紅星商業(yè)變局：從7年百店改為1年開3店
紅商網(wǎng)訊：自2013年4月高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)以來，家居零售龍頭紅星美凱龍“7年內(nèi)建造100個愛琴海購物中心”的計劃就備受爭議。紅星商業(yè)高層近日對記者表示，公司對愛琴海購物中心的發(fā)展計劃明確為一年開三個自持店面。
現(xiàn)狀
北京愛琴海調(diào)整40%業(yè)態(tài)
“目前我們在全國只有北京一個愛琴海項目開業(yè)，但是11月末昆明項目即將開業(yè)，2015年還有福州愛琴海、天津河?xùn)|愛琴海項目會開業(yè)。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉介紹，紅星將維持一年開三個店的節(jié)奏擴張，并同時進行外部委托合作項目的拓展。
記者了解到，在紅星宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)的計劃僅6個月后，紅星首個購物中心——位于北京北三環(huán)太陽宮區(qū)域的“北京愛琴海購物中心”就開業(yè)了，這在業(yè)內(nèi)人士眼中有些“倉促上馬”的意味，而開業(yè)一年來，愛琴海的業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了多次調(diào)整。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰介紹，這一項目本來紅星要拿來做家居賣場，租20年，后來改作了購物中心，雖然在招商、推廣上較有創(chuàng)意，但受到租期、位置、交通等客觀不利因素影響，運營壓力也較大。
“北京是租來的項目，（盈利）拖不起，我們在昆明、福州等自持的項目運營上會更有空間。”李嘉坦言，開業(yè)一年來，愛琴海項目進行了40%的業(yè)態(tài)調(diào)整，大幅提升餐飲、兒童業(yè)態(tài)的占比。
“調(diào)整期，今年的運營數(shù)字不會太好看。2015年我要求商場運營上自給自足，租金上至少有30%提升。”李嘉坦言，10月25日項目一周年店慶日，當(dāng)日客流近15萬，當(dāng)日銷售550余萬元，是開業(yè)一年來的最高峰。
觀察
上市恐生變，擴張放慢
2013年4月，紅星集團董事長車建新稱，紅星將投入1000億資金發(fā)展紅星商業(yè)，核心產(chǎn)品是“雙mal模式”，即以“愛琴海”命名的購物中心和以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體，并宣傳將在2020年在全國建成100個愛琴海購物廣場。
由于此前紅星專注于家居賣場運營，從未涉足零售商業(yè)地產(chǎn)，此計劃受到了業(yè)內(nèi)對其在資金、團隊、運營等方面的質(zhì)疑。到2014年末，如果各項目都按紅星的計劃如期開業(yè)，也僅有北京、昆明、無錫三個愛琴海項目。
“此前的商業(yè)地產(chǎn)計劃是為了短期內(nèi)做大規(guī)模、在A股沖刺上市，現(xiàn)在情況不同了，商業(yè)地產(chǎn)的拓展會更加穩(wěn)健。”據(jù)熟悉紅星的業(yè)內(nèi)人士透露，2012年底紅星提交了A股上市申請，計劃籌資44.5億元，4個月后，紅星宣布大手筆進軍商業(yè)地產(chǎn)�？嗟纫荒臧牒�，紅星財務(wù)報表都已審核完畢，但A股受大政策影響對家居類、商業(yè)地產(chǎn)類公司的上市統(tǒng)一暫停，上市被迫擱淺。
業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計紅星將仿效萬達，將新上市地點瞄準(zhǔn)香港，其商業(yè)模式也隨之調(diào)整。紅星集團對此表示否認，稱公司處于正常審核狀態(tài)，仍在等待中國證監(jiān)會的通知。
“如果只想拼規(guī)模、拼速度，招商開店并不難，但這不是在做商業(yè)。”李嘉表示，營運才是開業(yè)后商場的主角，紅星商業(yè)并不是以房地產(chǎn)開發(fā)的思維，開發(fā)-銷售來操作，而是以宜家類的零售思維運作，以運營提升收益。
紅星內(nèi)部人士也表示，紅星在地價較便宜時在城市中心區(qū)擁有多個家居賣場，如有必要，還可將家居賣場整改為購物中心，租金收益也將大幅上升。
來源： 新京報 記者 自曾暉
吃飯不排隊、老公可寄存 紅星商業(yè)擴張“特技”
