“去地產(chǎn)化”是大連萬達(dá)集團(tuán)近年來的轉(zhuǎn)型重點(diǎn)之一，集團(tuán)董事長王健林在大小場合頻頻透露轉(zhuǎn)型決心。不過，這種做法正令不少分析師對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（3699.HK，下稱萬達(dá)商業(yè)）的發(fā)展前景感到憂慮。

　　評級機(jī)構(gòu)穆迪近日發(fā)布報(bào)告，將萬達(dá)商業(yè)的評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。標(biāo)普同樣于本月初作出類似評級，并于2月18日對萬達(dá)商業(yè)的境外債券給予BB+評級（垃圾級）。 惠譽(yù)對萬達(dá)商業(yè)的評級展望仍維持穩(wěn)定，不過同樣于本月下調(diào)了對萬達(dá)商業(yè)的信用評級。

　　在今年1月份舉行的2015年年度工作會議上，萬達(dá)集團(tuán)宣布將2016年的地產(chǎn)合同銷售目標(biāo)下調(diào)至1000億元，較2015年的1640億元大幅減少39%。

　　此前，曾有萬達(dá)內(nèi)部人士向財(cái)新記者透露，這一做法如同萬達(dá)在去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的路上“壯士斷腕”，王健林想改寫全球大型不動產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型均不成功的歷史。

　　然而穆迪認(rèn)為，合約銷售額下降會導(dǎo)致萬達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金流減少，但該公司仍將繼續(xù)為其不斷增長的零售房地產(chǎn)投資提供資金。這種情況會導(dǎo)致萬達(dá)商業(yè)未來1至2年內(nèi)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)弱。同時(shí)，疲弱的中國零售市場將對萬達(dá)商業(yè)在2016年計(jì)劃開業(yè)及營運(yùn)的29個大型商場帶來挑戰(zhàn)。

　　穆迪預(yù)計(jì)，萬達(dá)商業(yè)調(diào)整后凈資產(chǎn)負(fù)債率可能會從截至2015年6月底前12個月的38.4%升至約45%，而利息覆蓋倍數(shù)則可能會從截至2015年6月底過去12個月的3.3倍降至接近3.0倍。這一水準(zhǔn)與萬達(dá)商業(yè)目前所獲的Baa2評級相比處于偏弱水準(zhǔn)。

　　穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢表示，萬達(dá)商業(yè)將2016年的銷售目標(biāo)大幅下調(diào)的驅(qū)動因素是該公司未來計(jì)劃減少在內(nèi)地三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。“負(fù)面的評級展望反映了我們憂慮，隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的合約銷售額下降，其流動性狀況將會轉(zhuǎn)弱。”

　　不過，穆迪認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)在租金和管理費(fèi)收入方面的表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁。2015年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入同比增長39%，達(dá)到人民幣144億元。從金額上來看，這是穆迪評級的中國房地產(chǎn)開發(fā)商中最高的。

　　穆迪表示，若未來兩年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商場開業(yè)成功，其租金和管理費(fèi)收入將每年增長20%至25%，進(jìn)而在2017年底前使其租金和管理費(fèi)收入的利息覆蓋率從截至2015年6月止12個月的92%增加至140%至150%。這樣的覆蓋率將為公司的債償能力提供強(qiáng)大支援。

　　穆迪預(yù)計(jì)，未來2至3年內(nèi)，萬達(dá)商業(yè)會通過資產(chǎn)收購擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)而加強(qiáng)其運(yùn)營狀況及地域多樣化程度。

　　除穆迪外，多個境外評級機(jī)構(gòu)對萬達(dá)商業(yè)的發(fā)展前景不樂觀。2月2日，標(biāo)普將萬達(dá)商業(yè)信用評級從“BBB+”下調(diào)至“BBB”，評級展望為負(fù)面。3日，歐資評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)（Fitch Group）宣布將萬達(dá)商業(yè)的信用評級從“BBB+”下調(diào)至“BBB”，不過評級展望仍為穩(wěn)定。18日，標(biāo)普再次發(fā)布公告，對萬達(dá)商業(yè)的境外債券給予“BB+”（垃圾級）的評級。

　　萬達(dá)商業(yè)目前在中國內(nèi)地的主要業(yè)務(wù)為從事購物中心、寫字樓、住宅及酒店等綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營及銷售，是中國目前最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。該公司2015年收入1904.5億元，合約銷售額為1640 億元。其中，萬達(dá)廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%，租金利潤占萬達(dá)商業(yè)利潤比重預(yù)計(jì)超過35%。酒店收入52.4億元，同比增長22.5%；酒店業(yè)主利潤7.1億元，同比增長22.4%。

　　截至2月23日收盤，萬達(dá)商業(yè)報(bào)33.3港元，下跌2.35%。（財(cái)新網(wǎng)  駐香港記者 楊硯文）

穆迪：萬達(dá)商業(yè)下調(diào)銷售目標(biāo)仍繼續(xù)融資將會影響財(cái)務(wù)情況

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