經(jīng)歷了一個(gè)多月的等待，深國(guó)商（專題閱讀）的增發(fā)方案終于拿到了初步路條。
10月22日，深國(guó)商公告稱，公司于21日收到證監(jiān)會(huì)通知，公司非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)獲得受理。
紅商網(wǎng)訊：一個(gè)月前的9月6日，深國(guó)商公布了定增預(yù)案，擬向皇庭投資、皇庭金融控股、和瑞九鼎、霍孝謙和陳巧玲，以10.03元/股發(fā)行3.09億股，募集資金凈額不超過(guò)30.97億元。
這個(gè)交易預(yù)案的核心是深圳商業(yè)地產(chǎn)史上最大的爛尾項(xiàng)目皇庭廣場(chǎng)。在耗資數(shù)十億，公司控制權(quán)幾易其主、股權(quán)爭(zhēng)奪、債臺(tái)高筑等種種風(fēng)波后，皇庭廣場(chǎng)終于在2013年底開(kāi)業(yè)。
不過(guò)，與一般的非公開(kāi)增發(fā)不同，此次增發(fā)，深國(guó)商實(shí)際控制人和公司董事長(zhǎng)鄭康豪將耗資23億元大比例增持。此方案一旦完成，鄭康豪股權(quán)比例也由原來(lái)的20.87%提高至49.55%。
在大股東抄底進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)公司控制力時(shí)，困擾皇庭廣場(chǎng)多年的巨額債務(wù)問(wèn)題將大大緩解，至于皇庭廣場(chǎng)未來(lái)能否扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，運(yùn)營(yíng)將是關(guān)鍵。
抄底增發(fā)
10月22日，盡管A股大幅下挫，但受利好刺激的深國(guó)商股價(jià)一路上漲。當(dāng)日，深國(guó)商最高漲幅接近6%，并突破了18元的一年來(lái)最高位。
公開(kāi)的消息面上，除了增發(fā)方案被證監(jiān)會(huì)受理外，并無(wú)太多利好。
此前一天，深國(guó)商發(fā)布了2014年三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，今年1-9月，深國(guó)商實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7226.18萬(wàn)元，虧損高達(dá)1.59億元。單是第三季度，深國(guó)商的虧損就達(dá)到6185萬(wàn)元。
對(duì)于虧損，深國(guó)商在公告中稱，主要原因是大型購(gòu)物中心均有一定的培育期，營(yíng)業(yè)收入少以及因銀行借款利息停止資本化導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用有所增加所致。
深國(guó)商所說(shuō)的大型購(gòu)物中心指的是其旗下核心資產(chǎn)皇庭廣場(chǎng)。
這樣一個(gè)爛尾十多年，現(xiàn)在每天仍在虧損的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻是資本市場(chǎng)的搶手貨。
在深國(guó)商此次增發(fā)對(duì)象中，鄭康豪名下的兩家公司，包攬了其中23億元。其中，皇庭投資以所持皇庭文化100%股權(quán)，作價(jià)11億元認(rèn)購(gòu)1.09億股，皇庭金融控股則以現(xiàn)金12億元，認(rèn)購(gòu)1.19億股。
資料顯示，皇庭投資主營(yíng)業(yè)務(wù)為投資管理，除了持有深國(guó)商股份外，并未開(kāi)展其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，目前主要資產(chǎn)是通過(guò)融發(fā)投資公司持有皇庭廣場(chǎng)40%股權(quán)，另外60%股權(quán)則為深國(guó)商持有。
這就意味著，此次定增一旦完成，皇庭廣場(chǎng)將全部注入深國(guó)商。
在付出了23億元代價(jià)之后，鄭康豪也進(jìn)一步坐穩(wěn)大股東之位，股權(quán)比例由原來(lái)的20.87%提高至49.55%。
受大股東注資的刺激，從9月6日復(fù)牌以來(lái)，深國(guó)商股價(jià)一路飆升。截至10月22日，深國(guó)商股價(jià)已從復(fù)牌前的11.27元漲至18元附近，3個(gè)月的漲幅接近60%。而相對(duì)于10.03元的非公開(kāi)增發(fā)價(jià)，差價(jià)更是巨大。
盡管賬面上增發(fā)各方將獲得巨大收益，但對(duì)于深國(guó)商而言，此次增發(fā)或許能解決一些深層次問(wèn)題。
根據(jù)本次發(fā)行預(yù)案，扣除發(fā)行費(fèi)用后可募集現(xiàn)金不超過(guò)20億元，募集現(xiàn)金中約17億元將用于償還借款，其余全部用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。
數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，深國(guó)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用已達(dá)2.15億元。而根據(jù)相應(yīng)實(shí)際借款利率測(cè)算，償債完成將使深國(guó)商每年減少利息費(fèi)用約1.76億元。相比于今年前三季度接近1.6億元的虧損，如能解決困擾多年的債務(wù)問(wèn)題，深國(guó)商未來(lái)的利息負(fù)擔(dān)將大為減輕。
但要讓虧損多年的深國(guó)商全面復(fù)活，除了債務(wù)問(wèn)題，皇庭廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)也至關(guān)重要。
成敗皇庭廣場(chǎng)
