若要選擇商業(yè)地產(chǎn)2016年的關(guān)鍵詞，“輕資產(chǎn)”無疑是最重要的那一個(gè)，它幾乎凝結(jié)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的所有痛點(diǎn)輕與重、快與慢、銷售與持有。
在當(dāng)下的語境里，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)包含兩重含義：一是，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商對(duì)外輸出品牌管理，此舉可以放大品牌優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展銷售網(wǎng)絡(luò)，收獲高利潤(rùn)率；二是，開發(fā)商把自持資產(chǎn)的部分股權(quán)通過證券化方式讓渡出去，這就可以將沉淀的資產(chǎn)提前變現(xiàn)，既保留部分租金收入，又有充足的資本擴(kuò)展新業(yè)務(wù)。
無論實(shí)現(xiàn)上述哪一種輕資產(chǎn)，對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，都意味著打開了一扇大門，邁入了發(fā)展的新階段。要走到這一步當(dāng)然不易，它很可能需要超過10年的不懈積累。
但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，新階段的新課題馬上出現(xiàn)了：如何改造和運(yùn)營(yíng)存量商業(yè)、如何釋放商業(yè)項(xiàng)目的流動(dòng)性。
這些問題，來自新加坡但深耕中國(guó)22年、擁有超過60家購物中心的凱德有解。
改造存量
輸出品牌和管理，不可避免地要涉及存量商業(yè)的改造。而凱德商業(yè)目前的項(xiàng)目，很多都由收購得來，同自己拿地規(guī)劃開發(fā)相比，這種拓展方式的問題和機(jī)會(huì)都非常明顯。凱德商用華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理陳子威介紹，收購時(shí)，在已經(jīng)成型的項(xiàng)目?jī)?nèi)調(diào)整動(dòng)線和結(jié)構(gòu)難度更大，但收購方式節(jié)省了開發(fā)時(shí)間，可以更快獲得租金回報(bào)。
以凱德已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了10年的望京項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)了9年的西直門項(xiàng)目為例，收購?fù)╉?xiàng)目時(shí)，出地三層，凱德調(diào)整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調(diào)整為購物中心；而收購西直門項(xiàng)目時(shí)，結(jié)構(gòu)已經(jīng)竣工，調(diào)整的余地更小，改造方向在機(jī)電走向和排風(fēng)等硬件上，并取消了計(jì)劃中的百貨業(yè)態(tài)。
運(yùn)營(yíng)10年之后，望京項(xiàng)目在今年進(jìn)行了外立面的翻新和停車場(chǎng)的升級(jí)改造，同時(shí)，凱德每年都會(huì)預(yù)留資金對(duì)地面、墻面和燈光進(jìn)行優(yōu)化。
比提升硬件更關(guān)鍵的是軟件的升級(jí)，它考驗(yàn)的是運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的敏銳度和節(jié)奏感。
此前，望京項(xiàng)目的6-7是大餐飲，8-9是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個(gè)品牌。當(dāng)凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營(yíng)也較弱時(shí)，便與經(jīng)營(yíng)者溝通提前結(jié)束租約，騰出4層面積增加了四五個(gè)品牌。
運(yùn)營(yíng)年限長(zhǎng)，租金逐漸升高，租戶對(duì)消費(fèi)坪效也會(huì)有更高要求，凱德會(huì)考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴(kuò)大顧客的選擇面；同時(shí)保證商場(chǎng)的活力，使得顧客在購物時(shí)，視覺上、觸覺上有互動(dòng)。
10年時(shí)間看似很長(zhǎng)，但按商業(yè)地產(chǎn)3年一個(gè)周期來看，不過短短三個(gè)周期，在頭一個(gè)周期，主要是確定商場(chǎng)的定位和運(yùn)作，第二三個(gè)周期，則可以更好地對(duì)這個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行把控。
與10年前相比，望京項(xiàng)目的凈回報(bào)率已由6%翻番。
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