剛剛公布2014年全年業(yè)績的恒大地產(chǎn)，次日便在成都大手筆拿地。1月8日，恒大地產(chǎn)以20.76億總價(jià)摘得成都川棉廠商住地塊。而就在三天前的1月5日，恒大還以41.34億元總價(jià)拿下了重慶溉瀾溪商住地塊。
此次拿地對恒大地產(chǎn)而言當(dāng)屬久違之舉，公開市場上一次對恒大大手筆拓展的印象多還停留在2013年的京滬廣等一線城市�？v觀2014年，恒大地產(chǎn)在上半年新增項(xiàng)目僅為13個(gè)，同比減少21個(gè)。
恒大主席許家印去年8月明確表示，恒大已完成了全國布局戰(zhàn)略，“換句話說，我們今后在土地購買上會大幅減少。”
不過，最新落袋的成渝的兩地，共同特點(diǎn)或許可以解釋放慢地產(chǎn)投資的恒大為何愿意斥資出手，這個(gè)因素就是商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)了解，恒大拿下的成都地塊是此前因兩次流拍備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的川棉廠地塊，與重慶溉瀾溪地塊均為商住用地，且前者設(shè)置了嚴(yán)格的住宅和商業(yè)開發(fā)條件，后者則包括了容積率高達(dá)7.8的超高層建筑商用地。
有市場人士分析認(rèn)為，恒大成都川棉廠地塊和重慶溉瀾溪地塊的地價(jià)成本都不具備優(yōu)勢，其在周邊項(xiàng)目中的突圍之路押寶在商業(yè)地產(chǎn)。
入手成都二度流拍“準(zhǔn)地王”
1月8日，曾兩度流拍的成華區(qū)川棉廠地塊第三次掛牌出讓，最終恒大以單價(jià)5640元/平方米、總價(jià)20.76億元競得該地塊，溢價(jià)率18%。
資料顯示，成華區(qū)川棉廠生活區(qū)A、B地塊，土地面積6.42萬平方米，折合96.31畝，其中出讓面積93.15畝，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，商服用地、公共設(shè)施用地，建筑面積36.81萬平方米，起始樓面價(jià)4758元/平方米。
該地塊于2013年首次掛牌之時(shí)，因20.62億元的起拍價(jià)被譽(yù)為成都“最貴地”，有望順利成交登頂成都地王。但5月19日該地塊截止掛牌時(shí)卻慘遭流拍，并于去年9月12日再次流拍，彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析指出，川棉廠地塊“滯銷”與其苛刻的出讓條件有關(guān)。
根據(jù)地塊要求，川棉廠地塊中商務(wù)、公共交通場站用地的主體塔樓高度須不小于180米，建面不大于18.90萬平方米，占總建面逾一半。而且住宅用地中90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到70%以上。
成都中原地產(chǎn)研究人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，“70/90”條規(guī)、超高層建筑、集中商業(yè)等復(fù)雜的指標(biāo)以及較多配建的要求增加了競得人的開發(fā)成本，“地塊樓面價(jià)比較高，做高端不實(shí)際，做剛需又拼不過其他項(xiàng)目，整體定位比較尷尬。”
成都銳理數(shù)據(jù)分析人士則表示，在川棉廠項(xiàng)目運(yùn)作起來難度比較大，“按現(xiàn)有規(guī)劃條件，預(yù)計(jì)是把利潤都壓在了商業(yè)部分。”
上述分析進(jìn)一步提到，實(shí)際上川棉廠地塊與恒大目前正在開發(fā)的成都曹家巷項(xiàng)目也有相同之處，都重在以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對突圍難題。
押寶成渝商業(yè)地產(chǎn)
“川棉廠住宅產(chǎn)品可以定位為首置加首改，但首置只能以成本價(jià)競爭，首改產(chǎn)品可能有一點(diǎn)點(diǎn)利潤，主要的利潤應(yīng)該是在商業(yè)部分”，成都市場一營銷人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，恒大以5600元每平方米的樓面價(jià)運(yùn)作川棉項(xiàng)目要面對周邊項(xiàng)目的競爭。
“項(xiàng)目周邊區(qū)域還沒有很大的量，但是都是剛需快銷走量定位，售價(jià)在7000-9000元每平方米，所以恒大可能會以成本價(jià)入市。”
而相似之處也體現(xiàn)在恒大成都曹家巷項(xiàng)目，“曹家巷項(xiàng)目是舊改，有相當(dāng)部分是用作返遷，實(shí)際地價(jià)大概6000元/平方米，可開發(fā)的部分中住宅利潤空間較小，兩棟超高層寫字樓和配套商業(yè)才是重點(diǎn)。”
對于恒大成都項(xiàng)目的商業(yè)前景，上述市場人士表示有待觀察，“一直還沒有看過恒大做商業(yè)的項(xiàng)目和水準(zhǔn)，所以不好評價(jià)。”但可以看到的事實(shí)是，作為地產(chǎn)企業(yè)布局西南重鎮(zhèn)的成都，商業(yè)地產(chǎn)體量將可能面臨“井噴”。
相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都的商業(yè)地產(chǎn)在建面積超過290萬平方米，正在成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市之一，包括成都IFS、遠(yuǎn)洋太古里等眾多商業(yè)綜合體都已經(jīng)或即將投入運(yùn)營。
無獨(dú)有偶，1月5日，恒大地產(chǎn)在成都斥資41.34億的總價(jià)拿下溉瀾溪片區(qū)商住地塊，要在周邊住宅項(xiàng)目中突圍的獨(dú)特點(diǎn)也在商業(yè)部分。
恒大溉瀾溪南部片區(qū)地塊為二類居住用地、商業(yè)商務(wù)用地，土地面積為132502平方米，但容積率7.8，可建筑面積高達(dá)102.89萬平方米。
有市場消息指出，恒大強(qiáng)勢拿下該高容積率的地塊后，其中一地塊規(guī)劃建設(shè)為不低于300米的超高層建筑。
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