“過(guò)去三年內(nèi)地商場(chǎng)租金收入增長(zhǎng)幅度在14-87%，比香港商場(chǎng)租金增長(zhǎng)更為強(qiáng)勁，租金收入占比也從9%提升到15%”，九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席李玉芳表示，開(kāi)始進(jìn)入收成期的內(nèi)地投資物業(yè)正在成為九龍倉(cāng)新增長(zhǎng)動(dòng)力，“相信會(huì)有助舒緩香港零售的壓力”。
2015年，成都國(guó)金中心商場(chǎng)的收入上升 25%至6.05億元，出租率接近100%。而由于成都的國(guó)際金融中心和時(shí)代˙奧特萊斯表現(xiàn)理想，九龍倉(cāng)正在全速推進(jìn)重慶國(guó)金中心和長(zhǎng)沙國(guó)金中心的發(fā)展。
據(jù)介紹，長(zhǎng)沙國(guó)金中心目前超過(guò) 75%的總零售面積正在招租或洽商，預(yù)計(jì)將于2017年第三季度開(kāi)幕，重慶國(guó)金中心目前超過(guò)85%的免租正在招租，預(yù)計(jì)將于2017年初開(kāi)幕。
以下為九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司2015年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：內(nèi)地訪港游客人數(shù)在下跌，管理層是否擔(dān)心影響到香港零售業(yè)的前景？
吳天海：香港旅游業(yè)正在挺困難的時(shí)期，我們也不覺(jué)得會(huì)在短期內(nèi)會(huì)恢復(fù)，只能假設(shè)在旅游業(yè)繼續(xù)受壓的情況下，我們要怎么做去保住我們的生意，盡量做得更好。
李玉芳：游客的數(shù)目是下跌了，零售環(huán)境也是越來(lái)越嚴(yán)峻，在這種情況之下，我們一定要鞏固自己的餅，在香港的大市場(chǎng)里面擴(kuò)大自己的份額。我們對(duì)今年零售業(yè)、商場(chǎng)方面的成績(jī)是有信心的。我們和租戶(hù)都是同一個(gè)目標(biāo)，會(huì)很主動(dòng)地去做一些活動(dòng)，或者一些推銷(xiāo)，或者一些不同的策略性項(xiàng)目，使得鋪面能夠給消費(fèi)者一些不同的貨品，這也是我們和我們的客戶(hù)正在推動(dòng)和策劃的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：內(nèi)地銷(xiāo)售去年已經(jīng)有260億元，為什么會(huì)把今年銷(xiāo)售目標(biāo)定在240億元，是不是不太看好市場(chǎng)，還是因?yàn)橐痪�(xiàn)城市最近調(diào)控風(fēng)聲比較緊？海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的零售額有所下跌，會(huì)不會(huì)考慮減租？
吳天海：先說(shuō)內(nèi)地市場(chǎng)，銷(xiāo)售目標(biāo)很大程度上是要看當(dāng)年有什么貨，如果貨源還沒(méi)有到可以推出的階段，肯定是不會(huì)推的，所以就沒(méi)有那個(gè)數(shù)。我相信以香港企業(yè)在內(nèi)地的銷(xiāo)售額來(lái)講，九龍倉(cāng)也是站在前列的。過(guò)去五年，九龍倉(cāng)在內(nèi)地已經(jīng)累計(jì)銷(xiāo)售接近一千億了。
李玉芳：關(guān)于零售方面，去年全香港零售業(yè)下跌了3.7%，當(dāng)然這個(gè)零售額包括了超級(jí)市場(chǎng)還有百貨等等。至于海港城是跌了12.1%，時(shí)代廣場(chǎng)是下跌了12.8%，但是時(shí)代廣場(chǎng)有部分面積在做裝修改建，如果只算營(yíng)業(yè)面積，時(shí)代廣場(chǎng)是下跌8.8%，而荷里活廣場(chǎng)是增長(zhǎng)了0.7%，因?yàn)楹衫锘顝V場(chǎng)是比較少依賴(lài)奢侈品生意的。
