盡管南京綠城玫瑰園5月29日推出的6套千萬級獨棟大宅，當天就售出4套，收金近億元，但這未能掩蓋綠城今年以來銷售不佳的事實。

　　銷售困局

　　據(jù)媒體報道，綠城在上海歷來暢銷的項目綠城黃浦灣今年首五月僅成交一套住宅，成交價為58043元/平方米，僅為該項目的報價10萬元/平方米的一半，甚至比去年84411元/平方米的網(wǎng)上房地產(chǎn)累計合同均價還低。

　　而綠城在上海的另外兩個項目綠城玫瑰園、綠城玉蘭花園亦面臨同樣的境況。據(jù)了解，今年前5月，綠城玫瑰園僅成交4套，綠城玉蘭花園雖成交有雙位數(shù)，但均價只有46101元/平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，上述三個樓盤合計僅銷售3.4億元。

　　這種情況還擴大至整個長三角區(qū)域，包括綠城“大本營”杭州。資料顯示，綠城今年以來在杭州推出的綠城藍庭、藍色錢江、西溪誠園、西溪玫瑰園、西溪蝶園等項目銷售情況亦普遍欠佳。

　　去化率明顯下降是綠城銷售不佳最直接的體現(xiàn)。自從今年開始，綠城的去化率僅維持在50%的水平。距離最近的4月新推房源整體去化率也僅約為51%。綠城相關(guān)高管透露，5月份綠城的去化率也是50%左右。

　　而去年同期雖同樣受到調(diào)控影響，但綠城的去化率亦有60%以上，最高峰甚至達到70%。盡管推盤量不多，但銷售成績并不算太差。

　　受去化率下降影響，綠城的銷售金額也同比下降不少。據(jù)最新消息，綠城今年5月銷售僅約20億元，雖與去年同期相當，但綠城今年首五月的銷售也僅錄得約150億元，遠低于去年同期的185億元。

　　“整體銷售不是太理想，這是應(yīng)該承認的。”綠城一位高管對觀點地產(chǎn)新媒體表示。

　　高端受壓

　　該位高管透露，銷售欠佳主要跟宏觀調(diào)控有關(guān)，特別是限購政策。

　　這是目前普遍認同的看法。相關(guān)分析人士透露，綠城所布局的高房價區(qū)域如杭州、北京、上海、南京等，均是限購城市，消費者的購房需求被抑制，觀望情緒濃厚，直接影響了綠城的銷售。

　　此外，綠城的項目定位是高端住宅，而高端住宅恰恰是政策嚴控的對象。相關(guān)市場人士透露，高端物業(yè)正處于交易停滯的狀態(tài)。

　　根據(jù)統(tǒng)計局日前公布的商品住宅價格數(shù)據(jù)，高端房的成交出現(xiàn)下降情況，下滑比例達10%。

　　就上海而言，市場成交以中低端住宅為主，高端樓盤罕有成交。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月上海各價位房源的成交面積中，單價在3.5-4萬元/平方米的樓盤跌幅達57%，單價3-3.5萬元/平方米的商品住宅成交面積跌幅更高達68%。

　　相關(guān)研究人士指出，如果調(diào)控繼續(xù)深化，對高端房的影響更大。如果高端房占比太高，又是處于過熱區(qū)域，銷售肯定會受到壓力。

　　但凡事不能一概而論。同是杭州項目，龍湖的滟瀾山二期5月15日開盤便取得不錯的市場反響。

　　據(jù)了解，此次龍湖滟瀾山二期推出的房源共計140套，均價為18000-23000元/平米，開盤首日就成功預定超7成。

　　綠城相關(guān)高管對此表示，龍湖滟瀾山項目位于杭州下沙區(qū)，并非市中心，且價格并不算高，在該區(qū)域僅是中等偏上，而綠城的項目均位于市中心，售價較龍湖要高。

　　而較高的售價恰恰也是影響綠城銷售的主要因素。

　　價格軟肋

　　盡管銷售受困，但綠城似乎并沒有降價的打算。

　　綠城內(nèi)部人士早前在接受觀點地產(chǎn)新媒體訪問時曾明確表示：“降價肯定是不會考慮的。”但據(jù)綠城相關(guān)人士也表示，綠城將維持不降價的原則，不過在新盤定價時會更加合理。

　　事實上，正如一些知名房企高管所言，降價其實對促進銷售的作用并不大，尤其是對高端項目。

　　相關(guān)市場人士指出，在今年3、4月份，部分高端物業(yè)曾有一波降價的趨勢，幅度在10%-20%，價格調(diào)整以后，市場反應(yīng)并不特別積極，更有甚者還采取反向操作，不斷調(diào)高價格，這樣更難得到市場的回應(yīng)。

　　去年11月，綠城曾上調(diào)北京誠園項目售價，調(diào)價幅度為1000元/平米至2000元/平米不等。按照綠城的說法，這是因為項目后期推出的項目地理位置更佳，所以價格也相應(yīng)提高。

　　綠城上海黃浦灣項目也是同樣的情況。據(jù)了解，黃浦灣在2009年開盤時，售價約為6萬元/平方米，但到了2010年8月，售價就推至8萬元/平方米，到2011年2月，售價已到達10萬元/平方米。

　　相關(guān)人士指出，華潤外灘九里亦曾將4萬元/平方米的售價刷新至8萬元/平方米，“結(jié)果就賣不動了，像這樣死掉的樓盤還有很多。”

　　此外，更有業(yè)內(nèi)人士稱，與周邊項目相比，綠城上海黃浦灣項目本身并沒有太大的優(yōu)勢。

　　該名人士稱，雖然臨近世博園，但開發(fā)和成熟度都處于中下，還沒達到高端層級。與黃浦灣臨近的恒盛尚海灣項目交易價格亦在5萬多元/平方米左右，最好景觀的房子也只是賣到8萬多，基本在5-7萬之間。

　　“成交價5萬還算對得起項目本身，而且這個項目在黃浦江沿岸處于偏南，這樣的價格賣不動是很正常的。”上述人士指。