紅商網(wǎng)訊：盡管已然沉寂多年，但遠(yuǎn)地產(chǎn)控股有限公司卻似乎并不甘于平凡，在翻過所謂“三座大山（穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)展投資物業(yè)、全國區(qū)域布局）”之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式開啟了自己的擴張之路。
今年以來，從“瘋狂掠地”、12億美元的海外發(fā)債，收購公司再到拓展商業(yè)地產(chǎn)、試水房地產(chǎn)金融與養(yǎng)老地產(chǎn)，謀求高周轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無一不用自己的方式向外界展露著自己的 “野心”。
今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額178.4億元，同比飆升96%，但逆市之下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“欠佳”的毛利率成了其不得不面對的“軟肋”。數(shù)據(jù)顯示，上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率20%，連續(xù)第三年下滑，遠(yuǎn)低于行業(yè)31%的平均水平。
顯然，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴張之路并不好走。對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來講，除了積極地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略以外，去庫存也成了其面臨的頭等大事。但是，8個月過后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷售額僅完成銷售目標(biāo)的43.5%，在剩下的時間里，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要完成余下目標(biāo)實屬渺茫。時代周報記者曾試圖聯(lián)系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。
商業(yè)地產(chǎn)步入收獲期
隨著2010年國資委要求非地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中遠(yuǎn)集團長達(dá)17年的“愛情長跑”宣布走到了盡頭，而“接棒”的正是中國人壽和南豐控股。至此，褪下了“央企”光環(huán)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，也拉開了其長達(dá)數(shù)年的股權(quán)爭奪的序幕。
“去央企化后，資金、資本成了制約遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明曾表示。據(jù)資料顯示，截至2011年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尚有高達(dá)140億元的短期貸款和50億元的土地款需支付，而2009年至2011年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流卻一直是負(fù)數(shù)。
為滿足資金需求，除了加速銷售，出售資產(chǎn)以外，融資也就成了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)維持運營的一根“救命稻草”，但高昂的融資成本卻也讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)叫苦不迭。
據(jù)資料，截至2012年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的總利息開支高達(dá)29.46億人民幣，而借貸總額為323.93億元，到2013年底，這個數(shù)字又分別達(dá)到了25.85億元和352.95億元。
中國人壽、南豐控股通過融資均先后入主遠(yuǎn)洋，“大當(dāng)家”之位數(shù)次易主，這種變化一度讓遠(yuǎn)洋的股權(quán)結(jié)構(gòu)難以穩(wěn)定，造成管理的混亂。事實上，“外人”增持股份來撼動自己的領(lǐng)導(dǎo)地位，雖然并不是李明所愿意看到的，但為了緩解不堪重負(fù)的財務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也無可奈何。去年11月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次融資近50億元人民幣，至此中國人壽持股增至29.04%；股東南豐集團持股增至20.98%。隨著兩者的增持，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)才趨于穩(wěn)定。
區(qū)域布局上，“在2011年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)270億元的銷售收入來自9個城市，而到2012年則來自17個城市。”李明表示，截至今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的區(qū)域調(diào)整工作已經(jīng)全部完成，為了提高效率，其內(nèi)部還實行了從原來的“總部—事業(yè)部—城市公司”，到如今“總部—城市公司”的管理變革。
商業(yè)物業(yè)上，“經(jīng)過四五年的培育，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了逐漸成熟和收獲的階段，目前遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)持有規(guī)模在100萬平方米左右，今年租金應(yīng)該可以超過10億元，上半年是5億多元。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。目前遠(yuǎn)洋商業(yè)持有面積95%集中在北京，以寫字樓為主。未來每年還會有超過30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入運營。
日前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還耗資近40億元連奪四塊地，加碼商業(yè)地產(chǎn)。
隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的變革，其中報也交出了一個可觀的答卷。據(jù)資料，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年上半年營業(yè)額達(dá)到178.4億元，同比增長96%；凈利潤為22.39億元，同比增長58%。而現(xiàn)金流上也有很大改觀，據(jù)資料顯示，截至2014年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)金資源共計167.91億元。
毛利率連續(xù)三年下滑
在翻過了所謂“三座大山”之后的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，顯得斗志昂揚。
今年年初后的短短數(shù)天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)便分別搶下北京房山、昌平和門頭溝三塊地，耗資73億元人民幣。
時至8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次出手奪下位于北京通州區(qū)的四塊地，總價約為39.39億元。粗略統(tǒng)計，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年拿地總額已超112億元。而據(jù)透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年的拿地預(yù)算是150億元。據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，截至2014年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲備為2232.4萬平方米。
“雖然略有激進(jìn)，但是也算是戰(zhàn)略性補倉。”睿信致誠管理咨詢總經(jīng)理郝炬告訴時代周報記者。在募資上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年7月成功發(fā)行了5年期利率4.625%和10年期利率6.000%共計12億美元的美元債券，折合人民幣約74億元，這也是今年以來中國地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行的最大規(guī)模。
“發(fā)債并不是為了去拿地，而是希望借這次評級的契機，逐漸調(diào)整目前公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，遠(yuǎn)洋計劃在未來逐漸降低境內(nèi)融資所占的比重，并提高成本較低的境外融資占總債務(wù)的比例。
“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年底的內(nèi)債外債比例大概是8:2，我們希望通過幾年的調(diào)整，慢慢將這一比例平衡到6:4，短期負(fù)債從目前比重的1/3降到1/4以下。”
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴張的“雄心”顯然并不止于此。
9月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布其全資附屬公司北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司（以下簡稱“遠(yuǎn)東新地”）收購中山市大信彩虹家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中山大信”）51%的股權(quán)，中山大信將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的非全資附屬公司。此前6月，遠(yuǎn)東新地收購了中山市遠(yuǎn)見房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)，兩個公司共耗資2.82億元。
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