海港城和時(shí)代廣場(chǎng)有超過(guò)20%的部分是做高端商品的，所以這部分有些影響，但是這部分在總數(shù)中并不是很大，比如說(shuō)海港城一年可以做到300億港元的生意，這可能是其他商場(chǎng)幾年的總和，所以即使有所下跌，但是我們的租戶(hù)在海港城的店鋪在全球范圍還是排名很高的，從商場(chǎng)每呎的盈利來(lái)說(shuō)，數(shù)字是上升的，所以我們可以肯定地將我們是沒(méi)有減租的，基本租金沒(méi)有受到影響，部分續(xù)約還有所增長(zhǎng)，只是會(huì)在抽成方面受到影響。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛提到零售方面租金沒(méi)有減租的壓力，但是為什么會(huì)有加租考慮，另外租金抽成的新比例是多少？?jī)?nèi)地今年銷(xiāo)售目標(biāo)是260億元，那么今年的購(gòu)地計(jì)劃是不是都在一線(xiàn)城市？投資物業(yè)的占比已經(jīng)到76%，未來(lái)加上內(nèi)地的商場(chǎng)，比例會(huì)占到多少？
李玉芳：每個(gè)商戶(hù)都希望用最便的租金租到最好的位置，好多時(shí)候都是大家雙方去談的，大家互相看彼此之間的壓力了。在租金方面抽成方面，以前我們的占比是30%，現(xiàn)在是減到了15%。
吳天海：我補(bǔ)充一下。具體來(lái)說(shuō)，就是過(guò)去零售物業(yè)每100港元租金收入中有30港元是來(lái)自抽成，有70港元是基本租金，并不是說(shuō)租戶(hù)做100元生意我們要抽30元。事實(shí)上，現(xiàn)在雖然租金收入中抽成占比降低了，但是我們基本租金是在增長(zhǎng)的，所以此消彼長(zhǎng)，整體租金收入依然是有增長(zhǎng)的。2015年收租物業(yè)占集團(tuán)核心盈利的比重是76%，2016年預(yù)計(jì)也不會(huì)低于70%。
關(guān)于內(nèi)地的買(mǎi)地計(jì)劃，其實(shí)沒(méi)有什么特別的計(jì)劃，主要是看每一個(gè)城市供求的情況，有些地區(qū)我們沒(méi)進(jìn)去，并不代表那個(gè)區(qū)位就不好，只是我們沒(méi)有地在那邊，或者是做得不好而已。我們覺(jué)得在上海，蘇州，杭州這些地方還是有做得不錯(cuò)的項(xiàng)目。
當(dāng)然，如果有新的地出來(lái)，我們會(huì)繼續(xù)看，如果個(gè)別城市投資比重太高，需要平衡，我們也會(huì)考慮，所以我們不會(huì)集中在特別的某一個(gè)城市。整體來(lái)講，我們會(huì)布局的城市，大概會(huì)由15個(gè)城市減到10個(gè)以下，有些城市是把手上的項(xiàng)目結(jié)束之后就不會(huì)再繼續(xù)拿地。
事實(shí)上，過(guò)去的一兩年，我們賣(mài)樓回籠的資金比再投資的數(shù)字要多，所以今年我們?cè)趦?nèi)地的總投資是下降的。但是因?yàn)闇p少了投資，去年的財(cái)務(wù)狀況是更加合理了。同時(shí)，在香港也好，在內(nèi)地也好，我們都希望物色到合適的投資物業(yè)，完成的也好，地也好，只要是優(yōu)質(zhì)的，我們都會(huì)繼續(xù)尋求，希望將我們的收租樓組合做得更好更強(qiáng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：是內(nèi)地的土地儲(chǔ)備會(huì)繼續(xù)加多，但是態(tài)度是謹(jǐn)慎的？可不可以解釋一下原因？
吳天海：至于內(nèi)地的樓市，其實(shí)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在下降，但是實(shí)際上樓市是在好轉(zhuǎn)，因?yàn)榭刂茦鞘械拇胧p少了，所有的限制都減少了，所以九龍倉(cāng)去年賣(mài)樓260億，很大原因也是因?yàn)槭袌?chǎng)松了。
為什么會(huì)選擇性買(mǎi)地？是因?yàn)橛行┏鞘械墓┣蟛皇呛芙】�，其�?shí)這是很正常的投資組合調(diào)整的做法。選擇城市的意思，不是說(shuō)我們未來(lái)只做北京上海一線(xiàn)城市，蘇州、杭州也做得不錯(cuò)，這些地方都會(huì)繼續(xù)做的。
（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
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