以“園區(qū)”的名義圈地，無論是科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)，通常意味著面積較大，而且出讓價格低廉，與“商品房”土地需要招拍掛，且往往價格高企截然不同。
在工業(yè)用地與商品房土地之間有著森嚴的壁壘，因此工業(yè)用地轉(zhuǎn)化至商品房幾無可能。然而如果地方政府護航，便宜的“工業(yè)用地”或可變身為寸土寸金的“商品房用地”。
位于湖南省望城縣黃金鄉(xiāng)的一塊千畝土地，從機械工程大佬中聯(lián)重科以低廉價格獲取之后，在5年間，輾轉(zhuǎn)騰挪，在變身為“住宅用地”之后，最終轉(zhuǎn)讓于中糧地產(chǎn)用于商品房開發(fā)。僅僅以2.53億元的代價，中糧地產(chǎn)獲取1163畝土地，以350元/平方米的樓面地價，建起了銷售均價為13000元/平方米的高檔商品房。
圖利工業(yè)地產(chǎn)
這幅千畝土地，位于長沙望城縣黃金鄉(xiāng)，最初擁有者是工程機械大鱷中聯(lián)重科，自2002年以“工業(yè)園區(qū)”名義取得土地權(quán)之后，至2006年輾轉(zhuǎn)變身為中糧地產(chǎn)用于商品房開發(fā)用地。
中聯(lián)重科獲取黃金鄉(xiāng)土地頗費周折。2002年1月，中聯(lián)重科以投資建設(shè)工業(yè)園區(qū)為名，在望城黃金鄉(xiāng)雷鋒大道西側(cè)獲得工業(yè)用地68.9041公頃。
此外，通過其關(guān)聯(lián)企業(yè)中標實業(yè)，獲得相鄰工業(yè)用地10公頃。
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院批準。顯然，這幅千畝土地，由于被拆分為兩塊用地，而避開了“超過70公頃的由國務(wù)院批準”的限制。
在望城縣國土局《2002年項目審批用地情況匯總》中可出看到，中聯(lián)重科獲取的68公頃工業(yè)園區(qū)，以及中標實業(yè)獲取的10公頃土地，其中兩幅土地總計占用耕地超過了25公頃。也就是說，實際上這幅黃金鄉(xiāng)超過了70公頃的“黃金土地”，因為土地被一拆為二，“紅燈”順利變?yōu)榱?ldquo;綠燈”。
僅在一年之后，黃金鄉(xiāng)雷鋒大道西側(cè)實現(xiàn)了性質(zhì)變更。望城縣國土局在一份文件中提及，2003年9月29日，湖南省政府已經(jīng)批準中聯(lián)重科和中標實業(yè)把工業(yè)用地變更為房地產(chǎn)開發(fā)用地，并且還注明項目建設(shè)進度為“已批已供未用”。按照相關(guān)政策，工業(yè)用地變更為住宅用地，應(yīng)該重新繳納土地出讓金。然而，對于這一至為重要的變更，中聯(lián)重科上市公司未有任何涉及此事項的公告。
幾乎在同時，即2003年8月，中聯(lián)重科收購了中標實業(yè)旗下資產(chǎn)。在2002年中聯(lián)重科年報中有記載，中標實業(yè)為上市公司股東，為發(fā)起成立人之一。
至此，經(jīng)過兩年的迂回運作，長沙望城縣黃金鄉(xiāng)78公頃土地終于合并。望城縣國土局在一份匯總文件中提到，中聯(lián)重科對68公頃土地承諾投資規(guī)模達到43774萬元，中標實業(yè)對10公頃土地承諾投資達6600萬元。
中聯(lián)重科在黃金鄉(xiāng)圈得的千畝土地，在4年后覓得知音。2006年7月17日，中糧地產(chǎn)與中聯(lián)重科簽訂《觀音巖項目合作協(xié)議書》。中糧地產(chǎn)以人民幣7730.35萬現(xiàn)金出資，中聯(lián)重科以長沙市望城縣黃金鄉(xiāng)雷鋒大道西側(cè)總面積為775638平方米土地使用權(quán)的評估價值為18037.48萬元作為出資，成立觀音巖項目公司，雙方各占30%、70%的股份。2006年11月，長沙觀音谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立。
隨后，2007年3月，中糧地產(chǎn)控股子公司長沙中糧地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以17552.12萬元收購了中聯(lián)重科持有的長沙觀音谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司68%股權(quán)。
