上海6月8日電 （徐倩）當(dāng)眾籌成為房企的融資渠道的時(shí)候，一場(chǎng)真正的變革就要來臨了。
今日，萬達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)上宣布，由萬達(dá)集團(tuán)、快錢公司聯(lián)手打造的萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)正式落地，雙方共同推出中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”。萬達(dá)集團(tuán)預(yù)期該產(chǎn)品的合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。
萬達(dá)集團(tuán)表示，上述項(xiàng)目募集到的資金直接注入到萬達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)之中，支持集團(tuán)實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)快速擴(kuò)張，加速集團(tuán)向輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的步伐在加快，眾籌是其獲取零碎的投資資金的一個(gè)重要方面，是后續(xù)讓投資資金介入項(xiàng)目開發(fā)前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。而從具體項(xiàng)目層面看，萬達(dá)其實(shí)還是希望加快萬達(dá)廣場(chǎng)的復(fù)制，所以這會(huì)帶來此類金融模式的創(chuàng)新。”
“穩(wěn)賺1號(hào)”是否“穩(wěn)賺”？
作為萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā)產(chǎn)品，“穩(wěn)賺1號(hào)”以萬達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，起始投資金額僅為1000元，募集資金將直接投向各地萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)。
據(jù)了解，“穩(wěn)賺1號(hào)”的期限不超過7年，它的收益由兩部分構(gòu)成，一是萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達(dá)到6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項(xiàng)目時(shí)一次性發(fā)放。萬達(dá)的方案顯示，資產(chǎn)包在3年之后可選擇REITs或其他形式上市，這樣的話物業(yè)增值部分的收益能達(dá)到年化14%的水平，如果不選擇上市，滿七年后萬達(dá)將回購(gòu)物業(yè)或者由第三方收購(gòu)，這樣的話物業(yè)增值收益能達(dá)到6%。兩部分收益相加，預(yù)期年化收益在12%-20%之間。如果7年投資期限太長(zhǎng)，投資者想變現(xiàn)，快錢也開放了轉(zhuǎn)讓功能，項(xiàng)目成立三個(gè)月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。
“12%的年化收益率在互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)中屬于一般水平，根據(jù)網(wǎng)貸之家5月份研究數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的綜合年化收益率在14.5%。” 網(wǎng)貸之家分析師張葉霞表示。
“就目前的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品來講，眾籌還是一個(gè)新興的形式，從萬達(dá)的7年期限來看，收益率并不算高，而且7年間對(duì)投資者來講還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，比如政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲磥?年商業(yè)地產(chǎn)的走向和租金回報(bào)率尚無法預(yù)測(cè)，而且中途項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)是否成功也是疑問。”中信騰牛網(wǎng)總經(jīng)理黃海旻分析稱。
至于“穩(wěn)賺1號(hào)”是否能夠“穩(wěn)賺”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)鍵因素還是取決于萬達(dá)商鋪的租金回報(bào)率。
“一般來說，基于目前一二線城市商業(yè)項(xiàng)目而進(jìn)行的眾籌項(xiàng)目，其實(shí)收益率是完全可以保證的。此類項(xiàng)目主要是旺鋪，而且物業(yè)本身也處于一個(gè)增值的過程，所以眾籌產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)量會(huì)比較大，中途轉(zhuǎn)手此類金融產(chǎn)品的便利程度也很大。而在目前渠道下沉或者說商業(yè)項(xiàng)目逐漸滲透到三四線城市中，那么就要警惕相關(guān)項(xiàng)目能否得到足夠的消費(fèi)者的支撐，否則眾籌項(xiàng)目其實(shí)也需要房企自身貼息。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。
對(duì)于商鋪的收益率，嚴(yán)躍進(jìn)稱：“目前，一線城市正常情況下可以做到年化收益率約15%的水平，而三四線城市中，市區(qū)地段好的能夠做到20%，因?yàn)榈貎r(jià)明顯偏低，而且人員比較密集。而郊區(qū)則在個(gè)位數(shù)水平，甚至是負(fù)的收益率。”
而未來7年商業(yè)地產(chǎn)的走向如何，也是未知數(shù)。由此來看，“穩(wěn)賺1號(hào)”是否“穩(wěn)賺”還是一個(gè)迷局。
據(jù)悉，“穩(wěn)賺1號(hào)”將通過快錢平臺(tái)jr.99bill.com及“快錢錢包APP”限額發(fā)售，募集期為2015年6月12日至6月15日。
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