開發(fā)領(lǐng)域有個詞叫“收費開發(fā)商”，類似于“導(dǎo)演+制片”，房企不出或者出一部分錢，一般是5%-10%，其余用別人的錢投標(biāo)做項目，自己主要“靠手藝”，一路收費，回報率超高。這可叫做輕資產(chǎn)模式，就是自己少出錢甚至不出錢就能掙錢。
同理，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域和開發(fā)領(lǐng)域一樣，前期屬于重資產(chǎn)模式，雖說運營成熟之后有穩(wěn)定現(xiàn)金流，但是早期資金投入大，需要長錢、便宜的錢、大錢，回報周期慢。
目前地產(chǎn)行業(yè)位于橫盤期，融資又困難。持有資產(chǎn)的回報率很難彌補(bǔ)其資金成本，從ROE(凈資產(chǎn)收益率)整體回報考慮，商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化成為一種必然選擇。
而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化早在2016年就掀起高潮，萬達(dá)、萬科、大悅城、凱德、愛琴海、星河商置等一批商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛視輕資產(chǎn)化為擴(kuò)規(guī)模利器，玩法紛雜，令人眼花繚亂，發(fā)展至今，總結(jié)起來主要有以下三種玩法：
探索者玩法
自信如萬達(dá)：以運營為核心
王健林一直相信，商業(yè)項目雖然建起來費時費力，但是一旦建成，經(jīng)過三年時間的培育，能成為穩(wěn)定的印鈔機(jī)且現(xiàn)金流穩(wěn)定。所以2017年，萬達(dá)堅定輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其方式主要分為兩類：
一、萬達(dá)的輕資產(chǎn)化有兩條路
投資類萬達(dá)廣場：跟“有錢沒地”的機(jī)構(gòu)合作
具體來說，即別人拿錢下訂單，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運營。
如2016年第4季度，萬達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個萬達(dá)廣場、共1050億元投資。
又如2017年6月，萬達(dá)受香港中信泰富(中國)投資有限公司委托，委托其達(dá)運營管理位于上海嘉定的商業(yè)項目，并使用萬達(dá)品牌。
合作類萬達(dá)廣場：與“有錢有地”的企業(yè)合作開發(fā)
投資者出錢出地，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，但租金七三分成——投資者占7成，萬達(dá)占3成。這種分成比例在世界商業(yè)領(lǐng)域都很罕見，因為一般做品牌管理，分成最多15%~20%。其好處在于，不占用太多資金，便于擴(kuò)張和滲透。
截止 2018年5月，萬達(dá)已落子青島城陽區(qū)萬達(dá)廣場、臨沂中心萬達(dá)廣場、日照萬達(dá)廣場三個合作類輕資產(chǎn)項目。
不過，對于合作的項目，萬達(dá)要先進(jìn)行篩選，對設(shè)計、建造進(jìn)行指導(dǎo)，再招商、運營。這種合作模式不但能分租金，省去資本化，還解決集體用地問題，是萬達(dá)商業(yè)的重大創(chuàng)新，也是萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的最高級形式。
二、自有品牌是萬達(dá)輕資產(chǎn)化的殺手锏，也是萬達(dá)的底氣
很多機(jī)構(gòu)表示看不懂萬達(dá)的玩法，認(rèn)為這種搞法，項目成熟后，合作方很大可能把萬達(dá)一腳蹬，但是明源君認(rèn)為，萬達(dá)絕不傻，在別人踢開萬達(dá)之前，萬達(dá)影院、萬達(dá)寶貝王樂園和寶貝王早教俱樂部已經(jīng)遍布每個萬達(dá)廣場，而這兩個品牌毫無疑問是商業(yè)項目的人流虹吸機(jī)，萬達(dá)最終因為先見之明的品牌打造而形成自己的護(hù)城河。
如王建林所說“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚臺”。
譬如萬達(dá)影院，截止2018年底，公司擁有已開業(yè)直營影院595家，5279塊銀幕，其中境內(nèi)直營影院541家，銀幕4807塊，市場占有率13.5%;境外影院54家，銀幕472塊，市場占有率22%。萬達(dá)電影的票房、觀影人次、市場份額已經(jīng)連續(xù)四年位居國內(nèi)首位。
