除了紅星美凱龍家居集團(tuán)，車建新還是紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司的董事長(zhǎng)，這家公司下轄紅星地產(chǎn)和紅星商業(yè)平臺(tái)，分別對(duì)應(yīng)著地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩種業(yè)務(wù)。

　　紅星美凱龍家居商場(chǎng)160余座，名頭最大。紅星地產(chǎn)，也在全國(guó)27個(gè)城市建有45座紅星國(guó)際廣場(chǎng)。

　　發(fā)力最晚的紅星商業(yè)，僅在北京、昆明、無(wú)錫開業(yè)3座購(gòu)物中心，總部?jī)H60人，但它卻想通過(guò)輸出管理服務(wù)來(lái)擴(kuò)張和獲利。

　　近日，紅星商業(yè)公開福州、天津、蘭州、重慶、上海、蘇州、成都、杭州、唐山、淮安、臨沂、駐馬店等11個(gè)新項(xiàng)目，前3個(gè)項(xiàng)目今年面世。

　　同時(shí)，它還發(fā)布了資產(chǎn)管理服務(wù)戰(zhàn)略，聚焦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、盤活與增值三方面。上述11個(gè)項(xiàng)目之中，約1/3是這種合作，其中唐山項(xiàng)目明年開業(yè)。

　　“明年以后，接受房企委托的比重會(huì)再增長(zhǎng)。”紅星地產(chǎn)執(zhí)行總裁、紅星商業(yè)董事長(zhǎng)張華容說(shuō)，紅星商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式是，專業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，收取咨詢、招商營(yíng)運(yùn)等服務(wù)費(fèi)。

　　可輸出的管理包括：前期商業(yè)咨詢(項(xiàng)目招商定位、籌備計(jì)劃與監(jiān)控、設(shè)計(jì)與工程咨詢)、招商營(yíng)運(yùn)管理(獨(dú)家招商代理、品牌與市場(chǎng)推廣、營(yíng)運(yùn)管理、物業(yè)管理)和增值配套服務(wù)(信息管理、財(cái)務(wù)管理、法律管理、綜合管理和酒店管理)，共3大板塊11項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，可分模塊化輸出管理，每項(xiàng)管理都對(duì)應(yīng)具體細(xì)化措施。

　　中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，到2014年底，中國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市商業(yè)建筑面積2萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心約3800家。張華容注意到了這個(gè)數(shù)字，她說(shuō)，那么多購(gòu)物中心，知名企業(yè)管理的不多，上千家商業(yè)咨詢公司有名的也少之又少。未來(lái)，可能只有10%的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司會(huì)脫穎而出，紅星商業(yè)要做的，是擠進(jìn)那個(gè)名單。

　　速度與模式

　　2012年，張華容離開了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，加盟紅星商業(yè)。之后，車建新立下了2020年建100個(gè)購(gòu)物中心的豪言壯語(yǔ)。但在紅星商業(yè)幾年的發(fā)展中，到底是要速度，還是質(zhì)量，內(nèi)部也在反思。最終，管理層和車建新達(dá)成共識(shí)，爭(zhēng)取朝著目標(biāo)努力，但不把100個(gè)購(gòu)物中心當(dāng)成硬性要求。

　　明年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目里，有一個(gè)位于唐山，是紅星商業(yè)為開發(fā)商提供資產(chǎn)管理服務(wù)的樣本。

　　合作達(dá)成緣于兩家企業(yè)共同合作的一家設(shè)計(jì)公司。2013年的一個(gè)行業(yè)交流會(huì)，設(shè)計(jì)公司帶著唐山房企參觀了紅星項(xiàng)目。彼時(shí)，該房企正為如何打造購(gòu)物中心，是否成立管理團(tuán)隊(duì)，能力和人才不夠而發(fā)愁。

　　多次交流之后，這家在當(dāng)?shù)赜袛?shù)個(gè)項(xiàng)目的房企，和有實(shí)操能力的紅星商業(yè)，逐漸熟絡(luò)。開始，紅星商業(yè)承諾可介入前期提供幫助。后來(lái)，房企提出建議，讓紅星商業(yè)主導(dǎo)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

　　“只要有商業(yè)運(yùn)營(yíng)介入，房企就可以變成一個(gè)投資商獲得收益，可以專注主業(yè)，不一定要自己培養(yǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。”張華容說(shuō)。

　　這給了紅星商業(yè)團(tuán)隊(duì)一個(gè)啟發(fā)：除了做自己的項(xiàng)目，如果團(tuán)隊(duì)能力具備，是不是可以承攬其他房企的運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)呢?

