轉(zhuǎn)不動的高周轉(zhuǎn)
倘若方興地產(chǎn)成功分拆酒店業(yè)務赴港獨立上市，這意味著方興地產(chǎn)將在香港便擁有兩個上市融資的平臺。而在方興謀求上市融資的背后，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務必須走高周轉(zhuǎn)之路，才能將住宅板塊業(yè)務盤活。
今年，方興地產(chǎn)位于亦莊板塊的亦莊金茂悅新開的兩期產(chǎn)品賣得極為吃力。北京住建委官網(wǎng)顯示，今年3月底新推的三期4棟樓，總計248套房源，截至到目前實現(xiàn)簽約、預訂及備案的房源僅有57套，成交量十分慘淡，而該項目四期也將在今年5月份入市，屆時亦莊金茂悅的去化壓力將繼續(xù)累積。
值得注意的是，就在亦莊金茂悅的對門，北京城建海梓府項目采取“一降到底”的做法，一下子將價格從3.5萬元/平米，降到了2.88萬元/平米。從產(chǎn)品來說，海梓府項目比亦莊金茂悅更具競爭力，其為低密度花園洋房產(chǎn)品，而亦莊金茂悅則是高板產(chǎn)品。相比海梓府的突然降價，亦莊金茂悅無奈地維持著3.8萬元/平米的高價，降不下來，也很難賣動。
人民網(wǎng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，比亦莊金茂悅位置更好的融創(chuàng)楓丹壹號項目，前不久新一期開盤，其位置和產(chǎn)品都堪稱區(qū)域最好，但是就3.8萬元/平米的價格，也僅賣出去了5-60套，雖然項目方宣布當日銷售100余套，賣貨8億元，實際上人民網(wǎng)記者結合建委簽約情況和業(yè)內(nèi)采訪了解，該項目成交不過5-60套。
最值得關注的是，楓丹壹號項目在“五一”之前摸排客戶購買意向，還有100多個強烈意向購房者，就過了一個假期，這些人突然消失。市場觀望情緒，對亦莊樓市帶來了致命的殺傷力。
此前，方興地產(chǎn)執(zhí)行董事李叢瑞就直言，對于方興的高端產(chǎn)品來說，影響主要來自兩個方面，一是價格的影響，二是銷售量的影響。顯然，亦莊金茂悅已經(jīng)在銷售量遇鯁。
當然，亦莊金茂悅的滯銷，只是方興地產(chǎn)今年業(yè)績表現(xiàn)低迷的冰山一角。
根據(jù)方興發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，方興地產(chǎn)累計取得物業(yè)簽約銷售額33.8億元，只相當于去年方興地產(chǎn)銷售收入145.9億元的23%。而今年年初方興地產(chǎn)預期設定的銷售增長目標為30%，即2014年預計錄得合同銷售收入200億元左右。
然而，銷售業(yè)績的嚴重萎縮卻并沒有妨礙方興在土地市場的闊步向前。
公開資料顯示，今年以來，方興地產(chǎn)已于杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊等地耗資多達180多億元拿地。雖然李叢瑞指出該數(shù)據(jù)應該包括與其他開發(fā)商合作的部分，但是其表示今年方興仍將斥資150億元在一、二線城市拿地。
根據(jù)方興地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績報告，方興地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達到20%左右，雖然其負債率仍維持在40%左右的低位，但是，去年的財報顯示，截至2013年底方興地產(chǎn)銀行貸款及各項借款也升至358億元左右，比2012年新增債務75億元，同比增長27%。
值得注意的是，2013年，方興地產(chǎn)融資成本也超過13億元，同比增長34%。這其中，方興地產(chǎn)除了其傳統(tǒng)的慣用銀行貸款外，也開始同步轉(zhuǎn)向其他融資渠道，比如在去年12月份就密集引入平安信托9億元、黑石集團近8億元融資。而華平私募已然是方興地產(chǎn)僅次于中化系的第四大股東，累計權益占比達到40%。
“實現(xiàn)較高的存貨周轉(zhuǎn)率的前提當然是項目的去化比較快，而這也是很多房企在在項目中間引入融資的原因，高周轉(zhuǎn)讓資金得到充分的利用。”蘭德咨詢一位研究員分析，“如果項目賣不動，高周轉(zhuǎn)也就沒辦法做到。”
“方興地產(chǎn)將酒店業(yè)務分拆上市，最直接的效果就是方興將會多出來融資渠道，降低對債務融資的依賴度。”上述穆迪高級分析師表示，這也反證了方興地產(chǎn)在高周轉(zhuǎn)的道路上停不下來，其對資金的需求程度只會越來越饑渴。（來自：人民網(wǎng)）
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