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在國內(nèi)傳統(tǒng)商用物業(yè)面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整、租金承壓下，以租金回報率為最大依仗的房地產(chǎn)信托基金也不得不從幕后直接參與到商業(yè)運營中。近期，網(wǎng)易財經(jīng)注意到作為國內(nèi)首批在港上市的三只REITs之一的越秀房托（00405.HK）動作頻頻，上市之后成功拿下母公司旗下位于廣州核心商圈多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)后，通過調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)、引進高端租戶等手段將旗下白馬大廈、維多利廣場以及越秀財富天地鞋業(yè)廣場等商業(yè)物業(yè)進行大刀闊斧的整合轉(zhuǎn)型，提振租金收益。
在仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部董事郭偉明看來，近一年來，電商對于實體零售沖擊尤其是傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營依然存在較為明顯的壓力，對于部分零售物業(yè)投資風險在持續(xù)上升，而廣州傳統(tǒng)批發(fā)商圈更形勢嚴峻。業(yè)態(tài)和租戶組合將會在未來一段時間均處于調(diào)整期。
旗下商業(yè)資產(chǎn)持續(xù)轉(zhuǎn)型調(diào)整
日前，越秀房托旗下的商業(yè)資產(chǎn)越秀財富天地鞋業(yè)廣場首層現(xiàn)貨區(qū)的調(diào)整后正式入市營業(yè)。這是繼白馬大廈租戶改造、維多利廣場引入高端零售商，在旗下商業(yè)調(diào)整又一動作。
越秀財富天地相關負責人向網(wǎng)易財經(jīng)透露，廣州市政府一直將傳統(tǒng)專業(yè)市場諸如鞋類等站西老商圈實行改造升級，但推進有難度并非大范圍展開，僅以部分商業(yè)作為試點。現(xiàn)在不抓緊調(diào)整連機會都會喪失。
據(jù)悉，去年8月份，越秀財富天地正式提出重新定位，轉(zhuǎn)型，相比傳統(tǒng)鞋業(yè)商圈這個將作為購物、集零售、批發(fā)、展貿(mào)一體化的零售商城。目前租金平均已達200元/平方。
一香港投行人士表示，盡管國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展快速，但能獨立上市少之又少，主要來自資本市場對于國內(nèi)商業(yè)租金收益的擔憂。諸如此前的萬達商業(yè)上市一再收縮發(fā)行規(guī)模。越秀房托作為全球首個投資于中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，除了本身國企背景有優(yōu)勢支撐外物業(yè)租金回報率將是核心，從而維持較高的分派率。
截止2014年，越秀房產(chǎn)基金旗下已擁有廣州國際金融中心、越秀新都會大廈、城建大廈、財富廣場、維多利廣場、白馬大廈6個升值物業(yè)，累計物業(yè)產(chǎn)權面積已達68萬平方米，均處于廣州核心的商圈。
數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年越秀房托基金實現(xiàn)收入總額為7.45億元，較上年同期增長16.6%，凈利潤為 2.55億元，同比增長10.7%。
商業(yè)資本值升值放緩 投資謹慎
越秀房產(chǎn)基金副總裁梁丹青也曾坦言，集團層面明確未來會走“地產(chǎn)+金融”商業(yè)運營模式，目前來看國內(nèi)很難有其他房地產(chǎn)能夠有這樣優(yōu)勢，但房地產(chǎn)信托基金是資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，在香港上市的集體投資計劃，對于收購的項目必須是幼稚保持穩(wěn)定的租金收益，打造一定投資收益率要求。有嚴格的限制。必須是收購優(yōu)質(zhì)、成熟的物業(yè)，也就是持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，因此具備一定的投資收益率的要求。
但仲量行的一組最新數(shù)據(jù)顯示市場擔憂。數(shù)據(jù)顯示，廣州去年優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率同比降低1.4個百分點至3.3%。盡管年末優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。但新興商圈項目招商難度仍然較大，業(yè)主租金立場軟化；全年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資風險小幅提升，資本值基本平穩(wěn)，同比增長僅2%。
郭偉明認為，現(xiàn)在很多物業(yè)商更謀求線上線下聯(lián)動，保持謹慎擴張。部分房企為緩解現(xiàn)金流壓力甚至開始考慮整售其在建或目前經(jīng)營表現(xiàn)一般的項目。對未來租金增長的謹慎預期，未來12個月整體租金增長幅度將維持在3-4%。來源：網(wǎng)易財經(jīng)
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