6月15日下午，北京的天氣沉悶燥熱，在六環(huán)外大興區(qū)新源街道兩側(cè)，原本就不旺的人流顯得更加稀少。新源街地鐵天宮院站附近，一座尚未竣工的大樓工地空無一人，只有幾臺黃色的塔吊車沉默佇立著。每臺塔吊的頂端還懸掛著宣示項目所有權(quán)的“凱德Mall”白底招牌。
然而，這些招牌很可能即將被撤換。
6月初，業(yè)界傳出消息，一向以“私募基金+REITs”模式蜚聲商業(yè)地產(chǎn)市場的凱德商用即將抽身北京的首個自建商業(yè)地產(chǎn)項目凱德Mall·天宮院，一時間引起輿論大嘩。
對此，凱德商用在回復記者采訪時稱，“凱德Mall·天宮院是一個在建項目，涉及轉(zhuǎn)讓方、受讓方及多方的合作，凱德已積極完成前期工作，希望致力于與合作方一起共同帶動天宮院地區(qū)的發(fā)展。”
而對于轉(zhuǎn)讓方、受讓方等具體對象是誰，采取何種合作方式及何時復工，凱德方則避而不談。
記者從多位知情人士處獲悉，凱德確有撤出該項目的打算，主要因為項目難以滿足凱德的投資回報率要求。但亦有業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于該項目是凱德自建的，而且現(xiàn)在主體工程已近封頂，凱德只能通過出售項目的方式實現(xiàn)退出。
“凱德不看好的項目，別人也未必看好。而項目本身的投資規(guī)模也不小，接盤者必須承受較大的資金壓力。因此凱德要撤資并不容易，除非愿意接受較大的價格折讓和投資損失。”上述人士指出。
紅海泛濫 凱德濕足
“買房的時候售樓處的人把配套的‘凱德Mall’吹得神乎其神，我們也是看重商業(yè)配套，現(xiàn)在不知道為什么不建了。”年近七旬的陳大爺是凱德Mall·天宮院臨近的保利·春天里項目業(yè)主，也是大興的“原著民”。他告訴記者，自2014年春節(jié)之后，該項目就已經(jīng)停工，并且至今為止沒有任何復工跡象。
實際上，自2009年北京市正式推出《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》后，大興新區(qū)就成了眾多品牌房企爭相進駐的市場熱點，保利、萬科、龍湖、金融街等眾多開發(fā)商接踵而至，十幾個住宅項目相繼在大興新區(qū)拔地而起。這讓彼時正如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)運營商嗅到了商機。
2012年4月份，凱德商用與保利地產(chǎn)簽署協(xié)議，擬購買北京大興區(qū)新源街地段以建造購物商場，打造在北京的第一個遠郊項目。項目位于北京大興地鐵線天宮院站上蓋，坐落在保利的開發(fā)項目保利·春天里范圍內(nèi)。
包括土地價格在內(nèi)，該項目開發(fā)成本共約為23.43億元人民幣。按照計劃，凱德商用將在這里建設一座7層的一站式購物中心，建筑面積約13萬平方米，由原物業(yè)方根據(jù)凱德的規(guī)劃進行代建。到停工之時，該項目已經(jīng)建成6層。
然而，該地區(qū)的發(fā)展速度和人口聚集的規(guī)模卻并未達到凱德的預期。記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，凱德Mall所處的大興新區(qū)面臨著商業(yè)地產(chǎn)項目過剩的問題，而且凱德Mall盡管緊鄰地鐵，但位置較為尷尬。
在凱德Mall往北一站地的生物醫(yī)藥基地地鐵站附近，正在熱火朝天建設的是龍湖時代天街購物中心。記者在現(xiàn)場看到，龍湖時代天街已近乎完工，正在粉刷外立面。龍湖物業(yè)處人員向記者介紹，項目共23萬平方米，預計今年11月底交付，明年7月份正式開業(yè)，自主招商。
與南邊的凱德Mall相比，龍湖時代天街的優(yōu)勢在于開發(fā)更早、相對成熟、區(qū)域人口更密集。凱德Mall所處的天宮院是地鐵大興線最后一站，再往南就是村莊和田地，盡管也在地鐵邊，但地理位置不如龍湖時代天街。除此之外，該區(qū)域內(nèi)還有明發(fā)廣場6萬平方米的商業(yè)分食市場。
據(jù)記者了解，通常，一個10萬平方米的購物中心需要25萬人消化。而保利·春天里一位工作人員向記者介紹，新區(qū)常駐人口為2萬，以后加上流動人口可能達到5萬，而新區(qū)現(xiàn)階段開發(fā)的購物中心面積已經(jīng)超過42萬平方米。與正常1：2.5的比率相比，這一區(qū)域1平方米商業(yè)面積僅有0.1個消費者，這也就意味著凱德Mall的客源面臨嚴重不足。
“50萬平方米在北京市內(nèi)的片區(qū)也是個很可怕的數(shù)字。更何況在消費力與人口支撐嚴重不足的六環(huán)外。”九州遠景商業(yè)地產(chǎn)投資顧問管理有限公司北方區(qū)總經(jīng)理張力告訴記者。
“凱德商用當初愿意進這個項目，是看重京津冀一體化北京向南向東擴張的過程中四號線未來不排除繼續(xù)南延，南延線若成立，天宮院站可做換乘站。”張力表示，“也就是說這個地鐵上蓋物業(yè)更多承載的是TOT模式（軌道交通概念），可增強周邊輻射能力。但現(xiàn)實情況是，整個商圈向外輻射三公里基本就是村莊或者農(nóng)田，往北輻射是生物醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)，再往北就更難了，傳統(tǒng)成熟商圈還會進一步截留新區(qū)商業(yè)。”
目前，從北邊人口密集區(qū)向大興新區(qū)大概要經(jīng)歷三級成熟商圈，第一級是西紅門薈聚購物中心；第二級是黃村，第三級是在天宮院前三站的商業(yè)聚集地。“東南方要建新航城，未來商業(yè)也一定不會缺失。這樣激烈的競爭環(huán)境下，持續(xù)增加的商業(yè)存量和人均面積應該是凱德退出的主要原因。”張力表示。
“凱德之前可能沒有進行非常細致的調(diào)研，過高地估計了北京南城建設和人口聚集的速度。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜說，待到現(xiàn)在周邊居住以及商業(yè)項目基本成型，他們才感到選址的不夠慎重，從而陷入尷尬境地。
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