核心摘要：本月5日，就在恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“恒大”)—阿里巴巴集團(tuán)足球戰(zhàn)略簽約儀式的前幾天，恒大董事局主席許家印在內(nèi)部會(huì)議上描繪了一幅千億商業(yè)帝國的藍(lán)圖，將成為“升級(jí)版”的萬達(dá)。
紅商網(wǎng)訊：6月5日，就在恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“恒大”)—阿里巴巴集團(tuán)足球戰(zhàn)略簽約儀式前幾天，恒大董事局主席許家印在內(nèi)部描繪了一幅千億商業(yè)帝國的藍(lán)圖，成為“升級(jí)版”的萬達(dá)。
實(shí)際上，恒大千億商業(yè)帝國并非橫空出世，而是早已悄然布局多年。目前恒大已經(jīng)成立了獨(dú)立的全資子公司恒大商業(yè)集團(tuán)，目前管理著全國130多個(gè)城市的超過300個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，總面積超過200萬平方米。未來，商業(yè)地產(chǎn)將成為恒大的新支柱。
然而，面對(duì)目前整個(gè)市場(chǎng)的急劇降溫，恒大近兩年來大手筆拿地布局商業(yè)地產(chǎn)，一方面，市場(chǎng)擔(dān)心其存在的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，恒大想后來者居上的效應(yīng)并不容易。即使阿里巴巴斥資12億元入股恒大足球，給市場(chǎng)留下巨大的想象空間，但是恒大的商業(yè)地產(chǎn)帝國未來前景尚不明朗。
恒大商業(yè)地產(chǎn)的合肥樣本
盡管樓市低迷，但恒大絲毫沒有降低恒大合肥中央廣場(chǎng)的銷售目標(biāo)。“許老板要求當(dāng)天開盤銷售20億元!”6月，恒大合肥中央廣場(chǎng)首推2000套房源。包括11棟80-190平米的住宅和300套商鋪。
據(jù)恒大內(nèi)部員工透露，整個(gè)5月份安徽恒大有8個(gè)項(xiàng)目開盤，銷售指標(biāo)166億元，并努力沖擊200億元。而恒大中央廣場(chǎng)是重頭戲。
為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，合肥2家代理公司合富輝煌、世聯(lián)地產(chǎn)組成千人營銷團(tuán)隊(duì)拓客，線上線下主動(dòng)出擊。其動(dòng)作之大，震動(dòng)全城。統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，恒大中央廣場(chǎng)單月報(bào)廣投放共有28次，占了整個(gè)區(qū)域(合肥瑤海區(qū))總量的62.22%。有合肥市市民告訴時(shí)代周報(bào)記者，最多一天4次接到恒大銷售人員的電話。
恒大中央廣場(chǎng)是合肥唯一的大體量的商業(yè)綜合體�？傉嫉�363.26畝，總建筑面積為138萬平方米。包括住宅，購物中心、商業(yè)街、寫字樓、五星級(jí)酒店、公寓五大產(chǎn)品業(yè)態(tài)組成。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在恒大中央廣場(chǎng)周圍半徑5公里范圍內(nèi)，有5-6家商業(yè)綜合體。而在半徑10公里范圍內(nèi)，至少有20家。而離恒大中央廣場(chǎng)2公里，就有一家建筑面積為40萬平方米的萬達(dá)廣場(chǎng)。
而恒大將如何運(yùn)營如此超大體量的商業(yè)綜合體，頗受外界關(guān)注。根據(jù)恒大對(duì)外宣傳資料，“體驗(yàn)式消費(fèi)”和“自營品牌”是關(guān)鍵詞。恒大意欲在合肥打造另一個(gè)“上海新天地”、“北京三里屯”，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內(nèi)的恒大集團(tuán)自營主力店入駐。
“恒大合肥中央廣場(chǎng)的體量是緊鄰的合肥萬達(dá)廣場(chǎng)的3倍。從業(yè)態(tài)組合上來看，萬達(dá)走的是精品店、中產(chǎn)路線。恒大合肥中央廣場(chǎng)會(huì)招攬更多不同層次的客群。萬達(dá)以商場(chǎng)為主，以大賣場(chǎng)的模式帶動(dòng)人流。而恒大合肥中央廣場(chǎng)120萬平方米的體量，僅僅靠一個(gè)大商場(chǎng)很難帶動(dòng)。”星空傳媒控股總編輯陳偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。
業(yè)內(nèi)人士分析，萬達(dá)在合肥的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，餐飲和影院是盈利，而其他部分都是虧損。而恒大如此大體量的商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)前期銷售還不錯(cuò)，但主要的問題就是后期的運(yùn)營能否成功。
許家印的商業(yè)地產(chǎn)思維顯然顯著受萬達(dá)影響，他自己也將恒大商業(yè)地產(chǎn)定義為“萬達(dá)廣場(chǎng)升級(jí)版”。恒大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括了百貨、院線、超市和兒童游藝等四個(gè)板塊的自有品牌。
恒大百貨由恒大精品百貨、恒大時(shí)尚百貨、恒大精致百貨三大主題組成;恒大院線以恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體項(xiàng)目為依托;恒大超市經(jīng)營面積為1000-8000平方米，定位為精品生活超市;恒大游樂則是專注于兒童產(chǎn)業(yè)投資的連鎖品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)，主要打造大型兒童游藝主題樂園。
實(shí)際上，盡管合肥樓市目前問題不大，但是未來合肥樓市的供應(yīng)過剩問題很嚴(yán)重。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，從2013年全國35個(gè)大中城市商品房存銷比(又稱為商品房潛在存銷比，反映的是未來1-2年商品房市場(chǎng)的供求情況。)排名情況看，合肥位居第6位，位于均值線以上。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉分析，這意味著合肥樓市未來潛在供應(yīng)量太大。盡管目前合肥還未出現(xiàn)問題，但未來供應(yīng)量太多，按照2012年的銷售速度，存量在建房地產(chǎn)面積要10-16年才能賣完。另一方面，合肥需求有限，合肥2012年的非農(nóng)業(yè)人口只有264萬，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到28.80平方米，未來商業(yè)項(xiàng)目盈利前景不容樂觀。
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