紅商網(wǎng)訊：近日有市場(chǎng)消息稱，碧桂園“進(jìn)入北京”的第一個(gè)項(xiàng)目碧桂園九龍灣即將開(kāi)盤(pán)銷售。考慮到碧桂園一向深耕三四線城市，是7家千億房企中唯一未進(jìn)入北京的，這一消息引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。但網(wǎng)易財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，九龍灣項(xiàng)目雖主要面向北京市場(chǎng)，但土地卻屬于河北省淶水縣，是不折不扣的“環(huán)北京樓盤(pán)”。碧桂園品牌部門隨后在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)采訪時(shí)坦承，碧桂園目前在京沒(méi)有項(xiàng)目或土儲(chǔ)，雖也在考察，但短期內(nèi)應(yīng)該無(wú)法成行。

　　拿河北淶水8000畝地

　　碧桂園九龍灣自稱是碧桂園進(jìn)入北京的第一個(gè)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)電商網(wǎng)站的宣傳也稱，項(xiàng)目位于“北京房山區(qū)張坊鎮(zhèn)周張路一渡龍安大橋東側(cè)”。售樓處人員更是極力介紹項(xiàng)目地處十渡景區(qū)內(nèi)，臨拒馬河而建。但網(wǎng)易財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目所在的一渡鎮(zhèn)屬于河北淶水縣，雖然地理上與北京較近，但土地價(jià)格和房屋升值保值性相差懸殊。

　　延續(xù)碧桂園一貫的大盤(pán)風(fēng)格，該項(xiàng)目總拿地達(dá)8000畝，首期開(kāi)發(fā)360余畝，產(chǎn)品分為洋房和別墅兩種，售價(jià)分別約7000元／平方米和1.2萬(wàn)元／平方米。

　　此前有“碧桂園九龍灣”的負(fù)責(zé)人表示，“北京城市2000多萬(wàn)人常駐，既然碧桂園能在蘭州新城一天賣50多個(gè)億，我們很有抱負(fù)在北京想做一些東西。但從整個(gè)碧桂園前期投資來(lái)看，很少拿特別高的高價(jià)地，像萬(wàn)科一樣進(jìn)入城市先拿周邊，然后再進(jìn)入中間。”

　　不過(guò)，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解到，碧桂園此次進(jìn)入環(huán)北京市場(chǎng)，并非其集團(tuán)的戰(zhàn)略，而是一家廣東省內(nèi)的區(qū)域公司向外拓展的結(jié)果。此次“碧桂園九龍灣”項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)由碧桂園集團(tuán)江中區(qū)域公司負(fù)責(zé)，該區(qū)域公司主要負(fù)責(zé)廣東省江門和中山等地的業(yè)務(wù)，而碧桂園至今沒(méi)有針對(duì)北京組成專門的區(qū)域公司。

　　早在2007年，就有傳聞稱碧桂園在北京的平谷區(qū)從政府手中獲得土地。但碧桂園品牌部門負(fù)責(zé)人今日對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)明確表示，碧桂園目前在北京沒(méi)有任何項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備，“這些年也一直在看，但是一直沒(méi)有合適的地塊，預(yù)期短期內(nèi)不會(huì)有動(dòng)作。”

　　碧桂園短期內(nèi)難進(jìn)北京

　　作為一家規(guī)模已經(jīng)超過(guò)千億的大房企，碧桂園目前雖然銷售仍然向好，但大部分銷售業(yè)績(jī)來(lái)自其大本營(yíng)廣東省，布局不均埋下發(fā)展的隱患。此外，碧桂園大盤(pán)模式的弱點(diǎn)也迫使其要不斷開(kāi)拓新的市場(chǎng)，從而改變布局。CRIC研究中心分析師朱一鳴就認(rèn)為，碧桂園的大盤(pán)模式往往將當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源“掃光”，市場(chǎng)逐步耗盡后，無(wú)法可持續(xù)開(kāi)發(fā)。

　　在內(nèi)憂外患之下，北京作為全國(guó)最大房地產(chǎn)市場(chǎng)，碧桂園并非不垂涎。但碧桂園在北京土地市場(chǎng)未能遲遲下手，被認(rèn)為北京水漲船高的地價(jià)、以及相對(duì)其他地方較為公開(kāi)透明的招拍掛出讓方式，使得碧桂園的開(kāi)發(fā)模式所突出的低成本大宗拿地以及政企聯(lián)手打造的特色水土不服。

　　從半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)看，2014年上半年，碧桂園獲取土地的的建筑總面積為1268萬(wàn)平方米，主要拿地方式為協(xié)議出讓，付出土地款項(xiàng)總額約128.3億元，平均樓面地價(jià)為1022元/平方米，這已經(jīng)比碧桂園去年同期的土地成本已經(jīng)上漲了47.05%。

　　但反觀北京土地市場(chǎng)， 2014年上半年宅地樓面地價(jià)約為1.3萬(wàn)元/平米，同比提高50%，環(huán)比去年下半年提高32%。一些優(yōu)質(zhì)地段的高價(jià)地王達(dá)到5~7萬(wàn)/平方米，昂貴程度超過(guò)一般開(kāi)發(fā)商承受范圍。

　　對(duì)此，碧桂園品牌部門負(fù)責(zé)人向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，碧桂園并非拿不起北京的土地，上半年公司還在廣東佛山拿下順德地王，證明只要符合碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略的，就可以拿。不過(guò)，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)梳理資料發(fā)現(xiàn)，這幅“順德地王”雖因碧桂園一反常態(tài)拿地而聲名鵲起，但其總價(jià)只有9.34億元，折合樓面價(jià)僅為8128元/平方米，遠(yuǎn)低于北京土地價(jià)格水平。

　　2014半年報(bào)顯示，碧桂園手握可動(dòng)用現(xiàn)金為244.3億元，約占總資產(chǎn)的10.1%。而在碧桂園內(nèi)部，可動(dòng)用現(xiàn)金占總資產(chǎn)10%是其財(cái)務(wù)紅線之一，在此規(guī)定下，依照“寧可少買一塊，不要錯(cuò)買一塊”的原則，碧桂園仍將保守拿地。（來(lái)自：網(wǎng)易）

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