意欲模板化復(fù)制
按照嘉凱城的規(guī)劃，城市客廳最大的特色是將與城鎮(zhèn)居民生活息息相關(guān)的綜合市政服務(wù)功能融入其中。
“在城市客廳中，10%是公共服務(wù)配套，它需要與地方政府密切溝通，把與公共服務(wù)職能相匹配的內(nèi)容放進(jìn)去，形成一個(gè)綜合性的服務(wù)產(chǎn)品。”前述嘉凱城內(nèi)部人士透露，預(yù)計(jì)2015年年初在浙江省諸暨市店口鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)的嘉凱城城市客廳項(xiàng)目將成為一個(gè)模板。
店口鎮(zhèn)位于諸暨市北部，素有“五金之鄉(xiāng)”之稱(chēng)，毗鄰蕭山、紹興。該鎮(zhèn)常住人口14萬(wàn)，有著良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，2013年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值突破800億元。同時(shí)，店口鎮(zhèn)還是聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署試點(diǎn)城鎮(zhèn)、全國(guó)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，也是首批浙江省小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)。目前，店口鎮(zhèn)已有6家上市公司，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨捷^高。
“由于當(dāng)?shù)卣w商業(yè)設(shè)施和服務(wù)配套還無(wú)法與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，不少店口人跑到杭州、上海去消費(fèi)。當(dāng)?shù)貙?duì)于現(xiàn)代商業(yè)綜合配套設(shè)施的需求十分強(qiáng)烈。”前述嘉凱城內(nèi)部人士判斷，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)將呈現(xiàn)明顯的兩極化——特大城市和小城鎮(zhèn)。“特大城市的商業(yè)機(jī)會(huì)是基于產(chǎn)業(yè)、資源集聚而帶來(lái)的人口流入，小城鎮(zhèn)的機(jī)會(huì)在于購(gòu)買(mǎi)力提升、消費(fèi)升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)。
資料顯示，嘉凱城店口鎮(zhèn)項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)多平方米，容積率為1。該項(xiàng)目由“現(xiàn)代體驗(yàn)式商業(yè)+政府公共資源配套”組成，業(yè)態(tài)包括零售、餐飲、社交娛樂(lè)、綜合市政服務(wù)(如市民廣場(chǎng)、社保服務(wù)中心、水電煤服務(wù)點(diǎn)、博物館等公共特色空間)。
嘉凱城認(rèn)為，店口鎮(zhèn)城市客廳項(xiàng)目不僅滿足了當(dāng)?shù)鼐用竦囊徽臼较M(fèi)需求，還通過(guò)政府資源定制化打造了綜合市政服務(wù)，助力當(dāng)?shù)卣嵘卜⻊?wù)水平，也提升了項(xiàng)目的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。
一位資深商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，這一業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)充分考慮了城鎮(zhèn)市場(chǎng)中政府與居民的多重需求，十分契合新型城鎮(zhèn)化背景下的商業(yè)地產(chǎn)需求與城鎮(zhèn)綜合發(fā)展需求，其在商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)引入公共服務(wù)職能，可謂是“萬(wàn)達(dá)模式”在城鎮(zhèn)市場(chǎng)的升級(jí)版。
該人士表示，店口鎮(zhèn)的城市客廳模板成型后，預(yù)計(jì)將像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式一樣進(jìn)行快速?gòu)?fù)制。
“嘉凱城的城鎮(zhèn)化布局正在讓夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，但挑戰(zhàn)同樣存在。”中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔認(rèn)為，綜合服務(wù)平臺(tái)的搭建對(duì)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)莻�(gè)考驗(yàn)。此外，運(yùn)營(yíng)管理水平也將對(duì)嘉凱城的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略提出挑戰(zhàn)。
東興證券研報(bào)認(rèn)為，嘉凱城轉(zhuǎn)型發(fā)展城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)平臺(tái)符合國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，得到了地方政府的大力支持，推進(jìn)起來(lái)將較為迅速。
“從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，適齡購(gòu)房人口已步入下行趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)將告別黃金期。”東興證券分析師瞿永祥表示，未來(lái)將步入老齡化和消費(fèi)型社會(huì)，嘉凱城由建房子轉(zhuǎn)型做城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)符合這種發(fā)展趨勢(shì)。
但在鄭宇潔看來(lái)，嘉凱城當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況尚存在一定的壓力。嘉凱城2014年三季報(bào)顯示凈利潤(rùn)為-5827.68萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.45%。
為緩解資金壓力，嘉凱城近期動(dòng)作頻頻。一方面，借力地產(chǎn)融資閘門(mén)開(kāi)啟，公司擬發(fā)行7億元中期票據(jù)，以拓展融資渠道，補(bǔ)充資金實(shí)力;另一方面則繼續(xù)加速剝離非主業(yè)。
“城市客廳產(chǎn)品要快速?gòu)?fù)制必須輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。”前述嘉凱城內(nèi)部人士介紹，在城市客廳產(chǎn)品后期開(kāi)發(fā)中，主導(dǎo)開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、提供資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)以及借力REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，都將是公司可能采取的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。
《企業(yè)觀察報(bào)》記者 徐景升
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