就凱雷與萬科合作而言，或是契機(jī)問題，一方面是凱雷對(duì)未來市場(chǎng)前景的一個(gè)預(yù)判;同時(shí)，也是凱雷要物色一些好的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資，同時(shí)拓展自身的運(yùn)營品牌。
資料顯示，美國凱雷投資集團(tuán)成立于1987年，公司總部設(shè)在華盛頓，是是全球最大的私人股權(quán)投資基金之一，團(tuán)隊(duì)遍及非洲、亞洲、澳洲、歐洲、北美及南美19個(gè)國家和地區(qū)。
截止目前，凱雷集團(tuán)在全球投資資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)2030億美元。目前趕集網(wǎng)是凱雷投資集團(tuán)在中國互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)應(yīng)用領(lǐng)域最重要的投資之一。另外，美年大健康、中漁集團(tuán)、雅士利等眾多企業(yè)都在凱雷集團(tuán)旗下投資之列。
據(jù)了解，相比于其他基金，凱雷集團(tuán)則更關(guān)注購物中心的收購。其最早以收購蘇州和杭州印象城購物中心49%股權(quán)而首入中國樓市。
此次與萬科合作，或是凱雷集團(tuán)想借助與萬科交易，更深入切入投資收益在4.5%到6%之間的中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，目前中國商業(yè)地產(chǎn)的租賃利潤率在60%到80%之間，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目30%到50%的利潤率。
國外投資機(jī)構(gòu)，在資金充足，且擁有豐富的運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，其將目光放置于高收益的中國市場(chǎng)目的無可厚非，但目前選擇介入是否為最佳時(shí)機(jī)?
據(jù)金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向觀點(diǎn)新媒體介紹。事實(shí)上，目前境外基金投資國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的案例并不多，早些時(shí)候有過更多案例，但在2008年金融危機(jī)時(shí)候大多選擇撤出了中國市場(chǎng)。
至于當(dāng)下是否是好時(shí)機(jī)的問題，杜麗虹指出，每支基金的著眼點(diǎn)不同，時(shí)間機(jī)遇也不同，難以有明確的結(jié)論。
不過，值得一提的是，雖然境外基金介入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)案例并不多，但也有成功個(gè)案。2006年，美國保德信金融集團(tuán)曾以約10億的價(jià)格，投資運(yùn)營了4年的深圳怡景中心城項(xiàng)目，其股份由怡景商業(yè)與保德信集團(tuán)各持50%。
另外，已知最新一例個(gè)案則是凱雷集團(tuán)的主要競爭對(duì)手黑石集團(tuán)在2013年11月以大約4億美元的價(jià)格購入深圳購物中心運(yùn)營商SCP公司的40%權(quán)益。
商業(yè)前路
不過，無論凱雷出于什么緣由愿與萬科合作。有分析認(rèn)為，至少現(xiàn)在基于萬科商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展考量，他們彼此間的合作都有價(jià)值。
原因則是，雖然萬科內(nèi)部關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)探索或存爭議，但自2010年萬科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，其在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面已形成了一定的規(guī)模，與此同時(shí)萬科也出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力不足的問題。
而這些問題也許僅依靠萬科自身力量無法完全解決，因此引入包括凱雷商業(yè)資本，不管是在資金投入還是商業(yè)運(yùn)營方面都能形成助力。
據(jù)悉，在萬科運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)過程中，最主要的問題就是萬科過往并沒有太多開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目及綜合體的經(jīng)驗(yàn)，以至于其項(xiàng)目運(yùn)營表現(xiàn)不是特別突出。
另外，分析師們認(rèn)為萬科商業(yè)地產(chǎn)未來能否保持良好資金運(yùn)作水平亦是重點(diǎn)。
有分析師介紹，資金運(yùn)作水平更多的是指，萬科一貫注重快速周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，從而使得資金周轉(zhuǎn)率保持在一個(gè)較好的水平;但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在日后的長期持有中需要更多的資金沉淀，這將來或會(huì)影響萬科的整體資金周轉(zhuǎn)率。
同時(shí)，在大量綜合體迅速發(fā)展的過程中，萬科能否形成自己獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)模式，也是萬科商業(yè)地產(chǎn)未來成敗的關(guān)鍵。
在商業(yè)模式發(fā)展方面，雖萬科副總裁毛大慶不止一次強(qiáng)調(diào)萬科學(xué)習(xí)的對(duì)象是凱德。但有分析也認(rèn)為，凱德是新加坡企業(yè)，其自身擁有的市場(chǎng)背景、政策環(huán)境等各方面跟國內(nèi)均有不同。
因此，萬科未來想將商業(yè)項(xiàng)目打包做一些信托產(chǎn)品，仍然受到國內(nèi)政策、市場(chǎng)尚不配套的限制。不過即便尚存諸多阻滯，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展仍在加速。
2014年中期業(yè)績會(huì)上，萬科總裁郁亮就表示，萬科商業(yè)地產(chǎn)比例目前在所有拿的土地中占20%，下一步還會(huì)不斷的推出新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于萬科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃郁亮明確表示，未來萬科會(huì)形成自己的思路，特殊的手法。
數(shù)據(jù)顯示，截止去年底，萬科已在52個(gè)城市中獲取了約600萬平方米商業(yè)項(xiàng)目，其中包括18個(gè)購物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬平方米。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：陳業(yè)）
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