至此，中糧地產(chǎn)在觀音巖項目的持股比例為98%，屬于絕對控股，中聯(lián)重科的持股比例降為2%，不過雙方在項目公司章程中約定，中聯(lián)重科在此項目的收益權(quán)比例為15%，中糧地產(chǎn)為75%。也就是說，中聯(lián)重科的收益權(quán)遠遠超過了其出資代價。
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中國土地勘測規(guī)劃院一位專家對此表示，縣級政府沒有那么多用地指標，1000畝的建設(shè)用地是很難一次性審批下來的。如果開發(fā)商能夠一次性拿到土地證的話，除非省國土廳在全省范圍內(nèi)對用地指標進行了協(xié)調(diào)，進行了集中投放，否則只能化整為零。
數(shù)據(jù)顯示，2010年，在國土資源部大幅度增加建設(shè)用地指標的情況下，望城縣獲批的建設(shè)用地面積也僅為57.6公頃�？梢娡强h土地指標并不寬裕。
強力開工
中糧地產(chǎn)接手黃金鄉(xiāng)雷鋒大道西側(cè)地塊后，將該項目命名為“中糧·北緯28度”。
實際上，對于雷鋒大道西側(cè)地塊，中聯(lián)重科除在2002年落成一座7層建筑外，其余地塊并未動遷。中聯(lián)重科在2010年香港H股招股說明書中提及，此物業(yè)目前作為企業(yè)宿舍。
望城黃金鎮(zhèn)政府在匯報文件中指出，中糧北緯28度項目系原中聯(lián)重科工業(yè)園轉(zhuǎn)換而來，2001年開始征拆以來一直未啟動，共涉及2個社區(qū)11個村民組。
由于存在土地權(quán)屬爭議，北緯28度進展緩慢。中糧集團為此還壓縮了項目的推廣費用，不進行廣告發(fā)布。
2009年末，在地方政府強力合作下，中糧·北緯28度得以重新上馬。2010年5月，望城縣政府信息公開發(fā)布平臺上發(fā)布的《關(guān)于協(xié)助中糧北緯推進項目建設(shè)的情況匯報》中寫道：“中糧·北緯28度項目在縣委、縣政府的高度重視，縣直各部門的鼎力支持，黃金鎮(zhèn)黨委、政府的全力推進下，主體工程正式啟動，現(xiàn)各項建設(shè)如火如荼。”
顯然，如果沒有望城縣政府的支持，中糧地產(chǎn)難伸拳腳。在由望城縣政府成立的“黃金鎮(zhèn)中糧項目指揮部”工作匯報中提到：“在征拆遺留問題上，由于中糧·北緯28度公司系原中聯(lián)重科工業(yè)園轉(zhuǎn)換而來，2001年開始征拆后一直未啟動，沉淀遺留問題400多個，指揮部組織人員對各遺留問題逐一摸排落實。”
“黃金鎮(zhèn)中糧項目指揮部”動用一切辦法，去除了雷鋒大道西側(cè)地塊存在的干擾。“在縣領(lǐng)導羅誠主任的統(tǒng)一安排部署下，鎮(zhèn)黨委政府領(lǐng)導多次到金山橋社區(qū)調(diào)研，指揮部工作人員先后組織村、組干部及組代表召開協(xié)調(diào)會議20多次，并到現(xiàn)場與老百姓對話，同時采用個別談心等形式，瓦解阻工勢力。目前，阻工橫幅、棚架已清除，施工方與地方矛盾得以消除，天晴后可順利開工。”
2010年6月，時任中糧地產(chǎn)總經(jīng)理周政說，長沙公司團隊組建時間僅僅幾個月，能夠克服農(nóng)民頻繁阻止施工，長期梅雨天氣、有效工作時間僅70余天等重重困難，“取得目前成績實屬不易”。
在央企中糧的運作下，2006年6月初，中糧北緯項目容積率不高于0.5，即建筑面積為30萬平方米，至2010年，中糧北緯28度項目，總建筑面積調(diào)整為78萬平方米。望城縣規(guī)劃管理局會議紀要顯示，2010年8月，規(guī)劃局調(diào)整了中糧北緯28度的規(guī)劃方案，要求二期規(guī)劃容積率不低于1。
中糧·北緯28度產(chǎn)品形式以“高端資源別墅”面世，以280至500平方米的純獨棟為主。首期開盤銷售均價為13000元/平方米，最高價為15000元/平方米。
不過，上市公司中糧地產(chǎn)顯然沒有告訴股東，觀音巖項目為何工程進度滯后了兩年之久，當?shù)剞r(nóng)民為何頻繁阻止施工。
