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在海航集團(tuán)讓人眼花繚亂的大收購(gòu)迷局中，地產(chǎn)板塊成為其至關(guān)重要的運(yùn)作平臺(tái)，資產(chǎn)收購(gòu)、質(zhì)押、融資等杠桿運(yùn)作讓人眼花繚亂，海航集團(tuán)旗下的地產(chǎn)板塊資產(chǎn)規(guī)模以平均每年翻番的速度急劇膨脹。
包括海航內(nèi)部管理層在內(nèi)的多位業(yè)界人士認(rèn)為，與其說(shuō)海航集團(tuán)在搞地產(chǎn)開發(fā)，還不如說(shuō)是搞資產(chǎn)運(yùn)作，一系列動(dòng)作的實(shí)質(zhì)是賭中國(guó)的資產(chǎn)升值。
重圈地輕開發(fā)
�？趪�(guó)興大道與五指山路交匯處，占地近300畝的海闊天空·國(guó)瑞城與海南省政府辦公大樓、新海航大廈毗鄰而立，傲視全城，被北京國(guó)瑞地產(chǎn)（下稱“國(guó)瑞地產(chǎn)”）稱為登陸海南的第一力作。
自2010年10月份開盤以來(lái)，國(guó)瑞城項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)從11500元/平方米上漲到目前的15000元/平方米，讓國(guó)瑞地產(chǎn)賺得盆滿缽滿。
這個(gè)號(hào)稱由海航地產(chǎn)和國(guó)瑞地產(chǎn)聯(lián)手打造的大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，基本是由國(guó)瑞地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)完成，海航地產(chǎn)僅僅提供土地資源。而作為對(duì)價(jià)，國(guó)瑞地產(chǎn)要向海航返還每平方米樓面價(jià)3000元，這是雙方早在2008年5月份就簽署的合作條款。
以此折算，這相當(dāng)于海航以800萬(wàn)元/畝的地價(jià)把土地出讓給國(guó)瑞地產(chǎn)。海航內(nèi)部人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“這個(gè)要價(jià)在樓房飛漲的今天看似不高，但當(dāng)時(shí)�？诜�?jī)r(jià)依然低迷，海航的要價(jià)把很多前來(lái)合作的開發(fā)商都嚇跑了。”
將手中的大量土地資源提供給專業(yè)地產(chǎn)商合作開發(fā)，然后坐享其成，這是海航發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手法之一。
負(fù)責(zé)海航置業(yè)宣傳的人士向本報(bào)表示，目前海航集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要依托兩大平臺(tái)，即海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“海航地產(chǎn)”）和海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“海航置業(yè)”）。前者專注于海南本島的房地產(chǎn)開發(fā)，而后者負(fù)責(zé)海南之外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
除“聯(lián)姻”國(guó)瑞地產(chǎn)之外，海航置業(yè)在2008年還攜手第一太平戴維斯成立北京海航太平物業(yè)管理有限公司。此后，海航置業(yè)于2010年3月又與佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，并于當(dāng)年5月6日與成都遠(yuǎn)鴻地產(chǎn)“聯(lián)姻”，于2011年1月與保利集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。至此，海航置業(yè)在多個(gè)城市確立了合作開發(fā)伙伴。
“與專業(yè)開發(fā)商合作開發(fā)，既是海航的過(guò)人之舉，也是迫于無(wú)奈，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)并不是海航的強(qiáng)項(xiàng)。”海航地產(chǎn)有關(guān)人士說(shuō)，雖然有自己的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，但海航在地產(chǎn)開發(fā)、流程、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售服務(wù)方面并沒(méi)有萬(wàn)科、保利等專業(yè)。
以海航最感自豪的三亞海闊天空·鉑爵公館為例，2008年對(duì)外銷售時(shí)起價(jià)就達(dá)到9萬(wàn)元/平方米，頂層甚至賣到14萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格至今在海南仍無(wú)人比肩。但海航地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，該項(xiàng)目2006年開發(fā)至今仍在銷售，由于項(xiàng)目開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，這個(gè)占據(jù)三亞灣一線海景資源的高端項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)效益不盡如人意。
