記者從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獲悉，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林4月15日在深交所演講時(shí)表示，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)將去房地產(chǎn)化”，“可能5年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目，完全輕資產(chǎn)化”
“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林4月15日在深交所演講時(shí)表示，因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有支持長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，去房地產(chǎn)化。
“我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把萬(wàn)達(dá)擁有的規(guī)劃為7000萬(wàn)平方米的銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了。”王健林表示，這意味著5年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”，王健林直言，萬(wàn)達(dá)要在5年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，萬(wàn)達(dá)要挖更寬更深的護(hù)城河。
值得注意的是，有接近萬(wàn)達(dá)人士向記者表示，王健林一直對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)不甚滿意，此時(shí)首次對(duì)外剖析萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略目標(biāo)，也有提振股價(jià)之意。
“做輕資產(chǎn)為加快發(fā)展步伐”
“重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。”王健林如是表示。
事實(shí)上，今年1月份萬(wàn)達(dá)已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步，與4家投資機(jī)構(gòu)合作，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。但按照王健林的目標(biāo)設(shè)計(jì)，這只是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化的開(kāi)始，“做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐”。
“今年底萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)將達(dá)到135個(gè)，規(guī)模全球第一，足夠大。”但王健林認(rèn)為，“對(duì)于有近14億人口的中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們的規(guī)模還是太小，要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須做得更大。”
不過(guò)，從擴(kuò)張規(guī)模角度出發(fā)，萬(wàn)達(dá)落地的項(xiàng)目并未全力集中于房?jī)r(jià)租金高的一、二線城市，反而大有發(fā)展中小城市之意，這一度讓業(yè)內(nèi)分析師表示不解。
“這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解不深，不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房?jī)r(jià)和單位平方米租金的高低，而是租金回報(bào)比。從租金回報(bào)比看，一、二線城市項(xiàng)目甚至可能不如三、四線城市項(xiàng)目，因?yàn)橐弧⒍�城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大。”王健林稱，重資產(chǎn)主要看房?jī)r(jià)，銷售利潤(rùn)高才能投資，輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷售，不需關(guān)心房?jī)r(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。僅從萬(wàn)達(dá)院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長(zhǎng)來(lái)自三、四線城市，而且投資回報(bào)率并不低于大城市，這是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。
除此之外，王健林也從財(cái)務(wù)角度算了一筆賬。他表示，從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億元租金，萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)元租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財(cái)務(wù)利潤(rùn)兩者收入基本相當(dāng)。
值得注意的是，在王健林的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略中，他更看重萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)化后產(chǎn)生的邊際效應(yīng)。其表示，拿深交所上市的萬(wàn)達(dá)院線來(lái)說(shuō)，它的影城多數(shù)開(kāi)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。
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