一直以來，綠城集團因為其擴張激進而著稱，董事會主席“宋員外”甚至被形容為房地產(chǎn)行業(yè)的賭徒而另業(yè)內(nèi)側(cè)目。近日，綠城更是緋聞纏身：先是旗下綠城西子·杭州御園項目因涉嫌建在“杭州南宋皇宮東宮遺址之上”而被緊急叫停，接下來又被傳因資金緊張而不得不四處求助信托資金進行“輸血”。
為此，《證券日報》記者就市場傳言采訪了綠城中國的某高管，該名人士稱：“現(xiàn)在資金鏈很緊，我們是承認的”，同時表示，為了應(yīng)對目前樓市的調(diào)控政策，綠城將減少拿地、加速推盤，同時尋找資金充裕的合作方予以支持。
從激進擴張到保守經(jīng)營，綠城中國可謂給調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)商的生存狀態(tài)做了一個特寫。
融資有術(shù)到騰挪乏力
截至2010年12月31日，綠城中國的凈負債率（凈負債/凈資產(chǎn)）為132%，與去年相比這一數(shù)字進一步上升。
事實上，綠城中國的資產(chǎn)負債率一直在持續(xù)攀升：2007-2010年，其資產(chǎn)負債率分別為71.14%、75.99%、83.51%以及88.47%。可以說，融資創(chuàng)新方面，綠城堪稱個中高手：
2006年發(fā)行本金總額1.3億美元的可換股債券，其中包含6500美元的有抵押2011年到期強制性可換股債券以及6500美元的有抵押2011年到期非強制性可換股債券；
2006年11月，綠城中國再次發(fā)行本金總額4億美元的高收益?zhèn)晗⒙蕿?%，承諾于2013年11月8日前贖回；
不過，2008年金融危機影響下，房地產(chǎn)形勢低迷。與此同時，綠城開始面對所回購所發(fā)行債券壓力。業(yè)內(nèi)猜測，綠城為了償還海外債，才不得已以年利率14%的高成本，與中海信托簽署了一份條款復雜的信托合約。
其實，發(fā)行債券所帶來的問題已經(jīng)使綠城有所警示。5月24日，綠城中國某高管接受《證券日報》記者采訪時表示，公司已經(jīng)不傾向于通過發(fā)債來獲得資金。在他看來，巨大規(guī)模的債務(wù)一旦到期，將會給公司帶來極大的壓力。
截至2010年12月31日，僅在綠城年報當中披露的信托合作對象就包括了中海信托、中泰信托以及平安信托三家，涉及信托資金總額50億元；而根據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計，綠城可能與11家信托合作，總計借助信托融資近百億元。2010年年報更進一步顯示，綠城中國年度利息開支就高達26.62億元！
報告期內(nèi)，扣除掉預售款后，綠城中國尚有近400億元的流動負債。為此，上述綠城高管坦承 “現(xiàn)在資金鏈很緊，我們是承認的”。不過，在他看來，公司財務(wù)狀況依舊要好于2008年。并且，在現(xiàn)有條件下，綠城將致力于獲得銀行貸款，也爭取平安信托對其進一步的支持。
合作方“被”分擔資金壓力？
之前，有知情人士對《證券日報》記者表示，作為材料供應(yīng)商，與綠城合作帶來的利潤并不如與其它開發(fā)商的合作，而且，綠城還會滯留上游商戶的代墊費用，“要幾次三番的催促才會拿到回款”。不過，上述綠城高管接受采訪時表示，綠城在于供應(yīng)商合作的時候，并沒有刻意擠壓合作方的利潤空間。
但是，有關(guān)回款不力一說，上述人士則表示，上游合作方為開發(fā)商墊資是一種正�，F(xiàn)象。只不過，在現(xiàn)行調(diào)控環(huán)境下，“我緊，他們也就緊”——在這個時期由上游企業(yè)承擔資金壓力也是“應(yīng)該的”。不過，綠城并未刻意克扣對上游企業(yè)的回款。
綠城未來或?qū)⒎怕龜U張
事實上，即使實力強大、背景雄厚如保利，近年來其資產(chǎn)擴張速度也要遜于綠城：2007-2010年間綠城中國的總資產(chǎn)增速分別為84.24%、30.27%、76.28%以及66.09%。可以說，除了在2008年的金融危機背景下增速放緩外，綠城的增速都在60%以上。
競爭均衡理論曾經(jīng)指出，一個企業(yè)不可能永遠以高于宏觀經(jīng)濟增長的速度增長下去�？墒�，綠城中國卻不僅在以高于GDP的增速、同時也在以高于同行業(yè)佼佼者的增速在飛速發(fā)展著。不過，“宋員外”帶領(lǐng)下的綠城中國，雖然度過了金融危機，卻迎來了“史上最嚴厲”調(diào)控：
國土部的監(jiān)測在后，住宅限購令在前，資金緊張的綠城如何應(yīng)對政策的“前后夾擊”？上述高管表示，綠城將減少拿地，同時加大推盤，“即使我們要增加項目的話，也將采取引入合作伙伴的方式”。
在選擇項目合作開發(fā)伙伴時，綠城高管對《證券日報》記者表示，公司傾向于選擇那些擁有資金卻不從屬房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)作為合作伙伴——“他們要有的是錢，同時資金又不受到限制”的合作方最受綠城歡迎。
2011年的綠城，將在“不增加負債的情況下”，爭取規(guī)模的擴張。同時，年報中顯示綠城將用2-3年的時間，將企業(yè)負債控制到合理的水平。
“事實上，今年以來，我們已經(jīng)很少出現(xiàn)在土地市場上。未來即使要增加項目，我們也會選擇與人合作的方式來獲得土地并進行開發(fā)”，上述高管對《證券日報》記者表示。
