REITs失色 運(yùn)營(yíng)短板顯露
除了選址問(wèn)題外，凱德商用自身的因素也被認(rèn)為是凱德Mall·天宮院遭遇滑鐵盧的重要原因。
以往凱德在北京運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目幾乎都采取了直接收購(gòu)運(yùn)營(yíng)不善或有瑕疵的商業(yè)項(xiàng)目而后重新整合的進(jìn)入方式。以收購(gòu)的方式獲得商用物業(yè)，可以迅速獲得租金收入，符合凱德以金融為核心的運(yùn)營(yíng)模式。
這一模式正是讓國(guó)內(nèi)企業(yè)艷慕不已的“私募基金+REITs”絕技。即凱德商用透過(guò)旗下私募基金收購(gòu)并培育物業(yè)，待物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，再打包或注入REITs實(shí)現(xiàn)退出。正是通過(guò)資本運(yùn)作的嫻熟技法，凱德項(xiàng)目的每一次轉(zhuǎn)手都可以獲得一次溢價(jià)，構(gòu)成利潤(rùn)來(lái)源。
然而，凱德Mall·天宮院項(xiàng)目不但是凱德首次嘗試遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，更是其在北京首個(gè)拿地自建的項(xiàng)目。“凱德從土地購(gòu)買環(huán)節(jié)直接切入的本意，可能是希望通過(guò)持有土地來(lái)分享北京地價(jià)快速升值的收益，可是不巧遇上了這次較長(zhǎng)時(shí)間的行業(yè)調(diào)控，而且地塊又位于北京南部的地價(jià)洼地，所以出現(xiàn)了目前這種局面。”柏文喜稱。
“收購(gòu)的項(xiàng)目可以直接賣給自己發(fā)起的REITs來(lái)套現(xiàn)，但加入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)以后，還有一個(gè)項(xiàng)目培育期，更重要的是項(xiàng)目所在地的新區(qū)的培育也需要較長(zhǎng)時(shí)間，這進(jìn)一步拉長(zhǎng)了資金回流時(shí)間。”柏文喜表示，“周期拉長(zhǎng)對(duì)以信托形式退出套現(xiàn)的模式帶來(lái)了巨大壓力，可能無(wú)法符合凱德商用回報(bào)率預(yù)期。”
而在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩時(shí)代，這一隱患未來(lái)甚至可能繼續(xù)蔓延至收購(gòu)物業(yè)之中。
業(yè)內(nèi)人士指出，以金融為核心的運(yùn)營(yíng)模式，使得凱德商用的運(yùn)營(yíng)管理以租金收益為導(dǎo)向，盡管可以用自己的金融能力來(lái)化解項(xiàng)目本身之前存在的資金流動(dòng)性問(wèn)題并逐步提升經(jīng)營(yíng)，讓項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)，但經(jīng)營(yíng)本身其實(shí)并不是凱德商用的強(qiáng)項(xiàng)。
“凱德的產(chǎn)品本身缺乏個(gè)性，早期國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平都不高，像凱德這樣在行業(yè)中有經(jīng)驗(yàn)、整個(gè)體系較為完善的運(yùn)營(yíng)商很容易脫穎而出。但隨著市場(chǎng)變化，原有的優(yōu)勢(shì)未必存在了。當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目出現(xiàn)時(shí)，凱德的壓力就會(huì)比較大。”睿意德高級(jí)董事王玉珂告訴記者。
凱德商用在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)四處開(kāi)花的大潮中優(yōu)勢(shì)逐漸喪失的局面從其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中也可見(jiàn)端倪。2011年凱德商用在港交所完成上市，當(dāng)時(shí)該集團(tuán)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣)，較2010年財(cái)政年度的4.219億新元增加8.1%;息稅前利潤(rùn)為6.019億新元，同比增長(zhǎng)27.4%。2012年，也就是大舉拿下凱德Mall·天宮院同年的年收入增速更是同比達(dá)到46.7%。
但從2013年起，凱德商用業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩。財(cái)報(bào)顯示，2013年度凱德商用實(shí)現(xiàn)收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤(rùn)為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長(zhǎng)4.8%，在中國(guó)地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為2585.9萬(wàn)新元，同比下降7.6%。
面對(duì)不斷下滑的業(yè)績(jī)，2014年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團(tuán)稱，將凱德商用私有化是為了調(diào)整架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)整體效應(yīng)。但睿意德高級(jí)助理董事陳曦向記者分析稱，主要原因還是在商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心市場(chǎng)逐漸飽和的情況下，機(jī)遇越來(lái)越少，凱德不得不將兩個(gè)地產(chǎn)主體合并。
“隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)改變、REITs在中國(guó)落地政策環(huán)境的成熟以及萬(wàn)達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，凱德商用面臨的挑戰(zhàn)會(huì)進(jìn)一步加大。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)記者表示。
2014年，央行“930”政策成為全國(guó)樓市轉(zhuǎn)折的風(fēng)向標(biāo)，特別提出“積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。2015年1月份，住建部再次發(fā)文強(qiáng)調(diào)積極推動(dòng)REITs試點(diǎn)。盡管距離REITs真正落地還有不小的距離，但央行和住建部接連發(fā)文鼓勵(lì)，對(duì)REITs試點(diǎn)落地意義不言而喻。“這意味著凱德曾經(jīng)的必殺技將逐漸成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)點(diǎn)。”張宏偉說(shuō)。
另一方面，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開(kāi)始嘗試把重資產(chǎn)剝離出去，利用平臺(tái)、招商資源、全國(guó)網(wǎng)絡(luò)布局優(yōu)勢(shì)，嫁接品牌管理體系的輕資產(chǎn)化路徑，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。“對(duì)以輕資產(chǎn)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的凱德商用來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)是它更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”
張宏偉稱，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始影響境外的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商，促使他們不得不考慮轉(zhuǎn)型，以應(yīng)對(duì)不斷調(diào)整變化的市場(chǎng)環(huán)境。“凱德商用對(duì)中國(guó)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化已經(jīng)是迫在眉睫。”（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 記者 李克純）
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