股權(quán)事件后，明星公司萬科的每一步棋都備受矚目。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，萬科正在加快商業(yè)板塊與黑石旗下商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)的整合。
2月16日，萬科宣布印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)接替萬科“元老”丁長(zhǎng)峰成為萬科商業(yè)新任負(fù)責(zé)人。
接近印力集團(tuán)高層人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn)，整合完成后，印力將成為萬科商業(yè)的新的也是唯一的平臺(tái)，過去，萬科的商業(yè)項(xiàng)目大多是以配套形式出現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的城市公司中，在整體管控上未形成合力。
這意味著，萬科將借助印力打造一個(gè)脫離于地產(chǎn)業(yè)務(wù)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商業(yè)發(fā)展平臺(tái)。“這是單獨(dú)辟出來的條線，類似于萬科物業(yè)。未來萬科的教育、養(yǎng)老都有可能這樣去做。”上述萬科總部人士說。
另據(jù)萬科總部信源透露，萬科原有的商業(yè)發(fā)展部有所變動(dòng)，相關(guān)人員并入冰雪事業(yè)部、事業(yè)發(fā)展部(原戰(zhàn)投部)和印力商置，各城市公司商用資產(chǎn)相關(guān)部門也在加快調(diào)整。
萬科收購(gòu)印力一事發(fā)酵于半年前。去年8月21日，萬科公告稱將通過成立投資基金以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)。在股權(quán)之爭(zhēng)的背景下，這一舉動(dòng)一度被外界解讀為萬科管理層的“B計(jì)劃”。
如今股權(quán)形勢(shì)趨于明朗，萬科重提“萬億市值”愿景。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，萬億計(jì)劃中包括傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)。而商業(yè)和物業(yè)、物流、教育等業(yè)務(wù)都在創(chuàng)業(yè)業(yè)務(wù)名單，都有望獨(dú)立上市。
從這個(gè)角度，整合印力，加速商業(yè)地產(chǎn)的資本化或只是開始。
開啟印力時(shí)代
接替丁長(zhǎng)峰接管萬科商業(yè)板塊的印力集團(tuán)董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官丁力業(yè)，曾首度將全球最大零售企業(yè)沃爾瑪引進(jìn)中國(guó)。據(jù)熟悉他的人稱，與凱德、西蒙、黑石等外資企業(yè)的合作使丁力業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)界最具國(guó)際視野的人之一。
2003年4月，丁力業(yè)創(chuàng)辦深國(guó)投(專題閱讀)(相關(guān)干貨)商置(印力集團(tuán)前身)，成為國(guó)內(nèi)最早與沃爾瑪展開合作的企業(yè)。據(jù)了解，沃爾瑪在中國(guó)的第一家門店深圳羅湖店便是由深國(guó)投承建，丁力業(yè)是這個(gè)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人。
早年間，深國(guó)投商置曾幾經(jīng)易主，分別經(jīng)歷了華潤(rùn)集團(tuán)、龍柏商置和黑石基金時(shí)代。2013年11月，黑石集團(tuán)與工銀國(guó)際分別購(gòu)入深國(guó)投40%及6%的股權(quán)，黑石成為深國(guó)投的最大單一股東。2015年2月，在完全卸下國(guó)資背景后，深國(guó)投商置更名為印力集團(tuán)，并一度謀劃赴港上市。
印力的大規(guī)模擴(kuò)張是從黑石入主后開始的。2014年，印力借助黑石基金一口氣并購(gòu)了位于沈陽、天津、南京、長(zhǎng)沙、武漢等城市的9大商業(yè)項(xiàng)目，涉資60多億元，共獲得了79萬平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，并對(duì)這9個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行管理。印力主要的購(gòu)物中心品牌“印象城”也是在此時(shí)成為其主打的產(chǎn)品線。
萬科執(zhí)行副總裁張旭曾談及收購(gòu)黑石的原因，稱印力是全國(guó)第三大商業(yè)管理集團(tuán)，資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，集中在中國(guó)重點(diǎn)的二三線城市。截至2016年6月，印力在上海和長(zhǎng)三角、珠三角等二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過70個(gè)，總建筑面積近600萬平方米。此外，印力還擁有的成熟商業(yè)開發(fā)管理和經(jīng)營(yíng)管理能力，以及大量長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶資源。
