商業(yè)定位模塊由紅星商業(yè)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)，服務(wù)周期60個(gè)工作日，包括市場(chǎng)調(diào)研分析和項(xiàng)目商業(yè)定位。
前者涵蓋城市宏觀研究、城市商業(yè)研究、項(xiàng)目立地研究、競(jìng)爭(zhēng)格局研究、消費(fèi)者研究、租戶研究。后者涵蓋商圈界定客群定位、項(xiàng)目主題定位、檔次定位、整體商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)占比規(guī)劃、各業(yè)態(tài)概念定位、租金預(yù)測(cè)。
籌建部、信息部和物業(yè)部，則負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程咨詢模塊，包括建筑方案、幕墻、廣告、LOGO、景觀、內(nèi)裝、泛光照明、機(jī)電方案、智能化方案、建筑及機(jī)電施工圖設(shè)計(jì)、交通動(dòng)線及導(dǎo)視、廣場(chǎng)及室內(nèi)導(dǎo)視、電梯參數(shù)，以及主力店、非主力店工程技術(shù)條件、機(jī)電點(diǎn)位預(yù)留提資、內(nèi)裝設(shè)計(jì)提資、機(jī)電工程設(shè)計(jì)提資、商管辦公用房條件、隔墻及玻璃隔斷等。另外，驗(yàn)收方面也細(xì)分到土建施工、幕墻施工、內(nèi)裝施工等15條具體內(nèi)容。
紅星商業(yè)更愿意從土地階段介入，最好不是已建好或在建的商場(chǎng)，這能避免前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲點(diǎn)和失誤。而依靠模塊化管理，圖紙交到設(shè)計(jì)單位手中后，一眼便知門前設(shè)計(jì)多少綠化，通道多寬，鋪面多深、扶梯多大等。設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)通用后，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才能提交，具體問題可在權(quán)責(zé)部門內(nèi)解決。
張華容舉例稱，招商冰場(chǎng)，等對(duì)方簽字，再打造空間確定冰場(chǎng)多大多寬多厚，至少半年時(shí)間。因?yàn)槟K化管理，紅星商業(yè)可以不等簽字，讓施工和設(shè)計(jì)單位先打造冰場(chǎng)空間，這個(gè)空間符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和冰場(chǎng)的通用標(biāo)準(zhǔn)。將來，只需按照標(biāo)準(zhǔn)招商冰場(chǎng)，租戶接單一定能夠操作。“前段時(shí)間還在深化關(guān)于影院設(shè)計(jì)的建造標(biāo)準(zhǔn)，讓租戶都能來接單。”
這些基礎(chǔ)問題全部通過后，最終方案才會(huì)提交到高層和老板手中，這樣便節(jié)省了流程和時(shí)間。而高層們需要判斷的，僅有與成本、空間、交通組織相悖的優(yōu)化問題。尤其是得房率，“基本面滿足后，我們最后審的都是得房率。”
輸出管理背后
輸出管理的背后，是人才和團(tuán)隊(duì)的比拼。紅星商業(yè)管理采用兩級(jí)管控，總部著重于模式制定，資源輸送監(jiān)督考核，商業(yè)運(yùn)營(yíng)則主要依靠項(xiàng)目。
紅星商業(yè)總部人數(shù)僅60余人，各項(xiàng)目在不斷招兵買馬。而紅星商業(yè)招商、商業(yè)籌建、營(yíng)銷企劃由全國(guó)統(tǒng)一管理，各地團(tuán)隊(duì)都?xì)w屬總部管轄，借用信息手段部署計(jì)劃安排。
紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉說，公司每拿一個(gè)項(xiàng)目，會(huì)做評(píng)估，內(nèi)部有多少人能做多少事，承接多少項(xiàng)目，“不會(huì)盲目去外面多接盤”。
為了留住并激勵(lì)人才，紅星商業(yè)還推出“價(jià)值合伙人”制。這種機(jī)制主要針對(duì)具有多年商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)的資深人士。通過激勵(lì)機(jī)制，讓所有職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)換心態(tài)，變成再創(chuàng)業(yè)思維。李嘉說，每個(gè)地產(chǎn)商訴求不同，紅星商業(yè)給合伙人最大空間，站在一排可以做全產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)個(gè)體獨(dú)立出來，能在獨(dú)立板塊創(chuàng)造更大價(jià)值。
據(jù)了解，合伙人具備獨(dú)立自主權(quán)，可直接從輸出管理的項(xiàng)目中獲得收益。同時(shí)，事業(yè)合伙人每個(gè)業(yè)務(wù)模塊，對(duì)外承接業(yè)務(wù)亦有考核。業(yè)務(wù)能力即體現(xiàn)在創(chuàng)造的價(jià)值上，每個(gè)人和部門，都有自己的外委任務(wù)。
這顯然動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的生意。漢博商業(yè)和盈石中國(guó)，就是機(jī)構(gòu)圈里知名的兩家。盈石中國(guó)稱，房企從前期定位咨詢到招商再到運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)管理，服務(wù)需求與日俱增。漢博商業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)放量巨大，偏偏該領(lǐng)域資金占用高，稍有不慎房企會(huì)增加很多成本。不少住宅起家的房企，做商業(yè)散售為主，導(dǎo)致項(xiàng)目陷入困難境地。而市場(chǎng)上對(duì)外委托管理的兩種企業(yè)，中小企業(yè)以全產(chǎn)業(yè)鏈需求為主，擁有團(tuán)隊(duì)的大房企則多單模塊合作，譬如招商。
“不少開發(fā)商把購(gòu)物中心改成寫字樓賣。”上述負(fù)責(zé)人說，這也反映出房企招商和運(yùn)營(yíng)能力欠缺的困境。從機(jī)構(gòu)的角度看，上千家機(jī)構(gòu)出名的也就幾家。商業(yè)地產(chǎn)每個(gè)鏈條環(huán)環(huán)相扣，能提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的更寥寥無幾。而管理輸出利潤(rùn)并不高，主要就是人才成本占用太大。
受困于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)的房企，確實(shí)大有人在，而自己組建團(tuán)隊(duì)耗時(shí)長(zhǎng)且成本高。從這點(diǎn)來看，委托外包商業(yè)地產(chǎn)管理，引強(qiáng)援自己坐收部分收益，這種需求愈加流行。但為何幾家龍頭商業(yè)開發(fā)商，卻少有管理輸出呢?
一位知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)人士稱，商業(yè)地產(chǎn)人才梯隊(duì)培養(yǎng)起來很難，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就幾家，有自己成熟的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。但往往自己的項(xiàng)目都做不過來，可能還需要借助機(jī)構(gòu)力量。從這點(diǎn)來說，“沒有人才，管理輸出就是個(gè)夢(mèng)”。
這可能也是紅星商業(yè)要迎接的最大挑戰(zhàn)。
�。▉碓矗航�(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 作者：宋磊）
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