　　2009年至2011年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)土地出讓總量迎來(lái)歷史高峰。但到了2013、2014年，問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，很多企業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)困難。一些擁有商業(yè)地產(chǎn)地塊的，苦于沒(méi)有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)模式，所以產(chǎn)生了強(qiáng)烈的商業(yè)地產(chǎn)委托訴求。

　　需求存在。

　　紅星商業(yè)的一位高層說(shuō)，紅星商業(yè)簽的一個(gè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)5年。這家房企，之前操作過(guò)其他商業(yè)項(xiàng)目，但品牌沒(méi)有認(rèn)可度，招商比較困難。“也有做礦的老板，把地拍了，確實(shí)不會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)，找到紅星商業(yè)。”

　　覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈，包括前期地塊選址評(píng)估、掛牌條件商談，到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目建造，項(xiàng)目開業(yè)，后期招商運(yùn)營(yíng)、后期資產(chǎn)管理介入管理服務(wù)，是紅星商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　在定位上，紅星商業(yè)為第三方商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，哪怕對(duì)紅星地產(chǎn)，也是委托關(guān)系，相應(yīng)收取咨詢費(fèi)、品牌費(fèi)、后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)和招商傭金。

　　“商業(yè)委托有四五個(gè)項(xiàng)目。”紅星商業(yè)副總經(jīng)理兼商業(yè)建設(shè)中心總經(jīng)理王東表示，有些開發(fā)商缺資金，紅星商業(yè)會(huì)引進(jìn)合適的基金進(jìn)行評(píng)估，支持房企開發(fā)。

　　對(duì)外承接商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，紅星商業(yè)有一定篩選原則：當(dāng)?shù)亻_發(fā)商擁有優(yōu)質(zhì)地段地塊，產(chǎn)權(quán)清晰，規(guī)劃設(shè)計(jì)條線成熟，且開發(fā)商擁有多個(gè)項(xiàng)目。

　　合作之后，“可以不一定用愛琴海購(gòu)物公園的名字，但必須要用紅星商業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。后期我們享受管理分成和資產(chǎn)增值服務(wù)，掙的實(shí)在是辛苦錢。”張華容說(shuō)。

　　模塊化管理

　　紅星商業(yè)對(duì)外承接的資產(chǎn)管理服務(wù)項(xiàng)目，合作年限一般設(shè)定在15-20年。除了獲得管理分成，紅星商業(yè)更看中增值部分，包括物業(yè)租金在原基礎(chǔ)的上漲，和物業(yè)在市場(chǎng)的價(jià)值增值。

　　問(wèn)題來(lái)了，紅星商業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)并不多，房企如何能確信，紅星商業(yè)能保證商業(yè)資產(chǎn)的有效管理與增值呢?

　　紅星商業(yè)的答案是，用模塊化管理，節(jié)省開發(fā)成本、提升開發(fā)效率。

　　以招商選址為例，紅星商業(yè)有綜合型購(gòu)物中心和社區(qū)型購(gòu)物中心兩種產(chǎn)品，并由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和投建團(tuán)隊(duì)打造7個(gè)模型，也可理解為包括業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的7個(gè)“盒子”。拿到模型，紅星商業(yè)的員工選擇項(xiàng)目時(shí)只要符合模型條件就能向下一步推進(jìn)。如果不符合，除非項(xiàng)目特別優(yōu)質(zhì)再上會(huì)，否則放棄。

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100家購(gòu)物中心計(jì)劃可以緩一緩 紅星美凱龍現(xiàn)在想做大資產(chǎn)管理服務(wù)

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