杭廣場積累經(jīng)驗(yàn)，逐步加大北京、上海持有型物業(yè)比例。

　　而此前，宋衛(wèi)平亦明確提出，將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，以北京、上海、杭州等重點(diǎn)城市核心，重點(diǎn)拓展二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)此，綠城還成立了專門的商業(yè)管理公司。

　　然而，在銷售低迷且高昂的負(fù)債和利息之下，綠城期望在商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)分得一杯羹的舉動(dòng)，引起國內(nèi)在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營操作上具有豐厚經(jīng)驗(yàn)的人士的強(qiáng)烈質(zhì)疑。

　　該名人士指出，做商業(yè)地產(chǎn)這種長期持有的產(chǎn)品，需要一定量的沉淀資金，但是綠城負(fù)債如此之高，銀行不會(huì)借錢融資，而尋找信托，25%的收益率相當(dāng)于高利貸，這樣就算是經(jīng)過10年也無法回本。

　　該名人士續(xù)稱，國內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)方面運(yùn)營相當(dāng)出色的發(fā)展商，也是需要經(jīng)歷十多年努力才能形成今天的成功模式，綠城在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面還要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段摸索期。

　　上述人士甚至指，負(fù)債高企的房企當(dāng)市場出現(xiàn)變化，為了減少支出，就會(huì)“偷工減料”，項(xiàng)目的質(zhì)量也就隨之下滑，如此一來則會(huì)嚴(yán)重影響公司的招牌。而巧合的是，近期，綠城項(xiàng)目屢屢傳出質(zhì)量問題。

　　故此，綠城背負(fù)著如此高負(fù)債來做持有型物業(yè)，“只能說它是很勇敢。”

　　相關(guān)分析人士指出，也許綠城在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營上有著獨(dú)特的方式，可以不需要很快地投入資金，也能操作起商業(yè)項(xiàng)目。

　　上述人士表示，以綠城目前情況來看，未來其在商業(yè)項(xiàng)目的操作上，更多會(huì)選擇股權(quán)合作方式，通過尋找強(qiáng)有力的合作伙伴共同開發(fā)，可以減輕其資金負(fù)擔(dān)。

　　而綠城相關(guān)人士亦坦承，公司并不會(huì)全資持有商業(yè)物業(yè)，因?yàn)檫@需要相當(dāng)大的資金量去維系，容易拖垮資金鏈，所以在持有型項(xiàng)目方面，主要還是采取合作方式。

　　據(jù)悉，即將開盤的城市綜合體“京杭廣場”，正是綠城中國與央企葛洲壩(600068,股吧)集團(tuán)聯(lián)合打造的項(xiàng)目。