來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇
前不久，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”）新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行標(biāo)的企業(yè)均為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)商管”），被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額合計(jì)約19.79億元，凍結(jié)期限自2023年6月5日至2026年6月4日。
19.79億數(shù)額，到底是多少？
從持股比例來(lái)看。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有大連萬(wàn)達(dá)商管約53.39%股權(quán)，對(duì)應(yīng)為23.9億股權(quán)數(shù)額。換算一下，這次被凍的19.79億數(shù)額，等于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有大連萬(wàn)達(dá)商管里的八成股份被凍了。
這19.79億數(shù)額對(duì)應(yīng)多少價(jià)值？工商登記信息里沒(méi)有披露。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)覺(jué)得很冤，發(fā)布聲明披露了細(xì)節(jié)：其一，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)和某企業(yè)在長(zhǎng)春一大型項(xiàng)目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財(cái)務(wù)糾紛；其二，2018年萬(wàn)達(dá)商管引入投資人時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管45.27億股權(quán)當(dāng)時(shí)估值就已經(jīng)2430億元，此估值為公開信息。此次凍結(jié)萬(wàn)達(dá)商管19億股權(quán)，大幅超過(guò)雙方財(cái)務(wù)糾紛金額。
按照萬(wàn)達(dá)的說(shuō)法，大連萬(wàn)達(dá)商管被凍的19.79億股權(quán)，價(jià)值1062億元。這個(gè)數(shù)額，高于10億元糾紛達(dá)上百倍。
很多媒體、甚至大V站出來(lái)，凍結(jié)申請(qǐng)人太狠，在王健林落難時(shí)，落井下石、趁火打劫。但拋開人情的因素，這就是現(xiàn)實(shí)的商業(yè)世界，只有永遠(yuǎn)的利益，沒(méi)有永遠(yuǎn)的朋友。
從2018年至今，大連萬(wàn)達(dá)商管到底估值是多少？五年了，中國(guó)房地產(chǎn)地產(chǎn)從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入青銅時(shí)代，從15萬(wàn)億元縮水至13萬(wàn)億元。今昔不比往昔，暴雷房企達(dá)數(shù)十家，八成以上房企的股價(jià)破凈。
站在行業(yè)的角度上，大連萬(wàn)達(dá)商管曾經(jīng)的2430億元估值，也應(yīng)該大幅縮水了。它旗下分拆出來(lái)的輕資產(chǎn)公司珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”），在2021年7月估值1800億元，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持股78.83%，對(duì)應(yīng)估值約1400億元。
但這些僅僅是估值，法院在債務(wù)糾紛執(zhí)行中認(rèn)定是多少，它自有一套評(píng)估體系。
萬(wàn)達(dá)商管這五年
五年前，2018年1月底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林引戰(zhàn)。
來(lái)自騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng)，一共接盤大連萬(wàn)達(dá)商管14%的股權(quán)，其中，騰訊投資100億元持股4.12%，蘇寧和融創(chuàng)中國(guó)分別投資95億元、各持股3.91%，京東投資50億元持股2.06%。按此計(jì)算，大連萬(wàn)達(dá)商管當(dāng)時(shí)的估值為2430億元。
引入新戰(zhàn)略投資者后，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)表示1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，將推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)盡快A股上市。2016年9月，大連萬(wàn)達(dá)商管從港股退市。
2018年2月，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)正式成立，由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)100%控股。后來(lái)經(jīng)過(guò)幾次股權(quán)變更和增資，深圳迪訊實(shí)業(yè)有限公司和富泰香港分別持股98.7%和1.3%。迪訊實(shí)業(yè)是萬(wàn)達(dá)百貨集團(tuán)有限公司旗下全資公司。
換句話說(shuō)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)成為大連萬(wàn)達(dá)商管的兄弟企業(yè)。這次萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在長(zhǎng)春的開發(fā)項(xiàng)目官司，火燒到大連萬(wàn)達(dá)商管，或許是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)集團(tuán)曾為該項(xiàng)目做過(guò)擔(dān)保。
但引戰(zhàn)之后，大連萬(wàn)達(dá)商管A股上市遲遲沒(méi)有落地。王健林決定把大連萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行分拆，把重資產(chǎn)留下，將商管和物管的輕資產(chǎn)拿到香港上市。
2021年3月，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立。2021年七八月間，珠海萬(wàn)達(dá)商管引戰(zhàn)，PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機(jī)構(gòu)戰(zhàn)投380億元持股21.17%，令珠海萬(wàn)達(dá)商管對(duì)應(yīng)估值增至1800億元。
運(yùn)氣不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管先后三次遞表，均以招股書失效收?qǐng)�。這期間，大連萬(wàn)達(dá)商管股權(quán)被凍、珠海萬(wàn)達(dá)商管出租數(shù)據(jù)造假的利空消息，直接拖累了上市進(jìn)程。
按照對(duì)賭協(xié)議，珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年底前完成上市，將不得不把上市前的380億元投資金額退還給戰(zhàn)投們。
經(jīng)過(guò)這五年的折騰，大連萬(wàn)達(dá)商管的估值還剩多少呢？
另外一方面，在行業(yè)進(jìn)入下行期的這兩年，萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也遭受了較大沖擊，而這也影響整個(gè)萬(wàn)達(dá)。據(jù)克而瑞2022年房企銷售排行榜，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以555.1億的全口徑銷售額排在30名。
據(jù)大連萬(wàn)達(dá)商管2022年債券報(bào)告，其在期末的其他應(yīng)收款同比增加242.65%至248.76億元，主要原因是：預(yù)付給萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在建廣場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款增加。這一數(shù)據(jù)的突然升高，難免有所疑問(wèn)。同樣，這也導(dǎo)致了大連萬(wàn)達(dá)商管期末貨幣資金余額的減少。
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