而萬達(dá)寶貝王集兒童游樂、教育培訓(xùn)、美食、零售于一體，形成了以IP為核心的兒童娛樂消費全產(chǎn)業(yè)鏈，是國內(nèi)第一個綜合性的兒童娛樂項目。截止目前，已在全國開業(yè)351家寶貝王樂園和早教。
三、2019年上半年發(fā)展不如預(yù)期，但仍可期待
經(jīng)過這一連串的操作，在萬達(dá)2018年的工作匯報中：
項目拓展上，2018年開業(yè)的萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)已達(dá)19個，新發(fā)展的58個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)達(dá)50個;從業(yè)績來看，2018年萬達(dá)商管集團(tuán)租金收入328.8億元，占總收入的15.3%，累積持有物業(yè)3586萬平方米。
截止2019年9月4日，萬達(dá)廣場已在全國布局294座，但萬達(dá)商管2019年上半年的業(yè)績并不樂觀，共實現(xiàn)營收330.48億元，較去年同期的517.88億元下降了36.19%。其中核心業(yè)務(wù)方面，投資物業(yè)租賃收入同比收入增長至171.82億元，但是毛利率卻較去年同期下降4.99個百分點。
“降有息負(fù)債”方面，萬達(dá)商管取得的成效也較遙遠(yuǎn)，截止6月30日，其有息負(fù)債規(guī)模為1922.67億元，較上年僅僅下降了0.33億元。
目前來看，萬達(dá)在“降有息負(fù)債”與“增營收”并舉的目標(biāo)下，萬達(dá)商管均沒有取得相對滿意的成績。
不過這半年萬達(dá)商管雖在表內(nèi)成績不盡如人意，但其和母公司萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)項目的布局和落地上卻十分積極。總體而言，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)之路并不如預(yù)期，但明源君認(rèn)為萬達(dá)依托16年的商業(yè)運營管理，形成的輕資產(chǎn)模式仍值得拭目以待。
教科書級玩法
資本魔術(shù)手凱德：資本和運營并為驅(qū)動力
做商業(yè)地產(chǎn)最需要的就是資本和運營能力，而凱德恰好完美的解決了這兩個問題，依靠其高超的資本運營能力和優(yōu)秀的運營管理能力，實現(xiàn)商業(yè)項目“高周轉(zhuǎn)”。截至目前，凱德已在中國自持和管理200多個項目，總開發(fā)規(guī)模約為2300萬m2，管理資產(chǎn)超過2600億元人民幣。
而在這其中不得不談凱德鬼斧神工的資本能力，其絕招就是私募股權(quán)基金+REITs。為何使用這兩招，凱德也是完全順乎商業(yè)項目發(fā)展規(guī)律。
據(jù)行業(yè)研究，商業(yè)項目從其生命周期來說，分為開業(yè)到培育期(2-3年)、穩(wěn)定期(3-5年)、成熟期(5年以上)。
而一個項目在培育期以前需要耗費大量資金，慢慢提升其業(yè)績，這其中需要長錢、大錢、便宜的錢，而一個項目成熟之后，有穩(wěn)定的收益，但其租金很難保持大幅度增長。
考慮到這兩點，項目開發(fā)期和培育期凱德利用私募基金潛心培養(yǎng)項目，這個基金一部分由凱德參股，并持有基金部分股權(quán)，另一部分則由養(yǎng)老基金、險資等投資機(jī)構(gòu)持有，其中凱德?lián)碛谢鸸芾頇?quán)。
凱德資本運作模式 圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條
詳細(xì)來看，項目開發(fā)期和培育期，凱德使用不同私募基金，其中開發(fā)項目使用CRCDF(凱德商用中國發(fā)展基金)，培育項目則利用CRCIF(凱德商用中國收入基金)。
而在項目運作成熟產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，凱德再將其打包或者注入REITs實現(xiàn)快速退出，提前一次性獲得未來多年的租金收入，用這個資金再來參股投資其他項目，以此類推，形成一個投資閉環(huán)，實現(xiàn)其“高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張”。(加其盈利能力、收入和坪效等)
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