據(jù)接近印力人士透露，由于萬科的商業(yè)項(xiàng)目呈碎片化，且單個(gè)項(xiàng)目體量較小，不排除萬科未來將所有商業(yè)項(xiàng)目注入印力。
對(duì)萬科而言，收購(gòu)印力的意義之一在于，這為萬科整而不合的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了另一種可能性。屆時(shí)，萬科商業(yè)將成為一個(gè)獨(dú)立于地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的平臺(tái)。但最終結(jié)果仍視乎雙方的整合進(jìn)程，并且，其中避免不了對(duì)一些已有商業(yè)項(xiàng)目的取舍和重估。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，萬科商業(yè)與印力的管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在部分業(yè)務(wù)上進(jìn)行整合，主要在于項(xiàng)目、人員、財(cái)務(wù)、管理機(jī)制等方面，目前商業(yè)項(xiàng)目在做財(cái)務(wù)并表，人員方面，印力的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)變化并不大。預(yù)計(jì)整合工作將于今年內(nèi)完成。
“由于萬科商業(yè)也較缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，此次整合，印力的團(tuán)隊(duì)也是萬科看重的一點(diǎn)。”上述印力人士稱。
更為重要的是，在收購(gòu)印力之后，萬科打開了商業(yè)的盤子和影響力。由于“城市配套服務(wù)商”的一個(gè)重要能力是商業(yè)和存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)印力的整合，凸顯了萬科在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的野心。
資本化底色
萬科做商業(yè)地產(chǎn)，一開始時(shí)就有明確定位：輕資產(chǎn)。萬科商業(yè)的第一位掌舵者毛大慶曾表示，萬科商業(yè)是以凱德為對(duì)標(biāo)，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，培養(yǎng)自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，“做一個(gè)、資產(chǎn)化一個(gè)”。
這并不是口號(hào)。2014年，萬科就與4家基金就十幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目搭建了資本化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的退出機(jī)制。
2014年8月，萬科與美國(guó)私募巨頭凱雷共同成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，兩者分別持股20%和80%，該平臺(tái)收購(gòu)了萬科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有。同時(shí)，雙方設(shè)立了一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營(yíng)管理。
2014年底，萬科將首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目金隅萬科廣場(chǎng)賣給了資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)麥格理。同時(shí)，聯(lián)手東方資產(chǎn)旗下的資產(chǎn)管理平臺(tái)東方藏山，打造國(guó)內(nèi)第一只社區(qū)商業(yè)基金，萬科旗下的5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)被打包進(jìn)這個(gè)平臺(tái)。
毛大慶之后，丁長(zhǎng)峰的一項(xiàng)重要的工作也是接洽資本端，其設(shè)想包括將萬科商業(yè)地產(chǎn)金融化或上市，因此常�，F(xiàn)身香港投行圈。丁長(zhǎng)峰說：“只有打通國(guó)際資本才能找到萬科商業(yè)的未來道路。”
這與印力的做法不謀而合。早在2008年華潤(rùn)控股時(shí)代，華潤(rùn)就曾利用其海外融資平臺(tái)發(fā)行了深國(guó)投商置第一只房地產(chǎn)基金——華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)基金，總額8億美元。
據(jù)丁力業(yè)介紹，印力曾探討過引入金融機(jī)構(gòu)的多種辦法，包括傳統(tǒng)的信托、股權(quán)合作、私募基金等。實(shí)際上就是輕資產(chǎn)的做法，即尋求國(guó)際資本的合作，以較少的資本撬動(dòng)更多的項(xiàng)目。
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