1、機遇與挑戰(zhàn)并存
國內(nèi)零售消費穩(wěn)定增長
2017年，全年全國居民人均可支配收入25974元，同比增長9.0%，扣除價格因素，實際增長7.3%。而在居民收入穩(wěn)步上升的同時，我國物價保持穩(wěn)定，助力消費保持平穩(wěn)較快增長。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國居民消費價格同比上漲1.6%，漲幅較上年同期收窄0.5個百分點。此外，作為拉動經(jīng)濟的三駕馬車之一的消費，一直是政策引導的重點，在對外貿(mào)易、出口受到影響的情況下，消費的作用更為突出。因此，未來我國的消費市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國社會消費品零售總額從2007-2017年一直保持在10%以上的高增長，2017年全國社會消費品零售總額已達36.63萬億元。2018年3-5月，平均月度同比增速為9.33%，意味著我國擁有一個巨大而穩(wěn)定的零售市場。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理
購物中心市場繼續(xù)保持積極向上
受零售消費市場的影響，購物中心市場繼續(xù)保持積極向上。一方面是由于居民對消費的需求，及體驗式購物中心受到消費者的青睞。另一方面，購物中心運營商大部分為房地產(chǎn)企業(yè)，受到樓市調(diào)控的影響，房企在住宅開發(fā)上的表現(xiàn)有所回落，需要尋求其他增長點，因而促使他們把更多的資源投入到購物中心等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營中。
根據(jù)商務部發(fā)布的2018年一季度中國購物中心發(fā)展指數(shù)報告顯示，購物中心全國綜合指數(shù)為67.5，環(huán)比上升0.3，并高出榮枯線17.5。整體購物中心市場對未來6個月的預期指數(shù)向好，為72.1，環(huán)比上升1.2。其中，有85%的業(yè)主表示短期內(nèi)企業(yè)的盈利狀態(tài)會持續(xù)變好。
數(shù)據(jù)來源：中國商務部、觀點指數(shù)整理
據(jù)商務部監(jiān)測，第一季度全國5000家重點零售企業(yè)銷售額同比增長4.5%，增速比去年同期加快0.4個百分點，其中，購物中心業(yè)態(tài)銷售額同比增長6.3%。
新消費需求是動力 更是挑戰(zhàn)
隨著95后、00后逐漸成為社會新生動力，屬于他們的新世界也將開啟。他們生活在一個物質(zhì)條件更優(yōu)越的環(huán)境下，擁有更好的消費能力以及更大的消費需求。除此之外，在移動互聯(lián)網(wǎng)和內(nèi)容大爆發(fā)時代成長的他們，更注重符合自己個性化需求的產(chǎn)品和體驗，更愿意為自己的興趣付費。據(jù)不完全統(tǒng)計，單00后人口就在1.5億左右，這將是未來的主要消費力量。
新的消費需求必定催生、衍化新的消費方式與市場，是驅(qū)動購物中心繼續(xù)發(fā)展的動力。但是對于傳統(tǒng)的購物中心經(jīng)營者來說，好消息并不一定意味著好前景。在行業(yè)轉(zhuǎn)變的潮流中，意識到轉(zhuǎn)變的必然性，以及能改變自我迎接挑戰(zhàn)，是在下一輪繁榮中是否存活的關鍵。
除了要適應新的需求，還需能一直抵擋電商對購物中心的沖擊。在市場的更新迭代中，不乏傳統(tǒng)的購物中心于沖擊中逐漸迷失，失去抵抗力乃至倒閉。2018年，由于客流的逐漸減少，北辰購物中心亞運村店于1月8日徹底退出歷史舞臺。至此，27歲的北辰商業(yè)繁華過后終歸沉寂。
是磨難也是機遇，優(yōu)勝劣汰是永恒的法則。一邊是傳統(tǒng)購物中心在掙扎中消亡，另一邊是各家地產(chǎn)商在購物中心積極大膽地轉(zhuǎn)型、嘗試。從2017年開始，許多商業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變思路，大玩體驗式購物中心，為了吸引、留住消費者，特別是年輕顧客，各出奇招，而大膽的嘗試和巨大的投入也為他們帶來可觀的回報。
2、購物中心案例分析
