核心摘要：一邊擁抱格力董明珠、TCL，一邊頻繁招攬基金、信托機(jī)構(gòu)。即便是硬氣的王健林也不得不承認(rèn)，一家難以獨(dú)大，抱團(tuán)好“乘風(fēng)”。針對(duì)此次合作，萬達(dá)商業(yè)強(qiáng)調(diào)稱：“這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)‘輕資產(chǎn)’模式正式啟動(dòng)，公司將走上‘輕重并舉’的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。”
一邊擁抱格力董明珠、TCL，一邊頻繁招攬基金、信托機(jī)構(gòu)。即便是硬氣的王健林也不得不承認(rèn)，一家難以獨(dú)大，抱團(tuán)好“乘風(fēng)”。
1月14日下午，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司宣布，在2015年1月13日，萬達(dá)商業(yè)分別與中國光大控股有限公司的附屬公司光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實(shí)資本管理有限公司、四川信托有限公司及快錢支付清算信息有限公司簽署設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場。
針對(duì)此次合作，萬達(dá)商業(yè)強(qiáng)調(diào)稱：“這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)‘輕資產(chǎn)’模式正式啟動(dòng)，公司將走上‘輕重并舉’的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。”
資本搭臺(tái) 萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型第一步
根據(jù)框架協(xié)議，在2015年至2016年這兩年期間，光大控股、嘉實(shí)資本、四川信托和快錢等其他合作方擬進(jìn)行首批投資合計(jì)約240億元，建造約20座萬達(dá)廣場。
而萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)稱，該公司受這四家合作公司委托負(fù)責(zé)選址、建設(shè)、冠名、招商、運(yùn)營及管理，并與合作方按一定比例分享租金凈收益。
“這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)‘輕資產(chǎn)’模式正式啟動(dòng)。”針對(duì)此次合作，萬達(dá)商業(yè)進(jìn)一步指出，經(jīng)過一年多研發(fā)，公司推出了一種專門設(shè)計(jì)的輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場模式。
據(jù)萬達(dá)商業(yè)方面介紹，萬達(dá)廣場將由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，使用萬達(dá)廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。
而在所有權(quán)和收益方面，萬達(dá)商業(yè)指出，這種模式所投資的項(xiàng)目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益則由萬達(dá)商業(yè)與投資方按一定比例分成。
值得一提的是，就在此次公布的公告最后，萬達(dá)商業(yè)進(jìn)一步指出，公司未來計(jì)劃與更多投資者簽署類似投資合作協(xié)議，進(jìn)一步提升租金分成收入。
這就意味著此次與光大等四家公司的合作只是開始，未來這一模式或?qū)⒊蔀槌B(tài)。萬達(dá)商業(yè)方面強(qiáng)調(diào)：“輕資產(chǎn)模式的推出標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)已進(jìn)入用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準(zhǔn)賺錢的階段。”
遺憾的是，當(dāng)天公告僅簡單說明雙方合作事宜，并未公布更多具體細(xì)節(jié)。對(duì)此，標(biāo)準(zhǔn)普爾董事總經(jīng)理李國宜對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，雖然目前不清楚雙方合作的具體細(xì)節(jié)，但萬達(dá)商業(yè)這種合作方式應(yīng)該和資產(chǎn)管理公司的方式差不多。
據(jù)其分析，房企做輕資產(chǎn)，一般主要是成立資產(chǎn)管理公司，由基金、信托等金融機(jī)構(gòu)出錢，公司主要負(fù)責(zé)運(yùn)營、管理等工作;“這也正是萬達(dá)商業(yè)選擇的方式”。
“輕資產(chǎn)是企業(yè)國際化的重要趨勢，萬達(dá)也正在嘗試”。萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這也是萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重要部分。
就在2014年12月20日武漢活動(dòng)現(xiàn)場，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林便宣布，到2020年，萬達(dá)總資產(chǎn)將要過萬億，并向“生活消費(fèi)及文化娛樂綜合型平臺(tái)提供商”轉(zhuǎn)型，具體方案將在2015年1月17日公布轉(zhuǎn)型方案。
如今，在整體轉(zhuǎn)型方案的兩天前，作為萬達(dá)集團(tuán)的基礎(chǔ)，萬達(dá)商業(yè)率先發(fā)聲，邁向輕資步。該公司坦言：“輕資產(chǎn)模式有利于其迅速擴(kuò)大規(guī)模，提高市場占有率。”
救贖“以售養(yǎng)租”? 王健林將“輕重并舉”
讓外界疑惑的是，為什么萬達(dá)商業(yè)要做輕資產(chǎn)?
李國宜便表示不理解，通常面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)才不得不做輕資產(chǎn)，“如果說萬達(dá)商業(yè)上市前負(fù)債率很高，選擇輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型還可以理解;但是上市后，萬達(dá)商業(yè)也算有錢了，為什么還要進(jìn)行輕資產(chǎn)，這就有點(diǎn)難以理解了”。
不過，翻閱萬達(dá)商業(yè)相關(guān)報(bào)表，或許可一窺其中因由。就在1月7日，萬達(dá)商業(yè)公布其上市之后的首份成績單。截至2014年12月31日，其合同銷售收入約1601.5億元，而租金回款額僅為110.8億元，以此計(jì)算，2014年度萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金收入占總收入不到10%。
而根據(jù)萬達(dá)商業(yè)招股書所披露，截止2014年6月底，該公司已完工投資物業(yè)組合的建筑面積高達(dá)為1470萬平方米。而對(duì)于未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)規(guī)模上，有業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)，萬達(dá)的持有物業(yè)將會(huì)在2015年超過全球最大商業(yè)物業(yè)管理公司——美國西蒙公司的2450萬平方米。
顯而易見，對(duì)萬達(dá)商業(yè)而言，盤活龐大的持有物業(yè)，提高租金收入比例將成為重中之重。對(duì)此，李國宜表示贊同，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，無論是長期持有或租賃，均要沉淀大量資金，進(jìn)行輕資產(chǎn)嘗試也可以理解;但“怎么樣實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，這是一個(gè)大問題”。
據(jù)萬達(dá)商業(yè)方面透露，此次新模式所投資項(xiàng)目中，將沒有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，“正是一種準(zhǔn)金融投資行為，對(duì)投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報(bào)外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益”。
而此前萬達(dá)商業(yè)一直為外人熟知的便是“以售養(yǎng)租”模式，即城市綜合體模式中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由萬達(dá)自己完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場。
不少分析認(rèn)為，未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租模式或?qū)⒂龅桨l(fā)展的天花板，這也是萬達(dá)商業(yè)上市首日破發(fā)時(shí)市場給予其的最大擔(dān)憂。
根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股文件，其2012年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流已大幅降至115億元，2013年進(jìn)一步降到68億元，而2014年上半年已變?yōu)樨?fù)89.5億元。
盡管一直堅(jiān)稱“沒有天花板”，王健林卻一直努力治療“以售養(yǎng)租”的后遺癥。萬達(dá)商業(yè)便指出，過去公司是重資產(chǎn)模式，現(xiàn)在將走上‘輕重并舉’的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。
在其看來，輕資產(chǎn)模式正填補(bǔ)了此前“以售養(yǎng)租”模式的短板，企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動(dòng)影響，變得更加安全。
此外，萬達(dá)商業(yè)認(rèn)為，實(shí)行輕資產(chǎn)模式，其不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。
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