資金與模式之踵
事實(shí)上，據(jù)查閱，截至7月18日，大悅城地產(chǎn)每股凈資產(chǎn)1.63港元，股價(jià)在0.99-1.28港元/股間波動(dòng)，市凈率僅為0.55。
對(duì)于大悅城地產(chǎn)不如人意的股價(jià)表現(xiàn)，招商證券香港高級(jí)分析師蘇淳德在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，港股與A股最大的不同，就在于港股對(duì)基本面看得很重，而目前大悅城無(wú)論是規(guī)模還是業(yè)績(jī)，都還沒(méi)有做出來(lái)，這也是香港資本市場(chǎng)不看好的原因之一。
國(guó)泰君安分析師劉斐凡則認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的估值，香港資本市場(chǎng)看的一個(gè)重要指標(biāo)是凈資產(chǎn)負(fù)債率，大多數(shù)香港商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商凈資產(chǎn)負(fù)債率大約在20%%-30%，好一點(diǎn)的商業(yè)甚至可能是現(xiàn)金流。反觀國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其凈資產(chǎn)負(fù)債率普遍在50%-60%。
劉斐凡解釋稱，這與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)每年20%-30%的高復(fù)合增長(zhǎng)率有關(guān)，有這么高的增長(zhǎng)率，又是資金密集型企業(yè)，通過(guò)比較高的杠杠運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張是很正常的事。但從發(fā)展比較成熟的香港體系上看，就會(huì)認(rèn)為，這么高的凈資產(chǎn)負(fù)債率，風(fēng)險(xiǎn)一定很高。
此外，劉斐凡認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)所受到的政策性的波動(dòng)性較大，對(duì)商業(yè)模式的延續(xù)性可能造成的影響，也是造成大悅城地產(chǎn)估值較低的主要原因。
該人士續(xù)稱，事實(shí)上，通過(guò)REITs形式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的估值提升比較明顯，但一個(gè)遺憾的事實(shí)是，內(nèi)地從2010年開(kāi)始就停止了房地產(chǎn)信托銀信合作模式的施行，大悅城地產(chǎn)無(wú)法像越秀房托一樣，通過(guò)發(fā)行REITs的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)估值的提升。
在這種情況下，大悅城能夠通過(guò)何種渠道展開(kāi)融資呢？
從香港資本市場(chǎng)的角度，在低估值下，透過(guò)香港資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押，股價(jià)太低企業(yè)也不愿意做；而在美元升值、人民幣貶值預(yù)期中，通過(guò)香港資本市場(chǎng)發(fā)債的形式也會(huì)造成融資成本的增加；如果通過(guò)銀團(tuán)貸款的形式，也勢(shì)必大大增加融資成本。
而從境內(nèi)資本市場(chǎng)來(lái)看，倘若是通過(guò)發(fā)行境內(nèi)債或者銀行貸款的形式來(lái)解決擴(kuò)張資金問(wèn)題，雖然融資成本會(huì)比較便宜，但無(wú)疑會(huì)大大增加負(fù)債率，這反過(guò)來(lái)又會(huì)進(jìn)一步打壓本就備受詬病的港股估值，這也與大悅城發(fā)展擴(kuò)張的初衷相悖。
這樣來(lái)看，留給大悅城解決資金問(wèn)題的選項(xiàng)就不多了，而想要達(dá)成5年20座大悅城的目標(biāo)，僅僅依靠輕資產(chǎn)品牌輸出顯然是不夠的，是以，通過(guò)股權(quán)出讓的形式，既不會(huì)增加負(fù)債率，又沒(méi)有融資成本，還能獲取大筆的資金來(lái)進(jìn)行規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張。
但在這背后，關(guān)于財(cái)務(wù)表現(xiàn)的問(wèn)題仍然沒(méi)有解決。
據(jù)大悅城地產(chǎn)披露的2015年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)公司收入約為53.74億元，同比下跌5.93%；公司所有者應(yīng)占溢利約7.26億元，同比下滑57.6%；而2014年期內(nèi)公司收入約為57.13億元，同比下跌16.1%；公司所有者應(yīng)占溢利約16.73億元，同比下滑46.3%。
據(jù)悉，“大悅城”名字的靈感來(lái)源于《論語(yǔ)》“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”，如今，“遠(yuǎn)道而來(lái)”的外來(lái)投資者或?qū)⑷刖郑髳偝怯嘘P(guān)模式、資金和業(yè)績(jī)的壓力仍將存在。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 王柔金）
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