因?yàn)闆](méi)有主營(yíng)業(yè)務(wù)，自2010年以來(lái)深國(guó)商連年虧損，皇庭廣場(chǎng)作為唯一核心資產(chǎn)，一直被寄予厚望。
深國(guó)商曾在2013年對(duì)外稱：預(yù)計(jì)最高空置率的2014年皇庭廣場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)毛收入3.4億元，凈收益2.6億元。
而據(jù)深國(guó)商三季報(bào)，今年前9個(gè)月，整個(gè)公司的營(yíng)業(yè)收入才7226.18萬(wàn)元，與預(yù)期差距甚大。
在2013年年報(bào)中，深國(guó)商在總結(jié)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)列明了兩點(diǎn)：一是公司核心項(xiàng)目皇庭廣場(chǎng)位于深圳市中心區(qū)核心商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出；二是公司內(nèi)部擁有商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的核心團(tuán)隊(duì)。在這兩點(diǎn)中，真正能得到外界認(rèn)同的是第一點(diǎn)。對(duì)于運(yùn)營(yíng)，深國(guó)商尚未展現(xiàn)出其能力。從深國(guó)商官方發(fā)布的系列報(bào)告來(lái)看，皇庭廣場(chǎng)的招租并不算順利。
截至2013年年底，皇庭廣場(chǎng)全部樓層招商合計(jì)可確定商戶的面積（含簽定合同、意向書(shū)以及洽談完成待簽協(xié)議等情形）約占皇庭廣場(chǎng)可出租面積的比例為80%。到今年6月30日，這一數(shù)字為82%，9月30日則為83%。在已簽合同商戶面積約占皇庭廣場(chǎng)可出租面積這個(gè)指標(biāo)上，2013年年底是60.4%，今年6月30日是73.44%，9月30日是75%。截至目前，深國(guó)商官方給出的皇庭廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)率是54%，三個(gè)月前的數(shù)字為40%。
已開(kāi)業(yè)10個(gè)多月的皇庭廣場(chǎng)，部分區(qū)域仍在趕工。盡管身處深圳最核心的商業(yè)地段，除了午間的就餐時(shí)間，皇庭廣場(chǎng)并無(wú)太多人流。
另外，為了皇庭廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)以及日后運(yùn)營(yíng)，深國(guó)商付出極大代價(jià)的同時(shí)也留下了隱患。
2013年年報(bào)顯示，深國(guó)商旗下子公司融發(fā)投資與意大利高端奢侈品連鎖百貨COSCIA百貨簽訂租賃商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，協(xié)議約定融發(fā)投資將皇庭廣部分商鋪出租給COSCIA，并同時(shí)提供品牌進(jìn)場(chǎng)費(fèi)與裝修補(bǔ)貼金額合計(jì)9871萬(wàn)元。2014年半年報(bào)顯示，繼2013年已支付987萬(wàn)相關(guān)費(fèi)用后，今年前6個(gè)月，深國(guó)商實(shí)際支付給COSCIA的費(fèi)用已達(dá)9377.67萬(wàn)元。
對(duì)深國(guó)商而言，另一筆巨大的費(fèi)用是COSCIA的銷售保底。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的相關(guān)資料顯示，租賃期內(nèi)，融發(fā)投資保證COSCIA每年的最低銷售額不低于1.5億元人民幣，如果COSCIA銷售低于1.5億元，由融發(fā)投資出資購(gòu)買COSCIA經(jīng)營(yíng)的商品，直至達(dá)到保底銷售額。
外在的壓力也不容小視。
截至2013年底，深圳開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心已有46個(gè)，平均每個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)建筑面積為6.7萬(wàn)平方米；深圳在建及尚未開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心超過(guò)25個(gè)，預(yù)計(jì)到2015年，深圳開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總數(shù)將超過(guò)70個(gè)。
但相比國(guó)內(nèi)其他市場(chǎng)，深圳的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況并不佳。
世邦魏理仕指出，深圳因消費(fèi)力外逃香港、本地零售物業(yè)投資退出困難、供過(guò)于求等原因并未受到一線奢侈品牌的青睞，租金上漲幅度受到限制。深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。而未來(lái)三年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米。
面對(duì)大量的新增供應(yīng)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的招商能力及市場(chǎng)零售租金將備受考驗(yàn)，對(duì)皇庭廣場(chǎng)和深國(guó)商而言，這樣的環(huán)境難言輕松。（來(lái)自：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者 廖杰華）
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