很多年了，恒隆地產(chǎn)的老板陳啟宗一直自詡是“香港股市里最賺錢(qián)的商業(yè)地產(chǎn)公司”。他做的恒隆廣場(chǎng)的投資收益率是其他地產(chǎn)商的一倍多。

　　也正是因?yàn)檫@一原因，他的名字在內(nèi)地被神話了，大家都以為陳啟宗是商業(yè)地產(chǎn)的“經(jīng)營(yíng)之神”。

　　1月26日，恒隆地產(chǎn)公布了截至2014年12月底公司全年業(yè)績(jī)，大大高于此前的市場(chǎng)預(yù)期。公司各項(xiàng)數(shù)據(jù)全面飄紅，基本純利超100億港元，同比暴增98%。更是讓大家覺(jué)得恒隆牛得不得了。

　　邦地產(chǎn)君梳理財(cái)報(bào)卻發(fā)現(xiàn)，恒隆的神話完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的兩個(gè)項(xiàng)目--恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)。除了這兩家公司，恒隆的業(yè)績(jī)幾乎可以忽略不計(jì)。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)甚至成為內(nèi)地唯一明顯下滑的項(xiàng)目。公司正在改變二三線城市戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向更有把握的“新一線”城市杭州。

　　恒隆的高回報(bào)來(lái)自上海

　　2014年，恒隆地產(chǎn)的香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)、物業(yè)銷(xiāo)售與租賃業(yè)務(wù)均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。租金收入方面，中國(guó)內(nèi)地增長(zhǎng)11%到39.16億港元，香港增長(zhǎng)6％達(dá)到33億港元。物業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)額飆升2.93倍，達(dá)到98.14億港元。

　　從年報(bào)中不難看出，恒隆的租金收入僅僅微增，而物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　2014年，天津恒隆購(gòu)物廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)辦公樓開(kāi)幕。目前，恒隆地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地商場(chǎng)的零售總額超過(guò)100億人民幣。

　　在年報(bào)中，恒隆地產(chǎn)將上海市場(chǎng)和上海以外市場(chǎng)分開(kāi)盤(pán)點(diǎn)。值得注意的是，上海兩家恒隆廣場(chǎng)租金的貢獻(xiàn)達(dá)到27.75億港元，而上海以外多個(gè)恒隆廣場(chǎng)累計(jì)貢獻(xiàn)僅11.41億港元。上海業(yè)務(wù)對(duì)內(nèi)地的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)高達(dá)70%，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)仍然處在對(duì)上海兩家商場(chǎng)高度依賴(lài)的狀態(tài)下。

　　“內(nèi)地反腐措施持續(xù)對(duì)奢侈品產(chǎn)生影響。”年報(bào)寫(xiě)道，“由于中國(guó)內(nèi)地多家恒隆廣場(chǎng)都處在開(kāi)業(yè)初期，利潤(rùn)率比較低。”上海恒隆廣場(chǎng)零售額下跌4%，港匯恒隆廣場(chǎng)零售額上升3%。公司首次明確透露，在上海上調(diào)了兩家恒隆廣場(chǎng)租金。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴邦地產(chǎn)君,恒隆地產(chǎn)多年來(lái)一直存在上海項(xiàng)目貢獻(xiàn)比例較大的情況,近年來(lái),“上海”的占比已經(jīng)有所減少。恒隆地產(chǎn)一直希望在二三線城市復(fù)制上海的成功，即開(kāi)發(fā)持有型的高端物業(yè)，選擇消費(fèi)力強(qiáng)的城市。

　　經(jīng)營(yíng)之神需再次正名

　　上海兩個(gè)項(xiàng)目的成功有其歷史原因。當(dāng)年，上海的市中心的商業(yè)地產(chǎn)地塊幾乎只有香港開(kāi)發(fā)商才有足夠財(cái)力可以獲取，本身缺乏競(jìng)爭(zhēng)。從2000年到現(xiàn)在，也是上海零售市場(chǎng)發(fā)展的高峰。地理位置的優(yōu)越，和商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，共同成就了恒隆�？梢哉f(shuō)，恒隆的成就，是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物。

