核心摘要：從2014年開始，杭州將迎來一個商業(yè)綜合體的開業(yè)潮。2009年，《杭州市百井坊巷地區(qū)有機更新城市設計》完成，這塊地的出讓便一直成為備受關注的焦點。
從2014年開始，杭州將迎來一個商業(yè)綜合體的開業(yè)潮。就在綜合體大規(guī)模出現(xiàn)在城市版圖的各個板塊時，一塊被譽為“浙江省內最具商業(yè)價值地塊”的市中心寶地已經(jīng)默默進入拆遷以來的第6個年頭，這塊地，正是比鄰武林銀泰的百井坊巷地塊。
2009年，《杭州市百井坊巷地區(qū)有機更新城市設計》完成，這塊地的出讓便一直成為備受關注的焦點。6年過去了，這塊寶地卻一直沒能成功出讓。知情人士稱，總價高和操作難度大，是這塊地遲遲未能成功找到下家的根本原因。
拆遷歷時超過5年
對大部分的老百姓來說，百井坊巷是武林廣場商業(yè)圈一道獨特的風景。百井坊地塊存有錢王井、基督教會天水堂、天主教堂、司徒雷登故居等具有歷史價值及時代特點的建筑。傳統(tǒng)的坊巷里弄，和時尚地標武林銀泰不過“一炮仗路”。
2006年批復的武林天水規(guī)劃管理單元(XC01)控制性詳細規(guī)劃公告中，百井坊巷與中山北路交叉口的西北面一帶，已經(jīng)從居住用地為主改成了商業(yè)金融業(yè)和商業(yè)兼住宅用地。
2007年，浙江銀泰百貨有限公司一度拿下過百井坊巷C2-B06地塊，面積為5656平方米，但隨后因地塊影響周邊居民樓采光等原因被政府原價收回，這幅地塊也列入了這次改造的地塊范圍。
2009年12月8日，下城區(qū)全面啟動了“杭州市下城區(qū)百井坊地區(qū)綜合改造工程”。根據(jù)百井坊巷綜合改造工程指揮部貼出的公告，歷經(jīng)5年多的拆遷，在2014年11月20日劃上自行搬遷的句號。
記者從現(xiàn)場看到，截止日期過去了兩個月，搬遷工作仍在進行，但拆除的進度明顯在加速。
一本土地證，地價太高
2009年，《杭州市百井坊巷地區(qū)有機更新城市設計》完成，當時規(guī)劃升級地塊占地15.44公頃。
杭州市百井坊綜合改造工程指揮部(以下簡稱百井坊指揮部)相關負責人向錢江晚報記者展示了百井坊綜合改造工程的示意圖，記者看到，規(guī)劃用地東起鳳起路中學西圍墻、耶穌堂支弄，西到打枝弄，北到體育場路，南至百井坊巷。
目前百井坊地塊的最終版圖已經(jīng)縮減為5.2204公頃，規(guī)劃建筑面積22萬平方米。鳳起中學和喜得寶賓館所在的20多畝土地，2012年也被列入改造范圍，但這部分并未包含在22萬平方米的規(guī)劃建筑面積內。
知情人士透露，這塊地本身的價格太高是一個重要原因。“因為這塊地的土地證只有一本，22萬平方米的面積，參照旁邊的杭州中心地塊2011年成交價1.8萬元/平方米，光是地價起碼也要40個億，一下子能拿出來這么多錢投入到商業(yè)地產(chǎn)里的開發(fā)商少之又少。”對于這塊地只有一本土地證，不能分拆出讓的說法，記者從百井坊指揮部得到了確認。一位國大集團內部人士說，他們也考慮過這塊地，“最后也是因為覺得貴放棄了”。
雖是寶地，操作難度卻不小
百井坊巷所鄰近的延安路，北有杭州大廈、國大、武林銀泰三足鼎立形成的時尚武林商圈，中有以湖濱銀泰為核心的旅游湖濱商圈，最南端是民俗文化集聚的傳統(tǒng)吳山商圈。武林商圈更是全城中高端百貨消費核心。
而百井坊地塊雖然處于鬧市，卻是典型的鬧中取靜，犯了商業(yè)中的大忌。它與最繁華的延安路之間，隔著武林銀泰總店。唯一面臨的主干道是體育場路，另外兩邊的百井坊巷和中山北路的通行標準皆為雙向單車道，交通的通達性大打折扣。
對于這樣一個藏于繁華背后的地塊來說，想要做旺必須通過商業(yè)定位和規(guī)劃設計來導入大量的人流，但偏偏周邊的道路對于人流導入性又很弱，天然的不足成為了項目潛伏的最大危機所在。
據(jù)了解，由于這個區(qū)塊受西湖東望天際線的限制，建筑物高度不能高于85米，這又限制了將來可以拍賣土地的容積率。業(yè)內資深評論人士劉強稱：“作為政府來說，當然是容積率越高越好，但是拿地以后發(fā)現(xiàn)受規(guī)劃限制、方案批不出的也不是偶然事件，之前的嘉里中心就是最好的例子。”
投入不小，回報不快
諳熟商業(yè)地產(chǎn)操作的業(yè)內人士徐琦敏稱：“運營回報還是要看可售與持有部分的比例。”根據(jù)記者從百井坊指揮部了解到的情況，這塊地除了部分回遷安置用的住宅外，其他均為商業(yè)用途。這就意味著，這個項目的經(jīng)濟回報將主要取決于商業(yè)定位，以及寫字樓和商鋪的配比。
22萬平方米的建筑體量是個什么概念呢?大悅城的工程總監(jiān)張會明給記者算了一本粗略的賬：對這類綜合體項目按正常開發(fā)速度算，拿地三年后項目可進入銷售回報周期。按照40億元的土地投入算，10%資金成本意味著三年資金成本約12億，地價總成本約52億元，這還不包括建造成本。
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