很多年了，恒隆地產(chǎn)的老板陳啟宗一直自詡是“香港股市里最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。他做的恒隆廣場的投資收益率是其他地產(chǎn)商的一倍多。

　　也正是因為這一原因，他的名字在內(nèi)地被神話了，大家都以為陳啟宗是商業(yè)地產(chǎn)的“經(jīng)營之神”。

　　1月26日，恒隆地產(chǎn)公布了截至2014年12月底公司全年業(yè)績，大大高于此前的市場預(yù)期。公司各項數(shù)據(jù)全面飄紅，基本純利超100億港元，同比暴增98%。更是讓大家覺得恒隆牛得不得了。

　　邦地產(chǎn)君梳理財報卻發(fā)現(xiàn)，恒隆的神話完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的兩個項目--恒隆廣場和港匯廣場。除了這兩家公司，恒隆的業(yè)績幾乎可以忽略不計。濟南恒隆廣場甚至成為內(nèi)地唯一明顯下滑的項目。公司正在改變二三線城市戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向更有把握的“新一線”城市杭州。

　　恒隆的高回報來自上海

　　2014年，恒隆地產(chǎn)的香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)、物業(yè)銷售與租賃業(yè)務(wù)均出現(xiàn)不同程度的增長。租金收入方面，中國內(nèi)地增長11%到39.16億港元，香港增長6％達(dá)到33億港元。物業(yè)銷售營業(yè)額飆升2.93倍，達(dá)到98.14億港元。

　　從年報中不難看出，恒隆的租金收入僅僅微增，而物業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅增長。

　　2014年，天津恒隆購物廣場、無錫恒隆廣場辦公樓開幕。目前，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地商場的零售總額超過100億人民幣。

　　在年報中，恒隆地產(chǎn)將上海市場和上海以外市場分開盤點。值得注意的是，上海兩家恒隆廣場租金的貢獻(xiàn)達(dá)到27.75億港元，而上海以外多個恒隆廣場累計貢獻(xiàn)僅11.41億港元。上海業(yè)務(wù)對內(nèi)地的業(yè)績貢獻(xiàn)高達(dá)70%，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)仍然處在對上海兩家商場高度依賴的狀態(tài)下。

　　“內(nèi)地反腐措施持續(xù)對奢侈品產(chǎn)生影響。”年報寫道，“由于中國內(nèi)地多家恒隆廣場都處在開業(yè)初期，利潤率比較低。”上海恒隆廣場零售額下跌4%，港匯恒隆廣場零售額上升3%。公司首次明確透露，在上海上調(diào)了兩家恒隆廣場租金。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴邦地產(chǎn)君,恒隆地產(chǎn)多年來一直存在上海項目貢獻(xiàn)比例較大的情況,近年來,“上海”的占比已經(jīng)有所減少。恒隆地產(chǎn)一直希望在二三線城市復(fù)制上海的成功，即開發(fā)持有型的高端物業(yè)，選擇消費力強的城市。

　　經(jīng)營之神需再次正名

　　上海兩個項目的成功有其歷史原因。當(dāng)年，上海的市中心的商業(yè)地產(chǎn)地塊幾乎只有香港開發(fā)商才有足夠財力可以獲取，本身缺乏競爭。從2000年到現(xiàn)在，也是上海零售市場發(fā)展的高峰。地理位置的優(yōu)越，和商業(yè)發(fā)展的機遇，共同成就了恒隆�？梢哉f，恒隆的成就，是時代發(fā)展的產(chǎn)物。

　　但是，時過境遷，零售市場目前競爭加劇，電商又不斷蠶食零售市場的份額，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)很高的收益，并不是件容易的事。

　　目前，恒隆地產(chǎn)在上海以外運營五個購物商場，分別位于濟南、沈陽、無錫和天津，這些商場大多是在2010年以后運營的。恒隆地產(chǎn)披露，這些業(yè)務(wù)處在培育期，在完成第一個或第二個租約后，要進(jìn)行租戶優(yōu)化，出租率因此會受到影響。

　　財報盤點了2014年中國內(nèi)地多個恒隆廣場的表現(xiàn)，大部分表現(xiàn)均好于上年同期，但與當(dāng)年的恒隆廣場和港匯廣場開業(yè)四五年后，租金回報就可以達(dá)到兩位數(shù)以上增長相比，這些地方的租金增幅還有差距。

　　特別是濟南恒隆廣場表現(xiàn)仍然不盡人意。年報稱，濟南恒隆廣場已開業(yè)三年，許多租戶首個租約到期。商場進(jìn)行租戶組合調(diào)整，通過增加娛樂、時尚購物和非購物元素以渠道較為傳統(tǒng)的奢侈消費類別。全年商場租金減少8%，出租率下滑至82%，零售額下降2%。

　　2014年，濟南恒隆廣場傳出眾多品牌退租、空鋪的消息，恒隆方面對外解釋稱，空鋪是由于多個品牌首個租約到期，沒有續(xù)租，需要調(diào)整。與此同時，沈陽的兩家恒隆廣場雖獲得業(yè)績增長，仍然飽受客流不足的質(zhì)疑。

　　2014年8月，在接受專訪時，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示，沈陽的恒隆廣場此前受到道路施工的影響，也存在定位過高的問題，因而需要調(diào)整。他表示，大部分商場在入市初期都必須經(jīng)歷較為艱難的過程。他強調(diào)恒隆地產(chǎn)的發(fā)展思路是瞄準(zhǔn)內(nèi)地二三線城市，因為內(nèi)地一線城市市場飽和，很難拿到面積足夠大，地段又好的地塊開發(fā)商場。

　　然而，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地的下一個項目的選址卻不同尋常。2014年11月，恒隆地產(chǎn)多個高管考察杭州，并透露，希望在杭州百井坊地塊打造恒隆第11個項目。杭州百井坊巷地塊所處的杭州延安路商業(yè)街集中了多個商業(yè)項目，包括杭州大廈、銀泰武林總店、嘉里中心等。

　　“杭州市全國最近接近一線的城市，恒隆多年前曾調(diào)查過杭州，但最終選擇放棄，才去了濟南、無錫。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比較常見的思路是在內(nèi)地先布局上海、北京、杭州、成都，再考慮其他城市。”一位曾在恒隆地產(chǎn)擔(dān)任高管的商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，恒隆業(yè)績的爆紅，很大程度上受益于香港住宅的銷售，內(nèi)地上海之外城市的經(jīng)營狀況，并沒有明顯改善。(來自：邦地產(chǎn))

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