　　但是，時(shí)過(guò)境遷，零售市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)加劇，電商又不斷蠶食零售市場(chǎng)的份額，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)很高的收益，并不是件容易的事。

　　目前，恒隆地產(chǎn)在上海以外運(yùn)營(yíng)五個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，分別位于濟(jì)南、沈陽(yáng)、無(wú)錫和天津，這些商場(chǎng)大多是在2010年以后運(yùn)營(yíng)的。恒隆地產(chǎn)披露，這些業(yè)務(wù)處在培育期，在完成第一個(gè)或第二個(gè)租約后，要進(jìn)行租戶(hù)優(yōu)化，出租率因此會(huì)受到影響。

　　財(cái)報(bào)盤(pán)點(diǎn)了2014年中國(guó)內(nèi)地多個(gè)恒隆廣場(chǎng)的表現(xiàn)，大部分表現(xiàn)均好于上年同期，但與當(dāng)年的恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)四五年后，租金回報(bào)就可以達(dá)到兩位數(shù)以上增長(zhǎng)相比，這些地方的租金增幅還有差距。

　　特別是濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)仍然不盡人意。年報(bào)稱(chēng)，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)三年，許多租戶(hù)首個(gè)租約到期。商場(chǎng)進(jìn)行租戶(hù)組合調(diào)整，通過(guò)增加娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物和非購(gòu)物元素以渠道較為傳統(tǒng)的奢侈消費(fèi)類(lèi)別。全年商場(chǎng)租金減少8%，出租率下滑至82%，零售額下降2%。

　　2014年，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)傳出眾多品牌退租、空鋪的消息，恒隆方面對(duì)外解釋稱(chēng)，空鋪是由于多個(gè)品牌首個(gè)租約到期，沒(méi)有續(xù)租，需要調(diào)整。與此同時(shí)，沈陽(yáng)的兩家恒隆廣場(chǎng)雖獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，仍然飽受客流不足的質(zhì)疑。

　　2014年8月，在接受邦地產(chǎn)專(zhuān)訪時(shí)，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示，沈陽(yáng)的恒隆廣場(chǎng)此前受到道路施工的影響，也存在定位過(guò)高的問(wèn)題，因而需要調(diào)整。他表示，大部分商場(chǎng)在入市初期都必須經(jīng)歷較為艱難的過(guò)程。他強(qiáng)調(diào)恒隆地產(chǎn)的發(fā)展思路是瞄準(zhǔn)內(nèi)地二三線城市，因?yàn)閮?nèi)地一線城市市場(chǎng)飽和，很難拿到面積足夠大，地段又好的地塊開(kāi)發(fā)商場(chǎng)。

　　然而，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地的下一個(gè)項(xiàng)目的選址卻不同尋常。2014年11月，恒隆地產(chǎn)多個(gè)高管考察杭州，并透露，希望在杭州百井坊地塊打造恒隆第11個(gè)項(xiàng)目。杭州百井坊巷地塊所處的杭州延安路商業(yè)街集中了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括杭州大廈、銀泰武林總店、嘉里中心等。

　　“杭州市全國(guó)最近接近一線的城市，恒隆多年前曾調(diào)查過(guò)杭州，但最終選擇放棄，才去了濟(jì)南、無(wú)錫。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)比較常見(jiàn)的思路是在內(nèi)地先布局上海、北京、杭州、成都，再考慮其他城市。”一位曾在恒隆地產(chǎn)擔(dān)任高管的商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，恒隆業(yè)績(jī)的爆紅，很大程度上受益于香港住宅的銷(xiāo)售，內(nèi)地上海之外城市的經(jīng)營(yíng)狀況，并沒(méi)有明顯改善。

　　對(duì)于是否改變二三線戰(zhàn)略，恒隆地產(chǎn)方面昨日沒(méi)有回復(fù)邦地產(chǎn)君的詢(xún)問(wèn)郵件。(來(lái)自：邦地產(chǎn))

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