一位不愿具名的印力高層人士稱，印力的運(yùn)營(yíng)模式較為簡(jiǎn)單：自己投資，自己開發(fā)，自己運(yùn)營(yíng)。商業(yè)模式上沒(méi)有短板，戰(zhàn)略上一直在做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。
據(jù)其透露，印力建立了一套嚴(yán)格的投資模型，主要通過(guò)現(xiàn)金流量法來(lái)評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的投入、產(chǎn)出、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等因素，并滿足國(guó)際資本的要求。過(guò)去幾年，印力旗下商場(chǎng)出租率高達(dá)98%，利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為34%。
其中，黑石的幫助在于與資本市場(chǎng)的對(duì)接上，除了資金和國(guó)際商業(yè)合作資源，黑石會(huì)從股東回報(bào)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、資金安排等方面提出專業(yè)意見，由此加大商業(yè)地產(chǎn)的成功概率。
萬(wàn)科商業(yè)素描
在萬(wàn)科長(zhǎng)達(dá)三十余年的發(fā)展當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)從來(lái)不是主角。直至2010年，萬(wàn)科才開始探討商業(yè)地產(chǎn)的可能性，2013年1月在北京正式設(shè)立商用地產(chǎn)管理部，并開出第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)(后更名為悅薈萬(wàn)科廣場(chǎng))。
2014年萬(wàn)科正式提出“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型后，商業(yè)地產(chǎn)就成了一件不得不做的事。脫胎于曾經(jīng)的“全球最大住宅開發(fā)商”的萬(wàn)科商業(yè)經(jīng)歷4年探索，究竟做的如何呢?
根據(jù)萬(wàn)科方面提供的最新數(shù)據(jù)，截至2016年底，萬(wàn)科自身?yè)碛械囊约芭c合作方共同打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共84個(gè)，建筑面積600多萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)公開資料，這些項(xiàng)目分布于全國(guó)29座城市，其中社區(qū)商業(yè)面積471萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心面積115萬(wàn)平方米，此外還有辦公、酒店及服務(wù)式公寓。
近幾年，萬(wàn)科商業(yè)在全國(guó)跑馬圈地。從規(guī)模上看，萬(wàn)科商業(yè)目前持有物業(yè)面積與全國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)尚無(wú)法相提并論，但與行業(yè)內(nèi)以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)桿的華潤(rùn)置地相比已經(jīng)不相上下，甚至略有超出。
但在一些觀察者看來(lái)，與高度標(biāo)準(zhǔn)化的住宅項(xiàng)目相比，萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目尚未在品牌上形成較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。“你可以迅速認(rèn)出萬(wàn)科的樓盤，但卻不知道萬(wàn)科商業(yè)長(zhǎng)什么樣子。”高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)董事陳厚橋說(shuō)。
從產(chǎn)品線上看，深圳、北京、上海和廣州等城市公司都推出過(guò)多個(gè)產(chǎn)品線，但從后來(lái)的實(shí)踐來(lái)看，其中一些并未在萬(wàn)科其他城市公司中順利復(fù)制。
郁亮曾說(shuō)，萬(wàn)科的住宅專業(yè)化道路不會(huì)改變，“萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)，是為了進(jìn)一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商而商。”這決定了萬(wàn)科商業(yè)首先聚焦于業(yè)主需要，一般依托于萬(wàn)科開發(fā)的樓盤，做社區(qū)商業(yè)。
陳厚橋認(rèn)為，萬(wàn)科商業(yè)的短期目標(biāo)，是將萬(wàn)科住宅品牌的追隨者、住戶聚集在手中，不讓其他開發(fā)商搶走;中期目標(biāo)，是形成穩(wěn)定的租金收益。但目前做社區(qū)商業(yè)的回報(bào)率不理想，大約只有4%。
萬(wàn)億支點(diǎn)
