配套住宅姓王還是姓孫？
萬達(dá)城無錫展示中心形似“茶壺”雖遭吐槽，合肥萬達(dá)在湖邊建設(shè)的一座高18米、直徑61米，面積4200多平方米的紅色鼓形建筑卻很受歡迎。“中國鼓”現(xiàn)在承擔(dān)著銷售萬達(dá)配套商業(yè)和住宅的任務(wù)，目前所剩房源寥寥，前來咨詢購買的顧客也并不算多。
盡管融創(chuàng)公告表示萬達(dá)文化旅游項目包括萬達(dá)文化旅游城和配套可供銷售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目，但似乎仍未直接表明該部分住宅業(yè)態(tài)將“姓孫”。在土拍受限，樓市尚未降溫的合肥，住宅依然是炙手可熱的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)和酒店項目則乏人問津。
合肥萬達(dá)城的一位置業(yè)顧問向證券時報記者介紹，目前萬達(dá)城在售的四期普通住宅均價1.9萬元/平方米（比合肥7月住宅成交1.27萬元的均價高出約50%），公寓住宅價格在1.5萬元/平方米左右；商鋪銷售價格為2.5萬元/平方米。后期萬達(dá)城即將推出的第五期住宅項目，“預(yù)計是洋房，銷售價格會在3萬元/平方米以上”。該置業(yè)顧問表示，這些配套住宅項目仍將由萬達(dá)銷售和管理，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的主要僅是周邊的文化旅游項目，但亦表示不清楚具體高層決策。
萬達(dá)“跳樓價”甩賣？
盡管不少人大呼王健林“跳樓價甩賣”了文旅和酒店資產(chǎn)，但截至目前，作為交易重點的項目經(jīng)營情況還是個謎。雖然合肥2013年萬達(dá)一期7200元/平方米左右的房價，3年時間樓價一路上揚，萬達(dá)城新房住宅價格已經(jīng)漲了1倍以上，但賺錢的是住宅，商業(yè)和旅游項目建設(shè)需要大量的資金。
“目前看到的只是權(quán)益成本，真實負(fù)債還不清楚，很難評價這筆交易。”某新財富地產(chǎn)分析師表示，“不太可能以白菜價格出售，目前行業(yè)并沒有出現(xiàn)大幅折價出讓的情況。”
融創(chuàng)和萬達(dá)將在7月31日前完成盡職調(diào)查和簽訂正式協(xié)議，留給雙方盡調(diào)的時間并不多。在確認(rèn)目標(biāo)項目公司注冊資本金實繳到位且目標(biāo)酒店資產(chǎn)賬面價值不變的前提下，雙方將不調(diào)整交易價款。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向證券時報記者表示，旅游和商業(yè)地產(chǎn)項目運營前期虧損在所難免，若以凈資產(chǎn)計算，賬面會有負(fù)的未分配利潤，萬達(dá)項目未來數(shù)年可能持續(xù)虧損。以注冊資本賬面值來轉(zhuǎn)讓，并同時承擔(dān)項目公司的負(fù)債，對雙方來說，可能都意味著“我不賺你錢，但我也不會虧錢”。
不過，據(jù)融創(chuàng)公告，上述13個文旅城項目雖然進度不同，但融創(chuàng)將就每個項目每年向萬達(dá)需支付5000萬元的管理咨詢費，合同期限為20年。這意味著融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元，連續(xù)支付20年，總共約130億元。
目前尚無法獲知13個項目的經(jīng)營情況。微妙的是，就在今年5-6月份，包括合肥萬達(dá)城投資有限公司在內(nèi)的多家文旅項目公司都發(fā)生了工商資料變更，合肥、哈爾濱萬達(dá)城投資公司注冊資本均由2億元增加至5億元，桂林、無錫萬達(dá)城投資公司注冊資本6月底分別由1億元、4億元增加至5億元。這一系列公司的法人代表均為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總裁齊界。
股東和政府是否放行？
盡管融創(chuàng)已經(jīng)向萬達(dá)交納了25億元的定金，且萬達(dá)更開出了“在萬達(dá)收到第三筆付款后5個工作日，萬達(dá)將通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，隨后融創(chuàng)向萬達(dá)支付295.75億最后一筆收購款”的付款優(yōu)厚條件，但作為上市公司，融創(chuàng)本次交易仍需獲得股東大會的放行。
另一個微妙的關(guān)系則是和當(dāng)?shù)卣�。雖然萬達(dá)文旅城項目易主不更名，有分析人士表示，在不清楚目前萬達(dá)與各政府當(dāng)初簽訂的投資協(xié)議中的權(quán)責(zé)規(guī)定，也需要關(guān)注萬達(dá)的拿地進程。換句話說，以“文旅”聚勢，以“商業(yè)”增值，找準(zhǔn)當(dāng)?shù)卣袋c快速開發(fā)的萬達(dá)式手法，易主后融創(chuàng)能否玩得轉(zhuǎn)？
目前尚不知悉包括合肥市政府在內(nèi)的13個地方政府部門如何看待萬達(dá)文旅城的易主計劃。在2013年-2015年間，萬達(dá)分別以7.33億元、9.16億元、6.11億元和5.26億元的底價分多次摘得位于巢湖岸邊的巨無霸地塊，交易單價約合110萬元/畝，地塊中最低樓面價為532.26元/平方米。2015年合肥土地市場成交均價為571.27萬元/畝，2014年均價為374.38萬元/畝。
近期進行的濟南萬達(dá)城項目的拿地則堪稱火速。今年6月30日，萬達(dá)商業(yè)以66.75億元底價獲得了濟南16宗地塊，共1495畝，其中有11宗為居住地塊，根據(jù)財新的計算，萬達(dá)平均拿地樓面價在2800元/平方米左右，僅占該區(qū)域房價的21.5%。
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