接二連三的報(bào)告預(yù)警一家公司的土地儲(chǔ)備不足，這在中國(guó)房地產(chǎn)史上并不常見(jiàn)，而且預(yù)警的對(duì)象是行業(yè)多年的老大萬(wàn)科。
繼瑞銀、中信證券在一月初預(yù)警萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足后，國(guó)海證券再次發(fā)表研究報(bào)告稱(chēng)，從萬(wàn)科的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出對(duì)萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足的擔(dān)憂。
在中信證券看來(lái)，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少，萬(wàn)科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。中信證券稱(chēng)，萬(wàn)科可銷(xiāo)售資源并不充裕，奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。因?yàn)橥恋赝顿Y上的謹(jǐn)慎，瑞銀甚至降低了對(duì)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，萬(wàn)科的拿地面積已創(chuàng)下六年新低，總的土地儲(chǔ)備面積也隨之大幅下降。
2014年，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)表現(xiàn)出了極其謹(jǐn)慎的一面。相對(duì)于2151億元銷(xiāo)售額，273億元的拿地金額也讓市場(chǎng)猜測(cè)，核心業(yè)務(wù)仍為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科下一步靠何發(fā)展。
“盡管面粉貴過(guò)面包，但再難吃的面包也要面粉來(lái)做。”萬(wàn)科內(nèi)部人士在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，2014年萬(wàn)科拿地確實(shí)較少，一方面是因?yàn)槿f(wàn)科既定的策略，另一方面也與萬(wàn)科對(duì)后市的看法有關(guān)。
從謹(jǐn)慎到加倉(cāng)
2015年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積196萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額232億元，分別同比增長(zhǎng)0.7%和下降16.1%。
與超過(guò)200億的銷(xiāo)售額相比，萬(wàn)科1月份在土地市場(chǎng)的動(dòng)作引起了各方的注意。
1月，萬(wàn)科新增加項(xiàng)目7個(gè)，權(quán)益建筑面積169.33萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)4065元/平方米，需支付地價(jià)款68.83億元，分布于上海、南京、杭州、徐州和揚(yáng)州等一二三線城市。
如果不是北京昌平地塊“意外”失手，萬(wàn)科在1月的拿地金額將超過(guò)百億。
萬(wàn)科為北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項(xiàng)目一期用地報(bào)出了47.5億元，是8家競(jìng)標(biāo)主體的最高價(jià)，但1月30日公布的結(jié)果卻讓市場(chǎng)大為意外，最終昌平地塊被綠地以45.16億元投得。
在國(guó)海證券分析師孔令峰看來(lái)，萬(wàn)科以最高報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)北京昌平地塊顯現(xiàn)出其對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的渴求，盡管最終失手，但竭力增加一線城市土儲(chǔ)之心非常明顯。
眾多研究機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科1月份在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)給出了積極評(píng)價(jià)。
相比之下， 2014年萬(wàn)科的拿地只能用少得可憐來(lái)形容。
萬(wàn)科2014年中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科新增項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積為264.1萬(wàn)平方米，只有2013年同期的1/5。
“公司2015年第一個(gè)月就銷(xiāo)售了接近200萬(wàn)平方米，而整個(gè)2014年上半年拿到手的權(quán)益面積才264.1萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于一個(gè)月的銷(xiāo)售量，這顯然是不夠的。”萬(wàn)科內(nèi)部人士在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示。
在土地市場(chǎng)，2013年的萬(wàn)科和2014年的萬(wàn)科是兩個(gè)截然不同的企業(yè)。
2014年全年，萬(wàn)科新增項(xiàng)目地塊39個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積676.2萬(wàn)平方米，支付地價(jià)款約273億元。
2013年新增加項(xiàng)目104個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬(wàn)平方米，拿地金額超過(guò)800億。
萬(wàn)科2014年的新增項(xiàng)目數(shù)量比2013年縮水超六成，新增項(xiàng)目總建筑面積僅為2013年的3成。
再往前推四年，萬(wàn)科的拿地量也要高出2014年許多。
數(shù)據(jù)顯示，2009年、2010年、2011年和2012年，萬(wàn)科新增土地權(quán)益建筑面積為1234.7萬(wàn)平方米、2100萬(wàn)平方米、1168萬(wàn)平方米和1446萬(wàn)平方米。
但萬(wàn)科的開(kāi)工量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降，甚至還在攀升。
數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2013年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積2131萬(wàn)平方米，較2012年增長(zhǎng)48.7%，而2014萬(wàn)科預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積2238萬(wàn)平方米。
新增有限，而消耗既定，這導(dǎo)致萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備面積直線下降。
數(shù)據(jù)顯示，2013年期末萬(wàn)科權(quán)益建面土地儲(chǔ)備4495萬(wàn)平方米，到了2014年中報(bào)時(shí)，這一數(shù)字已下降到4282萬(wàn)平方米，而到了2014年三季報(bào)時(shí)，萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積儲(chǔ)備只有3879.2萬(wàn)平方米。
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萬(wàn)科土地儲(chǔ)備面積大幅縮水 券商警告:有踏空風(fēng)險(xiǎn)
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