外界普遍認(rèn)為，做商業(yè)是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的一個(gè)觸角，也是萬(wàn)科未來(lái)十年奔向萬(wàn)億市值的一項(xiàng)多元化嘗試。2015年5月，郁亮首次拋出了萬(wàn)億市值目標(biāo)，后明確了五大創(chuàng)新業(yè)務(wù)，計(jì)劃將萬(wàn)科打造為擁有若干上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。
值得注意的是，彼時(shí)的五大新業(yè)務(wù)包括物業(yè)服務(wù)、公寓業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)和海外業(yè)務(wù)，但并未提及商業(yè)地產(chǎn)。
眾所周知，萬(wàn)科在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上采用了自下而上的“賽馬”機(jī)制。“沒(méi)放進(jìn)五個(gè)新業(yè)務(wù)是因?yàn)槟壳斑�在‘賽馬’階段，還沒(méi)有想清楚可持續(xù)發(fā)展的模式”。郁亮回應(yīng)稱。可見，盡管商業(yè)體量顯著增長(zhǎng)，但萬(wàn)科傾向于認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)還在摸索階段，尚未形成有效的、可復(fù)制的思路。
2010年，萬(wàn)科先是在北京、上海、深圳成立商業(yè)地產(chǎn)籌備小組，先行先試，以便總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，后給予城市公司充分的放權(quán)。
在管理模式上，采取總部管理加一線公司孵化，即成立小規(guī)模的商用地產(chǎn)管理部(后于2015年7月更名為商業(yè)發(fā)展部)，向總部匯報(bào)，與項(xiàng)目所在的一線公司協(xié)調(diào)。同時(shí)，萬(wàn)科各城市公司紛紛成立商業(yè)地產(chǎn)管理中心、管理部、事業(yè)部等機(jī)構(gòu)，叫法各不相同。
萬(wàn)科當(dāng)時(shí)的想法是，商場(chǎng)陸續(xù)做起來(lái)，總部再通過(guò)觀察總結(jié)成功案例，進(jìn)行下一步資產(chǎn)和管理模式的整合。沒(méi)想到，萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量在此后的兩到三年迅猛增長(zhǎng)，整合難度也因此加大。
2015年1月，丁長(zhǎng)峰接替離職創(chuàng)業(yè)的毛大慶成為萬(wàn)科商業(yè)板塊負(fù)責(zé)人，對(duì)此前一直專注傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)的丁長(zhǎng)峰來(lái)說(shuō)，一個(gè)迫切的任務(wù)是整合旗下商業(yè)資源，做好萬(wàn)科商業(yè)的“頂層設(shè)計(jì)”。丁長(zhǎng)峰曾提出，2015年一季度設(shè)立一間集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司，并在6月底完成25個(gè)購(gòu)物中心、合約300億元資產(chǎn)的處理。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，這個(gè)計(jì)劃后來(lái)并未實(shí)現(xiàn)。
一位萬(wàn)科城市商業(yè)公司員工表示，萬(wàn)科的商業(yè)板塊是由各個(gè)城市公司獨(dú)立發(fā)展運(yùn)作起來(lái)的，有獨(dú)立的核算體系、產(chǎn)品定位、考核權(quán)屬，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)并無(wú)統(tǒng)一模式，不同地區(qū)也很難有繼承的基因。此外，由于集團(tuán)商業(yè)發(fā)展部沒(méi)有決策權(quán)，與城市公司的權(quán)責(zé)也不明確，多數(shù)城市公司并不支持，這使得商業(yè)發(fā)展部的作用十分有限。
明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策則認(rèn)為，萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作缺乏明確的目標(biāo)，給外界一種被大環(huán)境推著走的感覺(jué)。相比于在物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等方面的布局，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的整合需要更多的突破。
2016年8月21日，當(dāng)萬(wàn)科拿下印力，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)也到了“賽馬”機(jī)制收官的階段。綜合評(píng)價(jià)下來(lái)，萬(wàn)科或許找到了最合適的那個(gè)人。
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