方興之前的毛利率這么高，那是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等等，既然這是我們的優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)還會(huì)繼續(xù)發(fā)揮，方興帶有城市運(yùn)營(yíng)的概念，就是我們所說(shuō)的一級(jí)開(kāi)發(fā)，不但有長(zhǎng)沙，現(xiàn)在還有青島、南京，甚至可能還有其它的城市。長(zhǎng)沙的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地要么就沒(méi)賣(mài)，賣(mài)了毛利率就挺高的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才說(shuō)到7、8月份市場(chǎng)回暖明顯，方興7月的業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，會(huì)不會(huì)提前先消化掉下半年一些購(gòu)買(mǎi)熱情？
李從瑞：確實(shí)今年7、8月比以前的年度要好。但是我們認(rèn)為這是基于過(guò)去一年半的銷(xiāo)售，人們的購(gòu)房情緒被壓制了很長(zhǎng)時(shí)間，過(guò)去一年半的時(shí)間里面，土地的出讓本身就下降了30%到50%，供給量下來(lái)了。
所以從這個(gè)角度來(lái)講，7、8月份代表一種回暖的跡象，而不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度消費(fèi)未來(lái)的市場(chǎng)，我們相信9、10月份還會(huì)更好。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年推盤(pán)會(huì)有多少貨量？
江南：方興全年安排了400億的貨值，上半年推了200億的貨值，基本上占到一半，下半年還有200億。
上半年200億推貨中上期存量貨源是57億，新推144億。下半年還有190多個(gè)億的貨量要推出來(lái)，從這個(gè)角度講，新推貨源下半年要比上半年大。我們的新盤(pán)首日去化率是72%。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：作為一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)者的角色，方興有沒(méi)有測(cè)算過(guò)綜合一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目毛利率是多少，例如長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目？
江南：具體數(shù)字還不能透露。這不光是毛利的問(wèn)題，一級(jí)開(kāi)發(fā)這部分沒(méi)有土地增值稅，所以在長(zhǎng)沙我們自己拿了地也稍微有保證，這是很大一點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：方興之前推出了智慧家，接下來(lái)在互聯(lián)網(wǎng)+方面有沒(méi)有一個(gè)持續(xù)的動(dòng)作？會(huì)不會(huì)從營(yíng)銷(xiāo)層面過(guò)渡到產(chǎn)品層面，有進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性深化？另外，綠色地產(chǎn)的方向是怎樣的？
李從瑞：互聯(lián)網(wǎng)+是一個(gè)大家正在研究的方向，方興確實(shí)還是走在前面的，我們之前跟騰 訊、淘寶的合作量是非常大的，而且有一些戰(zhàn)略的協(xié)議。
過(guò)去方興在營(yíng)銷(xiāo)方面做了一些動(dòng)作，現(xiàn)在在金融方面做了一些工作，我們馬上要推出我們的金茂寶，它屬于服務(wù)層面的一種互聯(lián)網(wǎng)合作。
產(chǎn)品這一塊是重點(diǎn)研究的方向，智慧家既包括大家日常居住的房間的互聯(lián)網(wǎng)改造，也包括社區(qū)的改造。將來(lái)整個(gè)物業(yè)的服務(wù)從進(jìn)入社區(qū)以后到安全再到房間的設(shè)計(jì)等等各個(gè)方面提供貼身的服務(wù)，把年輕人喜歡的東西設(shè)計(jì)進(jìn)去。
所以智慧家代表的是智慧社區(qū)和智慧家居，這個(gè)產(chǎn)品會(huì)成為將來(lái)金茂逸墅重點(diǎn)推的方向，我們希望這個(gè)創(chuàng)新能夠超越當(dāng)年金茂府恒溫、恒濕、恒氧的創(chuàng)新，這一塊一旦成功，會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣。
綠色地產(chǎn)這一塊是方興一直以來(lái)的核心戰(zhàn)略之一，方興在所有綠色建筑方面會(huì)做大量工作，未來(lái)在綠色的服務(wù)、節(jié)能、改造城市方面也會(huì)做大量的工作。比如方興在青島，就引進(jìn)一個(gè)伊甸園項(xiàng)目。所以這一塊都是我們將來(lái)綠色發(fā)展的方向。綠色未來(lái)和互聯(lián)網(wǎng)+，都會(huì)成為方興很重要的創(chuàng)新方向。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在技術(shù)研發(fā)方面，方興對(duì)綠色地產(chǎn)的投入有沒(méi)有一個(gè)量化的數(shù)字，技術(shù)研發(fā)成本占到了總銷(xiāo)售額的比例？
李從瑞：具體數(shù)字可以以后再探討，但是方興要求所有的項(xiàng)目都要有綠色的標(biāo)志，我們現(xiàn)在有30多個(gè)項(xiàng)目，包括過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，都要有綠色認(rèn)證，而且要加上綠色設(shè)計(jì)的要素，才能審批過(guò)關(guān)。
這一塊的投入跟整個(gè)成本來(lái)比還真的不是很大，因?yàn)楝F(xiàn)在政府有相關(guān)的補(bǔ)貼，而且民眾對(duì)綠色的溢價(jià)是認(rèn)可的，所以總體來(lái)講這一塊還是賺錢(qián)的一個(gè)方向。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：方興境內(nèi)和海外的貸款比例是48%比52%，未來(lái)是否會(huì)有一個(gè)調(diào)整目標(biāo)？
江南：今年年底的時(shí)候，境內(nèi)貸款可能是占比50%多，境外是40%多，今年的目標(biāo)是這樣的，當(dāng)然也得看公司在境內(nèi)發(fā)債的情況，我們也會(huì)做一些安排。
總而言之，會(huì)有一個(gè)比例的切換，不可能百分之百是現(xiàn)在這樣，今年的目標(biāo)是要顛倒過(guò)來(lái)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年以來(lái)國(guó)企改革是大家比較關(guān)注的話題，方興以后會(huì)不會(huì)繼續(xù)往引入更多投資者，往公眾化公司的方向發(fā)展？今后中化的持股比例是否可能會(huì)降到50%以下？
何操：中化占比現(xiàn)在是54%，但是中化作為方興地產(chǎn)的大股東，一直想把方興發(fā)展得更快，做得更強(qiáng)，所以一定時(shí)間內(nèi)至少中化的控股地位或者說(shuō)實(shí)質(zhì)控制權(quán)，應(yīng)該不會(huì)變的。
之前方興確實(shí)是流通量比較小，投資者跟市場(chǎng)更關(guān)注方興的市場(chǎng)化程度，包括企業(yè)的治理等等方面，中化作為大股東，跟其他股東的目標(biāo)是一樣的，也希望方興的股權(quán)結(jié)構(gòu)更合理，股性更活躍，更能在市場(chǎng)上有活力，市場(chǎng)化程度更高，這都是共同的愿望，我相信今后的發(fā)展方向和目標(biāo)也是這樣。
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