紅商網訊：太失望了，董家渡地王只賣了248.5億？誰偷走了那50億呢？誰阻擋了董家渡全國地王之路？

　　當小田聽到董家渡地塊土地拍賣僅耗時1分鐘，僅兩次出價，僅0.2%的溢價率時，頓時產生一堆疑問，最終歸結為一句話：盡管誰都知道是你家的地，但你TMD連戲都懶的演！

　　董家渡地塊：貧民窟化身金鳳凰

　　先來聊聊這個地塊。

　　以前董家渡就是個高樓林立下的魔都貧民窟、都市棚戶區(qū)。這地塊，俯身就是上海的母親河黃浦江，走兩步就到了上海的老城廂豫園，抬起眼來就是上海的金融街外灘。

　　所謂成也地段，苦也地段。董家渡弄堂里的上海老人們守著這樣的地段，住在破亂不堪的危房里，每天領著上海的低保，招呼著周邊身家上億的豪宅鄰居們。他們繼盼望著早點搬遷，等待他們人生中最為發(fā)達的時刻，又害怕拆遷款拿少了，被政府欺騙了，忐忑的過著一天又一天。

　　還好，他們終于等到了。今年5月底，上海市黃浦區(qū)規(guī)土局公示了董家渡社區(qū)及黃浦江沿岸控制性詳細規(guī)劃與部分街坊局部調整和附加圖則。正式宣告該地塊即將走向土地拍賣市場，市場普遍預測該地塊200%的打破廣州亞運村地王（總價255億元）保持了5年之久的全國總價地王紀錄，投資者給出的合理估值在300億左右。

　　今年9月初，董家渡地塊在經歷提升最高限高、擴大住宅比例等各種放寬性規(guī)劃調整后，正式步入出讓流程。彼時，中民投已經浮出水面，市場開始驚呼“量身定做”，可惜此時九龍倉的主席吳光正還像個“傻子”，時不時興奮的光顧該地塊，還興師動眾的進行50億美元融資。

　　中民投：一群紅頂商人的新玩物

　　再來聊聊這個中民投。

　　聊完了地，我們再來聊聊這個中民投。中民投，全稱是中國民生投資有限公司，今年4月份剛剛成立，與當年全國工商聯旗下的民生銀行、民生保險等“民”字輩企業(yè)如出一轍，也是由一群紅頂官商在全國工商聯的牽頭撮合而成。

　　簡單點說，中民投就是新時代的“民生銀行”，或者說投資領域的“民生銀行”，你看中民投的股東泛海建設、巨人投資等也都是民生銀行的股東，民生銀行的董事長董文標直接被委任了中民投董事長，還是那么一套班子，多省事兒。

　　中民投59家股東的掌門人普遍都有一個共同的官家身份——全國或者地方工商聯領導。他們緊密團結在全國工商聯，也緊跟著中央走。雖不是央企、國企，但一旦集合起來就享有類似于央企甚至超越央企的特權。于是乎，我們看到，董家渡被他們“內定”也就理所當然。

　　當然，你可以說因為董家渡特殊的政府定位才造成了只有中民投能夠拿下。小田只想告訴你兩個字：呵呵。

　　未來：就是躺著把錢掙了

　　最后，聊聊該地塊今后的運勢。

　　當中民投拿下這塊地時，其實就已經在盈利了，因為該地塊的市場普遍預計在300億左右，但最終他們只用了248.5億就拿下，中間差的可就是50億的穩(wěn)賺空間。以如此低成本的地價，何愁貸不到款，真可謂“拿下即賺到”。

　　如不出所料，該地塊將由中民投背后的股東億達股份、泛海建設等承擔主要開發(fā)任務，他們以“短平快”的方式，快速開發(fā)該地塊。在物業(yè)開發(fā)順序中，住宅將承擔著快速回款的重任率先開發(fā)，隨后寫字樓主體大規(guī)模興建，將會為中民投的59家股東量身定制寫字樓；最后，是持有型商業(yè)綜合體的開發(fā)，保持項目完成后實現持續(xù)穩(wěn)定的收益。

　　以上說的是開發(fā)，小田認為在該地塊開發(fā)過程中極有可能衍生出金融創(chuàng)新產品。盡管有公開報道說這59家股東的規(guī)模加起來有1萬億，但這59家股東加起來的資金需求量也少不了1千億。由此，從資金周轉的角度出發(fā)，中民投或將動用全國工商聯的官商身份，向中央要政策，從而產生金融創(chuàng)新產品。

　　不多聊了，就到這吧，標題的設問已經含蓄的表達了。248.5億，與小田是毛關系還是半毛錢關系呀。（來自：地產大爆炸 作者 劉小田）

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