4月23日下午6點(diǎn)過后，春熙路熙熙攘攘，轎跑、越野車和電動摩托一起，不慌不忙的交織著下班的軌跡。紗帽街如往日般熱鬧，年輕的女孩子三五成群， 用“川普”在手機(jī)里呼朋引伴，她們要么穿著超短裙，要么穿著九分褲，在20度濕涼的春日里，倔強(qiáng)的露著腳踝。這里是以“巴適”(成都話，意為“舒適”)聞 名全國的時尚之城，成都。
20個小時后，一個業(yè)內(nèi)頗受關(guān)注、頗具代表性的零售項(xiàng)目，“成都遠(yuǎn)洋太古里”在這里宣布開業(yè)。這個由太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 聯(lián)合開發(fā)的購物中心，從某種程度上，代表了零售地產(chǎn)的未來方向，也反映出太古旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的發(fā)展策略。
太古地產(chǎn)總裁白德利接受媒體采訪時表示，隨著明年上海大中里項(xiàng)目入市，以樓面面積計(jì)算，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的項(xiàng)目占比將達(dá)到 40%。至于人們所關(guān)心的太古是否加快內(nèi)地項(xiàng)目開發(fā)速度的問題，以“慢工細(xì)活”立足的太古似乎并不著急。這家英國老牌家族企業(yè)，正在中國零售物業(yè)的“紅海”里，保持著令自己“舒服”的節(jié)奏。
大慈寺與愛馬仕
陽光下，大慈寺殿宇宏麗、院庭深廣，1300多年前，20歲的玄奘在此寺正式出家為僧。距此百米之外，以歐洲云石裝飾的愛馬仕(Hermès)專賣店，其兩層的中式小樓則彌散著東方古韻。這是中國西南地區(qū)首個愛馬仕旗艦店。
在項(xiàng)目另外一端的廣場上，英國人、太古地產(chǎn)主席史樂山宣布，作為太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的第四個落成項(xiàng)目，成都遠(yuǎn)洋太古里正式開業(yè)。隨著這個在他看來“最為精彩紛呈和最受矚目的”項(xiàng)目入市，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的物業(yè)組合，占到該公司旗下所有項(xiàng)目總樓面面積的近三分之一。
成都遠(yuǎn)洋太古里總樓面面積約11.4萬平方米，為開放式、低密度街區(qū)式購物中心，是成都大慈寺綜合發(fā)展項(xiàng)目的一部分，還包括由太古酒店管理的擁有 100間客房及42間酒店式公寓的精品酒店博舍，以及一棟47層的甲級辦公樓睿東中心。該購物中心于2014年10月試營業(yè)，截至記者采訪時，約180家 店鋪已經(jīng)開業(yè)。
作為英國太古集團(tuán)的全資附屬公司，太古地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的招商和運(yùn)營。太古地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括開發(fā)及管理商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)，開發(fā)策略集中在主 要運(yùn)輸交匯點(diǎn)的優(yōu)越地段開發(fā)綜合物業(yè)項(xiàng)目。2012年1月，太古地產(chǎn)正式從英國太古集團(tuán)中分拆，實(shí)現(xiàn)上市。從業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域看，這家老牌公司較早投資美國、 新加坡及英國;在香港的投資物業(yè)組合以太古坊、太古城中心及太古廣場為核心物業(yè);在中國內(nèi)地則有5個大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，分別是北京的三里屯太古里和頤堤 港、廣州的太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里和仍在開發(fā)中的上海大中里項(xiàng)目。
近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，但與走快速復(fù)制路線的內(nèi)地企業(yè)不同，太古在內(nèi)地以“慢”而為人們所知。廣州的太古匯項(xiàng)目歷經(jīng)10年才開業(yè)，上海項(xiàng)目 太古介入時間是2006年，啟用時間預(yù)計(jì)在2016年，而成都項(xiàng)目也花去了長達(dá)四年半時間。這常常招致“過于保守”的質(zhì)疑，而此前太古選擇與內(nèi)地開發(fā)商遠(yuǎn) 洋合作，則被解讀為加快內(nèi)地項(xiàng)目開發(fā)的信號。
對此，太古地產(chǎn)行政總裁白德利(Guy Bradley)4月24日晚間接受包括本報在內(nèi)的媒體采訪時這樣回應(yīng)：“我們不喜歡那么快，欲速則不達(dá)，容易出錯。”他表示，太古目前在內(nèi)地的項(xiàng)目開發(fā)速度并不慢，目前的速度適合太古發(fā)展，很“舒服”。
在太古集團(tuán)供職長達(dá)27年的白德利，目前負(fù)責(zé)太古地產(chǎn)整體管理和業(yè)務(wù)策略。他透露，隨著明年上海項(xiàng)目落成，在中國內(nèi)地項(xiàng)目樓面面積將占到太古地產(chǎn)開 發(fā)總面積的40%。當(dāng)記者問及利潤率時，他表示，利潤率占比并不會到這個規(guī)模，因?yàn)槠湓趦?nèi)地的項(xiàng)目還較年輕，長線收益是太古更為看重的。
太古對選址非常嚴(yán)格，白德利稱，未來太古在內(nèi)地將重點(diǎn)會發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入的城市，至于是否進(jìn)入新城市，主要看機(jī)會，看地段。對于內(nèi)地企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)速度，白德利稱，這只是模式差異，沒有優(yōu)劣對錯之分。
曼妙的“紅海”
