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綜合體周邊商鋪褪去光環(huán)，社區(qū)商鋪應(yīng)回歸便民業(yè)態(tài)
“沃爾瑪有‘5公里死亡圈’的說法。”在從事多年商業(yè)地產(chǎn)的贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳看來，橡樹園大量商店的關(guān)門是正常的。
沃爾瑪有“5公里死亡圈”之說，用以形容在大型超市陰影之下，本地零售商所面臨的肅殺商業(yè)環(huán)境。有機(jī)構(gòu)估算，一個(gè)1萬平米的大賣場，可以取代300個(gè)小店。方芳認(rèn)為，這種“大魚吃小魚”的“商業(yè)規(guī)律”并非單指沃爾瑪，同樣適用于規(guī)模“懸殊”的同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭，比如大型綜合體與周邊商鋪。像城西銀泰城是目前杭州單體最大的購物中心，商業(yè)體量高達(dá)29萬平方米。它對消費(fèi)人群的吸附能力是巨大的。
“開發(fā)商把商業(yè)綜合體旁的商鋪價(jià)值過于放大，買家是被營銷說辭 ‘綁架’了。”在方芳看來，商業(yè)綜合體旁的社區(qū)商鋪，供應(yīng)量應(yīng)該減少，避免與綜合體直面競爭。“現(xiàn)在人們的購物方式改變了，很少單純逛商街，而是逛街、吃飯、娛樂綜合體驗(yàn)消費(fèi)。”因此，大型商業(yè)綜合體吸附品牌勢頭十分強(qiáng)勁。某杭派女裝一位負(fù)責(zé)人也告訴記者，去年開始，他們的實(shí)體店進(jìn)駐策略，以商業(yè)綜合體為主。
業(yè)內(nèi)人士還指出了綜合體內(nèi)商鋪的優(yōu)勢：綜合體是按套內(nèi)使用面積計(jì)算租金的，比如品牌服裝店普遍租用面積在80~100平方米之間。就她知道的，城西銀泰一樓零售業(yè)態(tài)租金10元/平方米/天左右，二樓5~6元/平方米/天。從裝修投入來說，綜合體的商戶不存在門面裝修費(fèi)用，只要套內(nèi)裝修即可，甚至連地磚都不用鋪，這些都是省下的成本。
“所以，社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該回歸生活服務(wù)，比如藥店、寵物店，便利店等，業(yè)主不能對租金期望值太高，如果租金在3~5元/平方米/天，穩(wěn)定性還是可以的。面積最好控制在100平方米以內(nèi)，很多便利店的租金上限集中在15萬元左右。”這是方芳給買社區(qū)商鋪的人的一個(gè)參考建議。
針對吳先生沖著“銀泰”投資商鋪的參考點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士覺得，有些綜合體旁邊的商鋪本身?xiàng)l件好，不單是被某個(gè)商業(yè)體拉動(dòng)，吳先生參考慶春銀泰的太平門直街，以及西湖銀泰的定安路商鋪，與城西銀泰城沒有很多共性。以上兩條商街所處成熟居住區(qū)，本身有人氣，且路面可以停車等，各種因素要綜合分析。
“定安路、太平門直街商業(yè)氛圍形成早于西湖銀泰和慶春銀泰入駐前，當(dāng)時(shí)房東入手價(jià)格沒有包含‘銀泰’因素，后面這些綜合體進(jìn)駐，只是對商圈起到錦上添花作用，因此商圈內(nèi)商鋪價(jià)值當(dāng)然進(jìn)入一個(gè)上升通道。”業(yè)內(nèi)人士分析。
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