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紅商網(wǎng)訊：在各地取消樓市限購(gòu)的聲音此起彼伏，二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)壓力顯現(xiàn)的背景下，紅星美凱龍——一家與房地產(chǎn)特別是二線(xiàn)以下城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的公司為IPO摩拳擦掌，無(wú)疑備受市場(chǎng)關(guān)注。
盡管公司號(hào)稱(chēng)能提供“家居一站式購(gòu)物”，但其類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式能否為公司提供持續(xù)增長(zhǎng)值得懷疑。今年一季度，公司營(yíng)業(yè)收入同比縮水逾兩成，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)也同比下滑12.6%。
資產(chǎn)負(fù)債率居高不下
查閱公司招股書(shū)申報(bào)稿，最引人注意的是高居不下的資產(chǎn)負(fù)債率。2011年底、2012年底及2013年底，紅星美凱龍母公司口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.91%、65.01%和66.96%，合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.29%、72.29%和75.59%，始終處于較高水平。
與此同時(shí)，公司還存在高額的抵押擔(dān)保。截至2013年底，公司及其子公司為融資而抵押擔(dān)保的固定資產(chǎn)賬面價(jià)值為73.64億元，占公司固定資產(chǎn)賬面價(jià)值的69.59%;抵押擔(dān)保的無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值為52.60億元，占公司無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值的60.08%，兩項(xiàng)合計(jì)占公司資產(chǎn)總額的42.42%。
一位市場(chǎng)人士表示，這是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)自營(yíng)的一般運(yùn)營(yíng)情況，即通過(guò)“買(mǎi)地建商場(chǎng)-抵押獲得資金-買(mǎi)地建商場(chǎng)-運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流支付利息”的循環(huán)，撬動(dòng)杠桿用少量資金達(dá)到商場(chǎng)數(shù)量的快速擴(kuò)張。
不過(guò)，目前的市場(chǎng)下如此模式能否玩得轉(zhuǎn)難言樂(lè)觀。目前，二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)已開(kāi)始出現(xiàn)泡沫。“很多二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力極大。比如說(shuō)鄭州，幾乎所有的商業(yè)項(xiàng)目為了緩解資金壓力，一概散賣(mài)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
而紅星美凱龍的資產(chǎn)中很大一部分恰恰體現(xiàn)為二線(xiàn)及以下城市商場(chǎng)建筑物和土地使用權(quán)。包括尚待進(jìn)一步辦理有關(guān)手續(xù)的房產(chǎn)在內(nèi)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，紅星美凱龍共有278.76萬(wàn)平方米主要經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，其中僅三分之一位于北京及上海。截至去年年底，這些房屋與建筑物的凈值為97.78億元，占公司總資產(chǎn)近三成。此外，公司尚有位于沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、云南、天津等六處家居商場(chǎng)資產(chǎn)處于回購(gòu)中。
再來(lái)看土地使用權(quán)，其在報(bào)表上體現(xiàn)為無(wú)形資產(chǎn)。在公司披露的55宗共160余萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)中，上海和北京僅分別有26.19萬(wàn)和5.05萬(wàn)平方米，而包括鄭州、中山、盤(pán)錦、廊坊、大慶等三四線(xiàn)城市在內(nèi)的土地使用權(quán)卻達(dá)57.95萬(wàn)平方米。
此外，公司在建工程除星龍房地產(chǎn)和北京世紀(jì)歐美外，也均位于二線(xiàn)及二線(xiàn)以下城市。截至去年年底，公司土地使用權(quán)與在建工程賬面價(jià)值分別為87.26億元和26.8億元，合計(jì)約占公司總資產(chǎn)近四成。
如果占到公司總資產(chǎn)近七成的商業(yè)地產(chǎn)和土地使用權(quán)價(jià)值出現(xiàn)資產(chǎn)減值，公司資產(chǎn)負(fù)債率上升不論，還將嚴(yán)重威脅到公司本已緊張的資金鏈，如果追加擔(dān)保物又有可能面臨無(wú)可追加的局面，“公司目前的負(fù)債情況不好。”一位保薦人擔(dān)憂(yōu)地說(shuō)。 共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè) 紅星美凱龍加速布局新疆 紅星美凱龍擬IPO募資約44.5億用于武漢等項(xiàng)目 紅星美凱龍家居業(yè)務(wù)IPO展開(kāi) 曲線(xiàn)助力地產(chǎn)發(fā)展 IPO預(yù)披企業(yè)增25家 紅星美凱龍擬募資44.5億元 紅星美凱龍擬IPO募資61億 幕后資本利益鏈條浮現(xiàn) 搜索更多: 紅星美凱龍 |
