日前，碧桂園發(fā)布了2014年的業(yè)績公告，集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1288億元，同比增長21.5%，在超額完成年度目標(biāo)的同時(shí)，銷售樓款現(xiàn)金回籠也首度突破千億大關(guān)。
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，整體面臨著成本上漲、毛利下滑、資產(chǎn)負(fù)債率上升的“新常態(tài)”。“在合法合規(guī)、資金安全的前提下，我們首先追求利潤總額持續(xù)快速增長。”碧桂園總裁莫斌日前表示，除了整體規(guī)模，能夠維持企業(yè)資金鏈條的只有快周轉(zhuǎn)，這也是當(dāng)前房企在行業(yè)下行時(shí)期的普遍選擇。
從2014年披露的業(yè)績報(bào)告來看，碧桂園的資本結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化、融資成本有所下降、融資渠道愈趨多元化，但整體盈利能力下滑、負(fù)債率持續(xù)上升，也讓碧桂園必須直面從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量為王的考驗(yàn)。
融資成本下降全年融資逾百億
公告顯示，2014年碧桂園全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1288億元人民幣，同比增長21.5%，完成全年合同銷售目標(biāo)且創(chuàng)歷史新高；銷售樓款現(xiàn)金回籠約1058億元，首次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回款過千億。“規(guī)模已經(jīng)不是碧桂園的核心問題，還要從負(fù)債、存貨、現(xiàn)金流、毛利率水平等方面考量，怎么才能對良性發(fā)展更有利。”碧桂園集團(tuán)副總裁程光煜曾強(qiáng)調(diào)。
無獨(dú)有偶，就在萬科多年銷售第一的位置被綠地超越的消息甚囂塵上之時(shí)，萬科總裁郁亮卻表示，公司更看重銷售回款，2014年萬科已完成了2000億元的回款目標(biāo)。
“這對于大型房企的資金安全非常重要，因?yàn)橹挥心玫藉X，你的現(xiàn)金流才充盈，有足夠的現(xiàn)金回籠才能用更多錢去再度投資運(yùn)作。”廣州知名房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，與以往單純注重簽約數(shù)量不同，近幾年一些大型的房企開始注重到賬的營業(yè)收入，“無論是萬科還是碧桂園，其業(yè)績數(shù)據(jù)的水分都越來越少。”
在莫斌看來，在整體市場下行的情況下，碧桂園的“雙千億”業(yè)績頗具含金量。他認(rèn)為，除了整體規(guī)模，能夠維持企業(yè)資金鏈條的只有快周轉(zhuǎn)，這也是當(dāng)前房企在行業(yè)下行時(shí)期的普遍選擇。
事實(shí)上，自去年初引入中海地產(chǎn)前財(cái)務(wù)總監(jiān)吳建斌擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官，碧桂園的財(cái)務(wù)和資本結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，不僅加權(quán)平均融資成本下降為8.23%，為近3年來的最低值，而且全年從資本市場融資逾百億元，位居各大民營房企之首。其中，首次通過供股交易募集約4億美元，還成功完成歷史首次的境外銀團(tuán)貸款，籌集高達(dá)45億港元貸款，打破了內(nèi)地房企首次募集海外銀團(tuán)貸款的最高紀(jì)錄。
負(fù)債率上升、毛利率下滑 規(guī)模擴(kuò)張難以為繼
雖然融資手段漸趨多元，但碧桂園債務(wù)負(fù)擔(dān)卻有增無減。據(jù)其去年發(fā)布的公告顯示，上半年債務(wù)凈額從2013年末的296億元上升到331億元，同比更上升37.3%。雖然中期負(fù)債率有所下降，但這主要?dú)w功于4月及5月發(fā)行的30.9億元永續(xù)債。
“若將永續(xù)債從少數(shù)股東權(quán)益放回至債務(wù)，負(fù)債率則上升至70.0%，同比上升12.1%個(gè)百分點(diǎn)，相比2013年年末上升5.7個(gè)百分點(diǎn)。”CRIC研究中心分析師朱一鳴表示，永續(xù)債雖能短暫性降低公告的負(fù)債率，但其偏高的利率將增加公司財(cái)務(wù)支出負(fù)擔(dān)，令公司日后不得不贖回，并將款項(xiàng)重新歸類于債務(wù)。
“目前公司的融資利息還大于8％，我們計(jì)劃在未來兩年內(nèi)降低到4％—5％。”以穩(wěn)健著稱的吳建斌，到任CFO不久后便確立了凈借貸比率低于70%的負(fù)債紅線，以及保持可動(dòng)用現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例高于10%的兩項(xiàng)硬性指標(biāo)。
此外，以郊區(qū)大盤、快速開發(fā)、走平價(jià)路線為主要特征的碧桂園，也需直面急速擴(kuò)張后，盈利能力下滑的現(xiàn)實(shí)。
據(jù)其對外公布的業(yè)績報(bào)告顯示，2014年上半年的毛利率為28.6%，同比下降5.3%，而2012年上半年該數(shù)據(jù)為41.5%。對于毛利率的下降，吳建斌解釋，一是行業(yè)整體毛利水平呈下降趨勢；二是平均單位土地成本有所上升。
莫斌則表示，公司更看重總利潤額和資金回報(bào)率。“利潤率在行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后會(huì)逐步降低，但是如果利潤總額也降低的話，企業(yè)的發(fā)展是有問題的。如果沒有降低，說明是良性的”。
在韓世同看來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)從“黃金十年”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，當(dāng)前大型房企更應(yīng)看重經(jīng)營的質(zhì)量，而不是單純追求規(guī)模，要實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量為王的轉(zhuǎn)變。
碧桂園后千億時(shí)代的轉(zhuǎn)型探索——
深耕區(qū)域市場 拓展電商渠道
■縱深
1288億元，對正處于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)從“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”轉(zhuǎn)變風(fēng)口的碧桂園而言，是一個(gè)不俗的成績。
這是繼一年前以“黑馬”姿態(tài)闖入房企“千億俱樂部”后，再次實(shí)現(xiàn)的逆勢持續(xù)增長。剛剛過去的2014年，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)整體邁入成本上升、毛利下滑、資產(chǎn)負(fù)債率提高的“新常態(tài)”下，碧桂園悄然開啟了“后千億時(shí)代”的轉(zhuǎn)型探索，但其成敗得失幾何，還有待進(jìn)一步觀察。
推行“合伙人制”向區(qū)域經(jīng)營放權(quán)
2014年的最后一個(gè)月，碧桂園再次創(chuàng)造了一個(gè)業(yè)績紀(jì)錄。
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