越秀地產(chǎn)的合伙人計劃進展迅速。2月5日，該公司宣布于佛山禪城獲得一個住宅項目，并將在該項目中實行雇員獎勵計劃，全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將不超過2%。
越秀地產(chǎn)有關(guān)負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司傾向于在短平快的新項目中執(zhí)行合伙人計劃，因為該類項目回報周期較短、投資金額較小，便于跟投操作。“合伙人計劃的最終目的是提高公司的股東回報率，而員工持股將對影響股東回報率的項目凈利率以及周轉(zhuǎn)率等指標有提升作用。”
輝立證券分析師陳耕表示，事業(yè)合伙人制度是越秀地產(chǎn)正在積極推動的內(nèi)部改革方案，力圖激發(fā)活力，釋放資產(chǎn)價值。除了這次推出的項目股權(quán)層面外，他認為公司股權(quán)也是該公司的激勵方向之一，雙管齊下有助于提升運營效率和資產(chǎn)回報率。
首個合伙人項目
2月5日，越秀地產(chǎn)在公告中披露，公司通過公開掛牌方式，以6.33億元的底價競得位于佛山禪城區(qū)佛平路的一幅商住土地。據(jù)了解，該地塊占地面積33973平方米，建筑面積約22.1萬平方米，其中計容建筑面積約17萬平方米。按總可建建筑面積計算，平均土地成本為2900元/平方米。
這是越秀地產(chǎn)在佛山的第三個項目，也是公司實行合伙人計劃的首個項目。
越秀地產(chǎn)方面表示，合伙人計劃主要面向集團物業(yè)開發(fā)項目上的管理團隊成員及核心員工，并將透過一個基金結(jié)構(gòu)對相關(guān)項目公司做出股權(quán)投資。全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將不超過2%。而實行合伙人計劃的目的是就相關(guān)項目令合資格管理層成員的利益與集團的利益保持一致。相信該計劃可激勵每個項目負責日常運作的合資格管理層成員，最大限度地提高項目回報及項目的內(nèi)部回報率。因此，公司認為設(shè)立及實施該計劃符合公司及其股東的整體利益。但該公司也強調(diào)，公司董事、最高行政人員以及發(fā)行人層面的任何其他關(guān)聯(lián)人士將不會參與合伙人計劃。
越秀地產(chǎn)透露，公司計劃在適當?shù)臅r候?qū)⒑匣锶酥茟?yīng)用于日后開展的其他項目。合資格管理層成員就一個項目所做投資的總額可能各不相同，但每家項目公司全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將低于其股權(quán)總額的10%。據(jù)了解，在碧桂園的合伙人計劃中，員工項目跟投的持股比例在10%~15%。萬科的跟投制度也規(guī)定員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%。
“除了關(guān)聯(lián)人士外，項目公司的大部分員工原則上都可以跟投。”越秀地產(chǎn)有關(guān)負責人介紹，合伙人計劃將主要在新獲取的項目中開展，而且側(cè)重于短平快的項目。一位業(yè)內(nèi)人士分析，以佛山項目為例，地塊位于成熟的東方廣場商圈，周邊配套齊全、生活便利，預(yù)計可以在三四年內(nèi)完成開發(fā)。20萬平方米左右的建筑面積，以3000元/平方米的建安成本計算，工程開支約6億元，大部分可以用開發(fā)貸款支付，按所需支出的現(xiàn)金為2億元計算，加上6億元的地價款，項目的資金總投入約8億元，員工持股2%，所需資金支出1.6億元。“這種投資金額小、回報周期短的項目比較適合合伙人計劃。”該人士說。
越秀地產(chǎn)有關(guān)負責人也表示，近兩年，公司購入的土地大部分性質(zhì)都屬于短平快項目，但2015年將有多少項目采用合伙人計劃，還需要看新購入土地的情況。
將推進公司股權(quán)的激勵
從之前萬科、碧桂園等開發(fā)商披露的合伙人計劃來看，與這一激勵機制伴生的是更為嚴格的管理、考核機制。例如，萬科的項目跟投機制原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。碧桂園要求區(qū)域總裁、項目總經(jīng)理必須跟投，并對其首次出資額度進行限制，以確保他們對項目負責。就考核而言，碧桂園要求跟投的員工只有在項目盈利時可以退出，而且參與的項目必須做到4個月賣樓、5個月回款、6個月資金為正。
而越秀地產(chǎn)目前尚未披露其合伙人計劃的執(zhí)行細節(jié)，但該負責人指出，公司正常的地塊一般可以做到一年內(nèi)預(yù)售實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，在2年半到3年的時間里交樓，屆時持股的員工便可按比例分紅。“相信項目的管理層會盡力提高項目周轉(zhuǎn)率以及凈利率，因此公司不會制定太嚴厲的考核條件。”
雖然越秀地產(chǎn)目前只公布了項目層面的合伙人計劃，但該公司副總經(jīng)理朱晨此前在接受本報記者采訪時曾表示，項目層面的激勵機制操作起來較為容易，但只做項目層面是不夠的，投資者希望看到公司有高管持股計劃。據(jù)知情人士透露，由于國企背景的影響，目前國資委僅批了越秀地產(chǎn)的項目激勵方案，公司股權(quán)層面的尚未批復(fù)，但相信僅是時間問題。
輝立證券分析師陳耕認為，通過多層次的持股結(jié)構(gòu)來激發(fā)員工積極性，是越秀與萬科的合伙人目的相同的方向。而不同的是，越秀地產(chǎn)的方案更多的是廣東省國企改革的一部分，預(yù)計未來公司會在項目股權(quán)和公司股權(quán)兩方面都推行合伙人計劃。
�。ㄖ袊康禺a(chǎn)報 記者 曾冬梅）
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