“其實我們就是一家創(chuàng)業(yè)公司，公司的每個員工都抱著創(chuàng)業(yè)者心態(tài)做商業(yè)。”談及商管的心得，紅星商管總裁李嘉如是對記者講述。
相較業(yè)界資深公司的資歷，成立于2013年的紅星商業(yè)無疑是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新兵，但這并沒有成為阻礙紅星商業(yè)前進步伐的絆腳石，反而給其“輕重并舉”模式提供了更大空間。
在長約六十分鐘專訪中，無論是暢聊如何以“創(chuàng)業(yè)”心態(tài)填充紅星的商業(yè)版圖，還是論道中國商業(yè)地產(chǎn)及調(diào)整“藥方”，能看到紅星商業(yè)正在明確自己的定位——代表國內(nèi)最高水平的不動產(chǎn)運營商。
紅星照耀商業(yè)
作為紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運營的管理平臺，紅星商業(yè)成立于2013年，第一個亮相的代表作是北京愛琴海購物公園。
據(jù)記者了解，上述“愛琴海”項目，總建筑面積達13萬平方米，定位為中高端商業(yè)場所，是國內(nèi)首家主打歐陸風(fēng)情的時尚購物公園。
“北京項目2015年客流同比增長46%，全年累計銷售同比增長48%，銷售部分同比增長超60%。”問及去年已開業(yè)項目運營情況，李嘉表示，該項目出租率與租金收繳率都達到了100%，租金收入較2013年開業(yè)時，翻了將近一倍。
另外，2015年開業(yè)的福州、天津愛琴海購物公園更是以46.8萬人次和35.6萬人次的開業(yè)當(dāng)日客流，刷新了所在地區(qū)的紀錄。
對于今年的開業(yè)計劃，李嘉對記者介紹稱，除北京、天津、昆明、福州四個已開業(yè)項目外，“今年還會再開重慶、唐山兩項目”。
李嘉告訴記者，紅星商業(yè)在2016年“僅開業(yè)”兩個項目，是因為要為2017年爆發(fā)性的增長打好基礎(chǔ)——一方面2016年資產(chǎn)管理簽約的項目將快速增長，另一方團隊正在將全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)模塊繼續(xù)標準化以支持后期的快速拓展。
值得一提的是，上海吳中路項目將在2017年中正式開業(yè)。說到這個被稱為“1號工程”的項目，李嘉稱，“1號”一方面代表這是公司在上海的首個項目，另一方面則希望其成為“標桿”作品。
無疑，李嘉上述提及的項目都自帶“愛琴海”標簽，而這也是紅星商業(yè)旗下唯一的系列產(chǎn)品線。
按照李嘉的說法，不同于很多商業(yè)地產(chǎn)公司名下“1、2、3……”條產(chǎn)品線，紅星商業(yè)以“愛琴海”構(gòu)筑起自身的產(chǎn)品線，具體分成了兩個模型——愛琴海購物公園和愛琴海城市廣場。
“它們的主LOGO一樣，就是色彩不一樣。愛琴海購物公園是標準店，愛琴海城市廣場比標準店要小三到四萬平方米，并可下沉到社區(qū)MALL的形態(tài)。
在李嘉看來，商業(yè)項目并不是“重資產(chǎn)”的代名詞，商業(yè)運營公司的模式同樣也可以“輕起來”，但這要依靠的是強大的運營能力，這也是紅星商業(yè)資產(chǎn)管理的根本保障。
二次“創(chuàng)業(yè)”路
“其實我們就是一家創(chuàng)業(yè)公司，公司的每個員工都抱著創(chuàng)業(yè)者心態(tài)做商業(yè)。”談及商管的心得，上海紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總裁李嘉如是對記者講述。
在李嘉看來，紅星商業(yè)運營模式從成立之初就是專業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理公司，主要聚焦在資產(chǎn)運營、資產(chǎn)盤活與資產(chǎn)增值三方面，力圖滿足目前市場上開發(fā)商的切實需求。
作為同系統(tǒng)的內(nèi)部客戶，紅星地產(chǎn)的項目成為紅星商業(yè)切入市場的基礎(chǔ)。而與此同時，紅星商業(yè)正在廣闊的市場上建立自己的市場地位。
隨著運營能力的日漸夯實，越來越多的外部開發(fā)商開始與紅星商業(yè)表達合作意向，他們看中的是紅星商業(yè)在愛琴海購物公園表現(xiàn)出的不動產(chǎn)運營能力。
紅星商業(yè)目前的合作伙伴主要為具有一定實力但缺乏開發(fā)經(jīng)驗的地產(chǎn)企業(yè)。李嘉認為合租伙伴的信任來自于商管團隊之前的成功案例，更來自于始終為合作伙伴創(chuàng)造價值的訴求。