成都遠(yuǎn)洋太古里是太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在繼北京頤堤港之后，合作打造的第二個項(xiàng)目，雙方各占50%股權(quán)。雙方的分工用通俗的表達(dá)是，一個管建造，一個管運(yùn)營。該項(xiàng)目投資超過80億元人民幣，對成都市場，雙方都均懷以重望。
對于成都這個市場，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司董事局主席及總裁李明對記者表示，他希望成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目能成為成都文化商業(yè)的新地標(biāo)，希望這個結(jié)合了傳統(tǒng)建筑和現(xiàn)代商業(yè)的項(xiàng)目，能成為西南乃至全國知名的文化商業(yè)的一個范例。
李明的下屬、成都遠(yuǎn)洋太古里合資公司的執(zhí)行董事陳雷，從項(xiàng)目開始便駐守成都，他用標(biāo)準(zhǔn)的北方話對記者概括對成都零售市場的看法：“川府之國，自古就 是富庶之地，人們衣食無憂，熱愛休閑。”作為上述合資公司的總經(jīng)理，代表太古方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人韓置則在一旁，用香港普通話對記者感慨：“對啊，川妹子很能 買。”
作為1.5線城市的“排頭兵”，成都在中國零售物業(yè)市場的分量有目共睹，也正是因?yàn)榻煌ㄟ\(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、消費(fèi)習(xí)慣催生的龐大需求，讓成都成為購物中心開發(fā) 商的寵兒。仲量聯(lián)行(JLL)本月公布的《中國城市60強(qiáng)》報告稱，全球增速最快的十大60強(qiáng)中國城市中，1.5線城市中的天津、重慶、成都和武漢的表現(xiàn) 最為突出，成都和天津，繼續(xù)保持其在1.5線城市中的領(lǐng)先地位。
但一個不容忽略的現(xiàn)實(shí)是，在過去的五年里,中國購物中心總量以每年21%的速度增長，遍地開花也讓成都成為供給過剩的“紅海”。世邦魏理仕 (CBRE)提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度，全國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)累計(jì)342.8萬平方米，創(chuàng)歷史新高， 伴隨持續(xù)的集中供應(yīng)，零售物業(yè)調(diào)整及行業(yè)洗牌已然大勢所趨，調(diào)整轉(zhuǎn)型仍是市場變革的主線。
調(diào)整，這似乎是太古的強(qiáng)項(xiàng)。為了追求預(yù)期的品牌組合和店鋪設(shè)計(jì)，韓置和他的團(tuán)隊(duì)，在每個店上的溝通時間都超過100小時，一般情況下，品牌的店鋪設(shè) 計(jì)師來項(xiàng)目三次以上才能定下設(shè)計(jì)方案。從星巴克里可以互動的咖啡臺，到無印良品全球最大海外旗艦店、首次在中國引進(jìn)的良品計(jì)劃旗下的餐飲品牌 Café&Meal，再到4000平米的方所、卡地亞(Cartier)中國首家獨(dú)棟旗艦店，皆是項(xiàng)目首創(chuàng)，逾110個品牌是經(jīng)由成都遠(yuǎn)洋太古里 而首次進(jìn)入中國西南地區(qū)及成都。而為了讓項(xiàng)目中的品牌負(fù)責(zé)人了解成都當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，韓置的團(tuán)隊(duì)甚至?xí)�帶領(lǐng)這些外企的“老外”們，走進(jìn)成都的巷子里的茶館 喝茶，讓他們親眼看到自己的消費(fèi)者的生活方式，看完雙方再繼續(xù)對設(shè)計(jì)方案加以調(diào)整。
“成都休閑之都，愛生活，特別慢，注重享受。”太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事江璣若和他的團(tuán)隊(duì)，將成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目以“快耍、慢活”命名，以強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)厝松?活方式上的層次和立體感。在他看來，現(xiàn)在消費(fèi)者越來越成熟，對購物中心的要求也并不局限于品牌，而是從喝咖啡到賣東西到書店看書，需要一個整體的生活方式 上的建議，這對購物中心設(shè)計(jì)者在創(chuàng)意和想象力上提出了更高要求。在他看來，購物中心只能在設(shè)計(jì)上不斷突破，發(fā)揮招商定位設(shè)計(jì)上的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，并對品牌和項(xiàng)目 運(yùn)營進(jìn)行不斷調(diào)整，讓項(xiàng)目葆有新鮮感。而白德利則對記者說，決定一家購物中心成敗的關(guān)鍵，仍然在于地段、產(chǎn)品及租戶配置。
然而，也許并不是所有選手都適合成都市場。高緯環(huán)球4月27日提供給本報的2015年第一季度成都零售物業(yè)市場報告顯示，今年1月~2月，成都實(shí)現(xiàn) 社會消費(fèi)品零售總額人民幣756.0億元，同比增長10.5%，增速突破五年來新低。其中零售實(shí)現(xiàn)銷售額人民幣643.0億元，同比增長11.1%，增速 低于去年同期2.5個百分點(diǎn)。
高緯環(huán)球預(yù)計(jì)，未來三個季度成都將有超過150萬平方米新增購物中心投放市場，除去目前處于試營業(yè)的晶融匯1期、遠(yuǎn)洋太古里和華置廣場，其余均位于 位于非核心商圈。高緯環(huán)球成都分公司總經(jīng)理王藝對記者分析：“大量位于非核心商圈的綜合體在未來三季度集中入市，會進(jìn)一步挖掘和帶動成都的零售市場，但同 時也面臨著消費(fèi)需求支撐不足的風(fēng)險。”(來自：一財網(wǎng))
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