“10月25日，愛琴海購物公園周年慶當(dāng)天的客流量達到11萬。”上海紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“紅星商業(yè)”）總經(jīng)理李嘉向經(jīng)濟觀察報介紹，“月均客流超過100萬人次”。
這位在萬達實現(xiàn)店總、區(qū)域總、總部中心總“三級跳”的職業(yè)經(jīng)理人，同“萬達軍團”一起，帶領(lǐng)北京愛琴海購物公園逆襲。
除李嘉外，紅星地產(chǎn)執(zhí)行總裁張華容、副總裁賈濤、紅星商業(yè)京津區(qū)域總經(jīng)理孫環(huán)宇、北京愛琴海購物公園副總經(jīng)理楊秀紅均出身萬達。速度和規(guī)模也成因此成為紅星商業(yè)的關(guān)鍵詞。
自去年4月宣告全面進軍商業(yè)領(lǐng)域以來，紅星地產(chǎn)已經(jīng)在昆明、北京、上海、天津、重慶、福州等25個城市進行了38個綜合體項目的開發(fā)。
“今后，紅星地產(chǎn)將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津冀、長三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市布局，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物公園。”紅星美凱龍創(chuàng)始人、紅星地產(chǎn)董事長車建新此前在接受經(jīng)濟觀察報采訪時稱。
商業(yè)空間的社交屬性
北京愛琴海購物公園，坐落于太陽宮商圈，位于東三環(huán)中路與京承高速交叉口，總建筑面積13萬平方米，地上6層、地下3層（2層車庫）。“地段和交通都不是特別好，又被云南大廈擋住，窩在里面。”一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。
開業(yè)之后，愛琴海購物公園也因其地段和交通的不足，經(jīng)營壓力巨大。今年5月，履新紅星商業(yè)的李嘉，對愛琴海購物公園進行了商戶調(diào)整和改造升級。“其中40%面積的商鋪都進行了重新招商。”李嘉稱。
截至9月30日，已經(jīng)有30多家新入駐商戶正式開業(yè)，加大了餐飲業(yè)態(tài)和兒童體驗業(yè)態(tài)。“餐飲體量達到2萬平方米，4、5、6層共有60多家餐飲品牌。”孫環(huán)宇介紹，“這在北京新型購物中心里居前列，以餐飲帶動口碑，繼而拉動客流并養(yǎng)成消費習(xí)慣。”
這也是愛琴海購物公園引入咖啡廳、甜品店、書店、影城、KTV、高爾夫會所以及眾多水吧的原因。
“愛琴海購物公園不像一般的Shopping Mall，叫‘＊＊廣場’、‘＊＊城’，我們希望它是一個帶有社交屬性的商業(yè)公共空間，可以承載消費者社交需求和生活休閑需求。”李嘉說。
其中的單向街書店每周都有文化沙龍，pororo兒童樂園又成為整個家庭的娛樂場所，土耳其大巴扎公園吸引了大批喜歡土耳其的旅游者，云尚部落高爾夫會所則成為商務(wù)人士休閑交流的聚集地。
“餐飲消費業(yè)績與調(diào)整前相比提升40%到50%。”楊秀紅介紹，“兒童區(qū)域，原來體驗式開的比較多，現(xiàn)在增加零售，十一期間，營業(yè)額整體上升了50%。”
10月份愛琴海購物公園“小黃人”周年慶典，更是帶來了大量人流。
該慶典的策劃者是出身知名公關(guān)公司藍色光標(biāo)、現(xiàn)任紅星商業(yè)市場部總經(jīng)理的周宇珩。“商場內(nèi)的卡通‘小黃人’可以幫你拎包、送你回家，在餐飲、零售結(jié)賬排隊的時候，有小黃人陪著你排隊，總比保安讓大家排隊舒服。”周宇珩介紹。
在“小黃人”傳播上，愛琴海購物公園借鑒了“旅游攻略”的經(jīng)驗，制作了“十一北京旅游攻略”，其中一項就是“來愛琴�？葱↑S人”。
為此，紅星商業(yè)支付了上百萬元版權(quán)費，這使得愛琴海免除了其他“山寨小黃人”的商場，屢屢收到“小黃人”版權(quán)方律師函的后顧之憂。
“周年慶，有一家商戶的營業(yè)額提升不是很大，我們根據(jù)客流監(jiān)控系統(tǒng)和數(shù)據(jù)分析后，利用小黃人的布置點位以及真人小黃人帶動動線，主動將客流引導(dǎo)到該店鋪，等于人為制造了一個動線，提升了它的經(jīng)營業(yè)績。”李嘉舉例。
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