這樣看來，在紅星商業(yè)“輕資產(chǎn)”運營看重的關(guān)鍵一環(huán)必然和“資產(chǎn)管理”有關(guān)，這也是國內(nèi)其他運營商比較少涉及的領(lǐng)域。
“現(xiàn)在開始在醞釀，今年底到明年會有更多模型出來，成功實現(xiàn)從一個傳統(tǒng)運營商到資本運作商的轉(zhuǎn)變，這是不同的維度。”這就是紅星商業(yè)的“資產(chǎn)管理”計劃。
然而，雖已在“輕資產(chǎn)”路上起步，但李嘉仍然認為紅星商業(yè)還是需要一定量的“微重資產(chǎn)”來保證“輕重”的平衡，但操作方式是則會發(fā)生一定的改變。
“今年應(yīng)該會有一些微重資產(chǎn)合作，包括股權(quán)合作、整租承諾或是提點分成，下半年陸續(xù)會開始。”
至于合作項目的分布區(qū)域，李嘉主張覆蓋北上廣深區(qū)域，即先在一線城市站穩(wěn)腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級市發(fā)展。
問及是否考慮拓局華南，李嘉稱：“深圳、廣州我們都在努力中，現(xiàn)在還不太敢評論廣州市場，等拿到一個項目的時候再好好評論。”
以下為記者對紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總裁李嘉先生的專訪實錄：
記者：紅星商業(yè)在北京、昆明、無錫等地布局了13個已籌建和開業(yè)愛琴海項目，已開業(yè)項目去年的租金表現(xiàn)怎樣？今年開業(yè)計劃如何？
李嘉：紅星商業(yè)成立于2013年，籌備的第一個項目在北京。目前已開業(yè)的是北京、天津、昆明、福州四個項目，今年將再開重慶、唐山兩項目。
運營情況方面，最早開業(yè)的北京項目2015年客流同比增長46%，全年累計銷售同比增長48%，銷售部分同比增長超60%。
同時，北京項目出租率與租金收繳率都達到了100%，租金收入也是基本翻了將近一倍。
另外，2015年開業(yè)的福州、天津愛琴海購物公園更是以46.8萬人次和35.6萬人次的開業(yè)當(dāng)日客流，刷新了所在地區(qū)的商業(yè)記錄。
記者：租金上漲的影響因素有哪些？
李嘉：嚴格意義上來講，租金增長取決于商戶的經(jīng)營和購物中心策略的調(diào)整。因為商場剛開業(yè)時首要目標是以滿鋪穩(wěn)場為主，一定時間內(nèi)會把租金放到第二位。
但項目開業(yè)已滿一年后，良好的運營會創(chuàng)造更高的效益，就會隨之做出相應(yīng)調(diào)整，包括品牌、租費及收取模式，這些都是租金增長的必要因素。
記者：上海吳中路項目為何被稱為紅星商業(yè)“1號工程”？進展情況如何？
李嘉：上海項目將在2017年年中開業(yè)，被稱為“1號工程”因為是我們在上海的首個項目，一定要做得漂亮。另一方面，更主要是考慮到目前上海商業(yè)項目較多，如果我們的項目沒有一點特色或亮點將很難經(jīng)營下去。
上海吳中路項目體量較大，持有和可售的面積共計55萬平方米，外面還有一個5萬平方米的城市公園。
記者：紅星商業(yè)計劃推出愛琴海系列產(chǎn)品線，根據(jù)不同城市規(guī)模、消費力等設(shè)置管理模型。“愛琴海購物公園——都市的假日中心”這一全新定位來自何處？
李嘉：紅星商業(yè)旗下只有一條產(chǎn)品線，即愛琴海系列，具體可分成了兩個模型，分別為愛琴海購物公園、愛琴海城市廣場。它們的主LOGO一樣，就是色彩不一樣。
其中，愛琴海購物公園是標準店，愛琴海城市廣場比標準店要小三到四萬平方米，在某些項目中還將以社區(qū)MALL的形態(tài)出現(xiàn)，那個模型中城市廣場的面積會更小一點。
記者：去年5月，紅星商業(yè)對外提出了輕重并舉的發(fā)展模式，與之前單一模式相比，最大的變化是什么？
李嘉：嚴格意義上，我們是從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成了純輕資產(chǎn)，為什么說是純輕資產(chǎn)呢？因為現(xiàn)在集團把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營管理及資本化運作稱為三架齊頭并進的馬車。
紅星商業(yè)要打造成一個純市場化管理公司。
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