似乎從2014年開始，不少百貨企業(yè)便開始了單體百貨門店購物中心化的改造或升級，也有不少百貨企業(yè)宣布進軍奧特萊斯等新領域，或與互聯(lián)網(wǎng)公司合作進行O2O業(yè)務嘗試等等。但百貨轉(zhuǎn)型并不是一件簡單的事情，對人才和管理的要求都非常高。目前國內(nèi)尚無一例成功轉(zhuǎn)型的案例，現(xiàn)有的大多是炒作概念迎合資本市場需求。而且轉(zhuǎn)型需要時間，并不可能馬上見效。
但有一點可以確定，即隨著近些年土地價格的不斷上漲，物業(yè)建筑及裝修成本亦大幅提升，這些都大幅拉高了零售物業(yè)的投資預算，激發(fā)了物業(yè)出租方對租金收益的更高預期。在“聯(lián)營”模式下，百貨的盈利能力決定了其相對不高的租金承受力，再加之近幾年利潤普遍下滑，租金便成為了越來越重的負擔，對項目的持續(xù)運營也形成了障礙。
1日上午，百盛即將關閉其鄭州二七店的消息在鄭州各個微信群里廣為傳播，如下圖。
雖然從去年上半年開始，就頻繁傳出百盛要關店的消息，但也是直到今天在最終從傳聞變?yōu)榱耸聦�。根�?jù)上述“告顧客書”顯示，2017年5月31日即本月最后一天晚營業(yè)結(jié)束后，將就此終止經(jīng)營。
如前文所述，造成百盛關店的具體原因不可而知，但在鄭州商業(yè)觀察看來根本原因有兩點：
1、租金越來越高、難以承擔。土地價格不斷上漲，物業(yè)建筑及裝修成本亦大幅提升，這些都大幅拉高了零售物業(yè)的投資預算，激發(fā)了物業(yè)出租方對租金收益的更高預期。在“聯(lián)營”模式下，百貨的盈利能力決定了其相對不高的租金承受力，再加之近幾年利潤普遍下滑，租金便成為了越來越重的負擔，對項目的持續(xù)運營也形成了障礙；
2、品牌選址“排他”，影響招商、運營跟著躺槍。一直以來，都有這么一條游戲規(guī)則，即如果某品牌率先進駐了商圈內(nèi)的一家百貨商場，則會事先約定不能再去同商圈內(nèi)的其他商場開店，否則將被要求從這里撤柜；在這種規(guī)則之下，大多數(shù)經(jīng)銷商不得不固定老商場，放棄新商場，這些因素也無疑對百盛一直以來都希望進行大面積調(diào)整的想法帶來了極大的限制；
或許會有人問道：既然按照傳統(tǒng)的百貨模式招商、運營都受限，那為什么不換一種玩法？
在鄭州商業(yè)觀察看來，并不是百盛不想換思路、換玩法，對于以二房東形式租賃物業(yè)的百貨商場們，都被最初的這個“租賃”規(guī)則給鎖死了。試想，你會在自己租住的房子里大興土木不計成本的搞裝修及二次升級改造嗎？答案肯定是不會�。ㄆ鋵嵾@是一個另經(jīng)營者非常糾結(jié)的問題，如果投入資金改造，便會出現(xiàn)投入產(chǎn)出無法達成正比的現(xiàn)象，畢竟是租的物業(yè)，是以一個“保姆”的身份在替別人養(yǎng)孩子；但如果不去投入這筆資金，便會被更多的消費者所拋棄、從而影響到后續(xù)的經(jīng)營）單就這一點連帶出的就是你無法提升場景體驗、無法迎合消費者需求，并最終被其他商場把搶走客流；
再例如，二房東的租賃年限大多在10-15年（也有簽署長達20年租約的），當你完成這一輪租賃期（5-7年）的一半時，便會發(fā)現(xiàn)老舊的物業(yè)（很難與新開業(yè)的項目進行抗衡）如同一臺破舊的汽車，也許只有更換一臺新的發(fā)動機才能帶動整個車子繼續(xù)前進�？鞎r尚品牌、更具體驗感的特色品牌正在成為這一輪消費者最為青睞的。做為運營方，內(nèi)心的想法一定是希望將這些都招至麾下，但此時你與房東的租賃期或許只剩下5年或6年，而這些品牌大多是需要簽一份很長的合約（6-8年），除了簽約年限的無法滿足，還有一點即在于“風控”。
例如主編Tony所見識過的一個鄭州本地案例，同樣是二房東的經(jīng)營模式，其想與某國際快時尚品牌簽約，但自己與大房東（即物業(yè)產(chǎn)權(quán)方）的合同只剩下4年。如此一來，便會出現(xiàn)如繼續(xù)談下去就要做好簽兩份合約的準備（即一份跟“二房東”運營方簽，另一份作為補充協(xié)議跟物業(yè)產(chǎn)權(quán)方“大房東”簽，并且還需要在經(jīng)過三方協(xié)商共同指定的銀行開共管賬戶，打入一筆不菲的保證金，并會在補充協(xié)議中約定，一旦因大房東或二房東的原因無法繼續(xù)執(zhí)行租約，則品牌方撤離的同時拿走共管賬戶內(nèi)的全部保障金。
即便是如此，上面跟大家分享的這個案例最后還是沒能成為現(xiàn)實，即最終由品牌商（國際某快時尚品牌）內(nèi)部認定后續(xù)存在可能的風險而最終放棄。
由此可見，在當下這個購物中心井噴、電商沖擊實體、消費客群越來越追求自我的市場階段，以二房東形式進行租賃、再輔以聯(lián)營模式經(jīng)營已經(jīng)到了一個拐點，能否再繼續(xù)下去，誰都說不準，但有一點可以肯定，即這樣的模式走下去對甲、乙、丙三方都會很累。
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