根據(jù)海航集團(tuán)內(nèi)部的一份PPT資料，截至2010年3月，海航旗下地產(chǎn)主打品牌海航置業(yè)房地產(chǎn)開工面積為610萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)201%；土地儲(chǔ)備面積947萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)130%。開工量占土地儲(chǔ)備64%。
一個(gè)毫無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)是，公眾所能看到的由海航獨(dú)立開發(fā)的成熟地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見，即使在海南本地完成的地產(chǎn)項(xiàng)目也屈指可數(shù)。
豪賭資產(chǎn)升值
不是獨(dú)立開發(fā)，而是購(gòu)買圈占大量土地和物業(yè)，海航地產(chǎn)布局被認(rèn)為是一場(chǎng)看不懂的迷局。但上述私募人士向本報(bào)表示：“其實(shí)并不復(fù)雜，海航發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)不是主要依靠業(yè)績(jī)提升，更多的是通過(guò)把握資本市場(chǎng)的節(jié)奏和資產(chǎn)泡沫的節(jié)奏來(lái)迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，即依托并購(gòu)和資本杠桿。”
海南內(nèi)部人士透露，海航置業(yè)的主要管理層不是來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士，而是以資本運(yùn)作高手為主，這在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也極為罕見。
多家券商研究報(bào)告認(rèn)為，按照海航集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)作慣例，海航集團(tuán)七大業(yè)務(wù)板塊將各有一個(gè)上市公司平臺(tái)。
有媒體援引海航集團(tuán)內(nèi)部人說(shuō)法稱：“像海航集團(tuán)這樣的企業(yè)，缺的不是錢而是資產(chǎn)，沒(méi)有資產(chǎn)的海航是痛苦的，有資產(chǎn)就有了融資渠道。”
顯然，海航置業(yè)的盈利模式與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同。海航內(nèi)部人士表示，海航之所以會(huì)成為海南的“地主”，除了地理因素外，最重要的原因是海航集團(tuán)高層認(rèn)為，土地、房地產(chǎn)遠(yuǎn)比現(xiàn)金保值，所以才會(huì)大量購(gòu)買土地和物業(yè)。
有公開資料稱，當(dāng)年海航購(gòu)入的�？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場(chǎng)土地2860畝價(jià)格是70萬(wàn)元/畝，而如今在國(guó)際旅游島概念的一路熱炒之下，這片土地價(jià)值早已今非昔比。
而大量土地資產(chǎn)儲(chǔ)備，反過(guò)來(lái)又成為海航集團(tuán)資本運(yùn)作和支撐上市公司業(yè)績(jī)的基石。
2010年12月，海南航空發(fā)布公告稱，將受讓海航集團(tuán)旗下海南航鵬實(shí)業(yè)公司、海南國(guó)旭實(shí)業(yè)公司和海南國(guó)善實(shí)業(yè)公司3家地產(chǎn)項(xiàng)目公司位于海口市大英山新城市中心區(qū)核心地段的4幅土地，受讓價(jià)格為24.65億元。但由于沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，此舉一度受到質(zhì)疑。
海南航空歷年的公告顯示，上市公司與集團(tuán)之間每年都存在著大量的關(guān)聯(lián)交易，主要為資產(chǎn)買賣，其中不乏物業(yè)地產(chǎn)類。
國(guó)泰君安分析師宋偉亞指出，海航系歷史上一直以復(fù)雜而又頻繁的資本運(yùn)作和關(guān)聯(lián)交易著稱。海航集團(tuán)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，與各板塊不同的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)屬性及不同階段發(fā)展側(cè)重等因素，頻繁觸發(fā)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域和融資平臺(tái)間的戰(zhàn)略協(xié)作抑或是沖突。
最新的海航置業(yè)收購(gòu)九龍山（600555.SH）時(shí)的詳式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告顯示，截至2008年末、2009年末、2010年末，海航置業(yè)總資產(chǎn)分別為98.7億元、188.5億元和317億元，近三年資產(chǎn)規(guī)模平均翻番增長(zhǎng)。
上市私募人士稱：“海航置業(yè)不斷用大約20%的資本去控制別人100%的資產(chǎn)，然后進(jìn)行托管經(jīng)營(yíng)，以100%的資產(chǎn)向銀行或信托公司進(jìn)行質(zhì)押貸款，資金越滾越大，等到一次資產(chǎn)泡沫最大時(shí)就出手，把以前所有的窟窿都補(bǔ)回來(lái)，這是它迅速做大的原因。”
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來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 責(zé)編：周婉君 |
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