在內(nèi)地購物中心市場發(fā)展的過程中，主要有兩個不同的流派，港派和內(nèi)地本土企業(yè)。港派開發(fā)商由于經(jīng)過香港房地產(chǎn)市場的歷練，在進入內(nèi)地市場時，已是具備較大的資金實力、較高的開發(fā)能力以及較完善的管理能力。而內(nèi)地本土企業(yè)由于在商業(yè)地產(chǎn)從零開始摸索，沒有很好的資金積累，也不具備完善的開發(fā)管理體系。這也注定了兩派開發(fā)商在經(jīng)營管理上的不同。但是，隨著市場的變化以及企業(yè)的成長，原先落后的內(nèi)地本土企業(yè)漸漸把差距縮小，而港派企業(yè)也面臨著越來越大的競爭壓力。而未來，無論是港派還是本土企業(yè)，在面對變化的市場、更高的消費需求時，都將面臨更多的挑戰(zhàn)。
內(nèi)地老牌代表：萬達、華潤
萬達前身是大連市西崗區(qū)住宅開發(fā)公司，華潤前身可追溯至1938年在香港成立的聯(lián)和行，1948年更名為華潤公司。不同的出生似乎注定了不同的發(fā)展模式，但歸途卻是相似的，即都希冀成為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商。
2000年，萬達開始漫長的探索之路，從單純的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，轉(zhuǎn)向商業(yè)加住宅混合地產(chǎn)商，經(jīng)營模式也在探索中不斷變化。
2000年在長春成立的第一家萬達廣場，是萬達在商業(yè)地產(chǎn)上的初代產(chǎn)品，廣場定位是“商業(yè)大盒子”，包含百貨、超市、影院等。運營模式是通過低租金吸引主力店，再通過主力店吸引人氣，然后將中小店鋪高價出售，回籠資金。但割售商鋪，就沒有辦法統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，使得管理混亂，業(yè)態(tài)混亂。而且僅憑鋪位散售，難以支撐萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流。經(jīng)過初期的擴張之后，萬達改變了這種運營模式，往自持的方向發(fā)展。
萬達廣場現(xiàn)如今的發(fā)展模式是城市綜合體。城市綜合體融合了商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能。截止目前，萬達已在全國開業(yè)北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等253座萬達廣場，持有物業(yè)面積超過3000萬平方米，2018年計劃開業(yè)52個萬達廣場。
萬達廣場全國分布圖 來源：萬達廣場官網(wǎng)、觀點指數(shù)整理
萬達商業(yè)地產(chǎn)管理有以下幾個特點：一是訂單地產(chǎn)，萬達與五千多個品牌商合作，在項目開工之前，就已經(jīng)確定了70%到80%的招商，降低了后續(xù)招商的風險；二是商業(yè)只租不售；三是成本標準化，成本標準化之后，根據(jù)地理位置及地質(zhì)好壞，進行初期核算并選定一個建筑標準，并不對單一門店進行成本的核算；四是萬達信息化的程度非常高，有一個四百多人的IT團隊，將財務、運營、消防等16個子系統(tǒng)，結合成一個大的系統(tǒng)，監(jiān)控項目的運轉(zhuǎn)；五是與政府保持良好的合作關系。
與萬達多線城市布局不同，華潤萬象城等綜合體基本集中在一二線核心城市。華潤商業(yè)地產(chǎn)的定位為中高端商業(yè)中心、購物中心。區(qū)別于其他房地產(chǎn)企業(yè)，華潤依靠自己的資金實力和央企背景，能夠在核心發(fā)達城市的核心區(qū)域開發(fā)大型都市綜合體，并且展現(xiàn)出極為多元的開發(fā)業(yè)態(tài)。華潤置地的項目個數(shù)不多，但每個都很大。這樣的模式擁有巨大的明星效應，如規(guī)模達幾百萬平米的橫琴萬象城，都是一出場就能夠吸引全城乃至全國的目光；同時也更有利于開展精品戰(zhàn)略。
華潤置地是比較典型的香港模式，即在土地稀少的城市里開發(fā)并全面持有商業(yè)地產(chǎn)。華潤置地在全國開發(fā)的萬象城，沒有一個出售。巨大的自持面積以及核心城市中高端地位，給華潤帶來了非�？捎^的現(xiàn)金流，也讓華潤在中國商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著舉足輕重的地位。
根據(jù)華潤置地年報，2017年華潤運營的持有物業(yè)總建筑面積為689萬平方米，租金總收入為87.8億港元，零售額增長34%。2018年1-6月，累計租金收入約人民幣43.63億元，按年增長26%。
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