“我們一做完這個（13個萬達城），公司規(guī)模就大了一倍。你說這事兒我該不該干？這事兒我打破腦袋也得弄啊。”孫宏斌在大董烤鴨店解決完午飯，臨時起意找來十多路記者，宣示他的堅定。
一幕商業(yè)片演成了懸疑劇，好在第一季已經落幕。
輕資產化的萬達集團，以并購曲線拿地的融創(chuàng)中國（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”），6折接盤重資產萬達酒店的富力地產（02777.HK，下稱“富力”）間的637.5億元重磅交易，在7月19日下午到達了戲劇張力巔峰。
生意場里并非都是零和游戲。今年4月底，萬達內部高層會議上，為萬達城找買家的議題拋出。這些文旅項目擴張后帶來的負債壓力，正在影響萬達商業(yè)回A節(jié)奏。今年7月中，王健林找到了買家孫宏斌，一道搭售了萬達酒店。一番波折后，李思廉主動入局。
觥籌交錯之前，王健林、孫宏斌、李思廉、張力笑容滿面站到了一起。這是王健林口中的“三贏”生意：萬達一年內收回巨額資金，輕松完成了輕資產轉型；融創(chuàng)吃下5000萬平方米土儲，交易對價減少200億元，輿論對其負債率、現(xiàn)金流的擔心，至少可放下一半；富力得到了它想要的，低價、龐大的酒店群落。
萬達要打造百年企業(yè)，王健林提出最核心點，是追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，“不管企業(yè)銷售額多大、企業(yè)資產多少，核心的問題是能不能看得見10年、20年、30年以后的現(xiàn)金流在哪里？”
地產曾是萬達過去所倚重的，支撐了萬達這頭資本巨鱷多年的高增長。而如今轉型的解決方案，就是把地產項目打包易主。203個萬達廣場是王健林留下的核心資產。
融創(chuàng)：150億元已到萬達賬上
操著一口山西普通話，第一個上臺的孫宏斌緊張又靦腆，規(guī)規(guī)矩矩念完了他的發(fā)言稿。
這不是孫宏斌的一貫風格。鎂光燈下，孫宏斌習慣即興發(fā)揮，他很多次都獨自撐起整場的答記者問，辛辣苛刻提問來者不拒，全程無尿點。
這一次不同，7月19日北京大望路萬達索菲特酒店7層發(fā)布會里的把酒言歡，依的是王健林的主場習慣。
在年長十歲的王健林面前，孫宏斌謙遜且低調。他花了大篇幅來感謝王健林的信任，“萬達選擇融創(chuàng)作為合作伙伴，是對融創(chuàng)團隊的認可，是對融創(chuàng)高端項目操盤能力的認可，是對融創(chuàng)判斷力、重信用的認可”。
半個月前，萬達先向融創(chuàng)拋出了“繡球”，是王健林主動尋找到孫宏斌。孫宏斌并沒有猶豫多久，看了三天萬達的賬本后，就決定努努力吃下這筆632億元大單。
“我們一做完這個（13個萬達城），公司規(guī)模就大了一倍。你說這事兒我該不該干？這事兒我打破腦袋也得弄啊。”發(fā)布會前一天，孫宏斌在大董烤鴨店解決完午飯，臨時起意找來十多路記者，宣示他的堅定。
折戟順馳之后，孫宏斌和融創(chuàng)鮮少再提沖擊行業(yè)排名，但嘴巴不說不代表心里不想。王健林點破甚至利用了孫宏斌的心思，“拿到萬達城，兩年內，融創(chuàng)可以闖進房企前兩強”。
萬達城里的大量優(yōu)質土儲，會是孫宏斌團隊打未來戰(zhàn)役的彈藥。這13個萬達城位列廣州、重慶、成都、青島、無錫等一二線省會和重點城市，總建面約5897萬平方米，其中自持面積約924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售占比高達84%，每平方米樓面價不足融創(chuàng)公開市場拿地價格的1/3。
按第一上海證券的估算，經萬達一役，融創(chuàng)的土儲躍升至行業(yè)前三，僅次于恒大和碧桂園。截至2016年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內土地儲備前三強分別為恒大2.2億平方米、碧桂園1.6億平方米和綠地1.3億平方米。
過去多年的萬科一超多強的房企格局，在去年變成了萬科、恒大、碧桂園三強爭霸。融創(chuàng)現(xiàn)在有了爭跑道的機會，其內部人士張峰（化名）透露：“今年消化部分萬達城資產，就可能沖擊房企第一集團。”
孫宏斌做買賣喜歡“算大賬”，跟萬達城搭售的萬達酒店資產他一并要了，并主動說起，“融創(chuàng)上半年賣了1100多億元，賬上躺著900多億元現(xiàn)金，我們的股東沒有一個人擔心我們付不了錢，最擔心的是這事兒做不成”。
孫宏斌站到了機會區(qū)，也踏在了風險點，他低估了外界對融創(chuàng)的債務擔憂。各家銀行在融創(chuàng)宣布收購萬達系列資產之后，全面排查融創(chuàng)資金風險。標普、惠譽、穆迪這三家國際評級機構，均下調融創(chuàng)的債券評級，以表達對其債務之擔憂。
許久未發(fā)微博的孫宏斌，再度通過這個平臺對外喊話，不要過度擔心融創(chuàng)，“一是因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，把公司安全放在首位；二是知進退，在放棄上沒有人比融創(chuàng)更決絕，比如去年10月份起不在公開市場買地，比如放棄綠城、佳兆業(yè)、雨潤；三是有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀”。
但在金融機構介入排查的一周內，孫宏斌還是做了許多動作，他多次面會王健林。兩人決定重置原來632億元的框架協(xié)議，引入第三方合作伙伴。這才有了后來富力入局的機會。
“酒店資產包并不在融創(chuàng)的興趣范圍內，遲早是要剝離的，”內部人士張峰稱，只是沒想到這么快找到買主。
最新協(xié)議顯示，融創(chuàng)438.44億元收購13家萬達城，富力199.06億元接盤萬達77間酒店。酒店資產包打折的差價部分，被加到了萬達城里，還有所提價。
“這個溢價，是可以接受的，也是三方滿意的價格，”孫宏斌稱，“新交易方案比原來的有更好的流動性，降低了融創(chuàng)的負債水平。變動之后，融創(chuàng)和萬達也不發(fā)生借貸關系。”
按照438.44億元交易對價和454億元總負債，孫宏斌拿到萬達城4973萬平方米可售面積的平均成本也只有約1700元/平方米。孫宏斌透露，預計到最終交割時，13個萬達城賬面上還會有超過200億元現(xiàn)金。
這筆生意劃算嗎？
真金白銀迅速到賬，體現(xiàn)孫宏斌對這筆交易的誠意。7月19日下午那場世紀牽手發(fā)布會之前，融創(chuàng)已將首筆款項150億元支付給了萬達商業(yè)。
時代周報記者了解到，萬達第一批交接給融創(chuàng)的項目有四個，包括西雙版納萬達城、南昌萬達城、無錫萬達城和哈爾濱萬達城。目前，雙方團隊正在進行上述項目的股權交割，和財務賬簿、印章印鑒等資料的交接程序。
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