宛如相熟多年的朋友一般，還沒開始采訪，陳啟宗便一一和媒體打招呼，并詢問大家都是來自哪里的，當聽到有來自武漢的記者時，陳啟宗脫口而出：“武漢？好地方！我們恒隆有個商場在那兒，不能說不好。對，去了都是好地方。”
時常來往內地和香港，陳啟宗的普通話已經(jīng)可以完美消化兒化音。不過在采訪中，他還是不時自嘲因為普通話不好，所以有些觀點不能自如表達。
“有些說法他們大概不太懂，也就是大家所看到的所認同的都是一樣。不過呢沒人把它說白了。我用廣東話或者用英語的話，感覺會好很多。”
陳啟宗所指的“說法”，是一年前他曾經(jīng)在博鰲房地產論壇上提到過的“瘋子理論”，即瘋子是尋求短線的威風，犧牲了長遠成功的可能性。因此，內地房企要調整自己的心態(tài)，不要追逐短線的威風。
時隔一年，陳啟宗的觀點似乎被再次印證。在調控以及去杠桿的雙重沖擊之下，房企的錢袋被迫緊縮，再加上住宅開發(fā)已經(jīng)走入瓶頸，轉型在所難免。
“我個人認為，中國房地產的發(fā)展實在是到了一個改變模式的時候了。”
陳啟宗認為，歷史上沖規(guī)模是絕對可以理解的。因為以往30年中國的住宅地產差不多是從零開始的。但是經(jīng)過這么多年的發(fā)展，是不是還應該繼續(xù)地沖規(guī)模呢？
他用標準的陳氏幽默舉例稱：“我聽說之前王石還說，要是你們做商業(yè)房地產，我從墳墓里都要都要把手抓上來，禁止你們。”
但是現(xiàn)實是，過去的幾年中萬科已經(jīng)不是聚焦于單一開發(fā)業(yè)務的房地產商，而是從“城市運營商”轉向“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。
面對房企這一輪的“去地產”標簽，一向敢說敢講的陳啟宗直言道：“要是在城市里面還有那么多發(fā)展機會的話，就不會去搞那個是吧？為什么萬科要搞這些？光是蓋房子已經(jīng)5000多億了。所以（規(guī)模）是有限度的，都要往別的方向走。”
在陳啟宗看來出路是要找的，關鍵是要轉變心態(tài)，不能用發(fā)展住宅的“腦子”來發(fā)展多元化業(yè)務。
其次是，做其他的東西能否跟以往開發(fā)蓋房子那樣賺那么多錢？“那答案是什么呢？我想大家都知道，不好說就是了。是吧？”轉型是外部環(huán)境使然，至于能不能成功，陳啟宗則表示要考內部的團隊、運營理念以及產品努力了，“趕不上（變化）的話那也有問題。”
聽陳啟宗吐槽完中國房地產市場的“瘋子”后，現(xiàn)場媒體將關注點放在恒隆剛在杭州拿下不久的百井坊地塊上。
今年5月，恒隆經(jīng)過336輪競價，以107.3億的價格競得上述商業(yè)地塊創(chuàng)下杭州歷史上成交總價第二高的地塊紀錄。
面對恒隆的“慷慨”以及入局，不少行業(yè)人士都在關注陳啟宗能否算得過賬？
“當然算過了。不然怎么會砸那么多錢買。”陳啟宗開玩笑道，雖然107個億對別人是小數(shù)字，但是對恒隆也算是一個數(shù)字。
回顧2個多月前的購地行動，陳啟宗比想象的還要坦誠，連最初核算過的租金回報率也向媒體分享。
“我們算下來的綜合租金回報率應該有4%到5%吧，上海的恒隆廣場剛開始也是這樣，都是4%到5%。那你說以后這里的地價漲了好多，租金也漲了好多。能夠達到你的目標，你還擔心什么東西。”
陳啟宗向觀點地產新媒體透露，做商業(yè)地產最重要的就是要有好的基因。早在2015年他所撰寫的《致股東函》中，就提到過地點、大小體積、設計以及建筑水平這4個是決定商業(yè)地產發(fā)展的先天基因。
為顯具體生動一些，陳啟宗又開始拿自己開涮，“這些是先天的，改不了的。我生出來是矮個子，改不了的；我生成那么丑，改不了的，是吧？生得那么笨，改不了。那這個就是基因了嘛。”
因此所有的商業(yè)地產，最重要的是把基因搞對。至于管理、運營等，陳啟宗則認為是后天可以改變的，有追趕的空間。
這也是恒隆拿下被稱為“杭州中心絕版寶地”，即百井坊地塊的原因。
談及至此，陳啟宗想要給這種商業(yè)模式冠上更具體的人物：“中國最高大英俊的男明星叫什么名字？胡歌？我們恒隆蓋商場就是要蓋胡歌這樣的，千萬不要開個像“陳某人”的，又矮又丑又笨。因為我們知道這個是基因，這個事一定就40年不能變的。”
�。▉碓矗河^點地產網(wǎng) 陳朗洲）
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